Что такое договор ренты на квартиру в 2021 году — с пожизненным проживанием, плюсы и минусы, оформить, скачать, образец, бланк

Что такое договор ренты на квартиру в 2021 году – с пожизненным проживанием, плюсы и минусы, оформить, скачать, образец, бланк

Заключение договора ренты

2021

Оформление пожизненного соглашения отличается рядом особенностей, нехарактерных для обычной купли-продажи или дарения.

Контракт пожизненной ренты оформляется путем составления одного документа, подписанного сторонами сделки.

Для заключения соглашения и последующей государственной регистрации сделки потребуются следующие документы:

  • паспорта сторон;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на жилье;
  • согласие супругов на сделку (нотариальные);
  • технический паспорт квартиры;
  • справка об отсутствии прописанных в квартире;
  • иногда требуется справка о стоимости жилья;
  • в ряде случаев нотариус может попросить выписку из медицинского учреждения о состоянии разума получателя ренты;
  • справка об оплате госпошлины за регистрацию в ЕГРН 2 000 рублей.

С подготовленными документами необходимо подойти на прием к нотариусу, где получить договор пожизненной ренты на специальном бланке.

Если договор не будет содержать обязательных пунктов, его признают незаключенным.

Нужен ли нотариус

Да, при любом виде договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Как правило, процедура заверения происходит так:

  1. Сначала стороны подходят на предварительный прием, на котором излагают суть дела и получают рекомендации нотариуса.
  2. Далее сотрудники нотариальной конторы начинают разработку текста договора пожизненной ренты, а стороны занимаются сбором документов. Чаще всего нотариусы удостоверяют только свои договоры, поскольку так проще проконтролировать их законность.
  3. В назначенное время стороны собираются на основном приеме у нотариуса, где им зачитывают текст сделки, проверяют дееспособность и вменяемость получателя ренты. Здесь же можно сразу оформить согласие супругов на сделку. Стороны подписывают договор, нотариус проставляет удостоверительную надпись и скрепляет договор печатью.
  4. После окончательного оформления договора можно переходить к регистрации в Росреестре.

Участие нотариуса в сделке нельзя обойти никакими способами. Если договор не заверен, сделка считается не состоявшейся.

У сторон есть два альтернативных способа регистрации:

  • регистрация самостоятельно через МФЦ;
  • регистрация через нотариуса в электронном виде.

Подать документы через МФЦ – дешевле, но потребует больше усилий. Стороны должны присутствовать на приеме в полном составе или направить своих представителей с нотариальными доверенностями. Срок регистрации составит 9-14 рабочих дней.

Нотариус поможет подать документы в электронном виде через свою систему взаимодействия с Росреестром. Это чуть дороже, но экономит массу времени. Сторонам достаточно договориться об электронной регистрации с нотариусом, и подача документов произойдет прямо в день сделки. Регистрация займет 1-3 рабочих дня.

По итогу регистрации стороны получат по экземпляру договора, а плательщик дополнительно – выписку из ЕГРН о своем праве на квартиру. В ней сразу будет отмечено обременение.

Итоговая стоимость оформления сделки зависит от количества услуг, необходимых сторонам при ее заключении. Обычно требуются следующие действия:

  • нотариальное удостоверение – от 5 000 рублей;
  • нотариальное согласие супруга – от 1 000 рублей;
  • госпошлина для регистрации в Росреестре – 2 000 рублей;
  • изготовление технического плана квартиры – от 2 000 рублей.

Дополнительные услуги потребуют дополнительных расходов. Например, консультационные услуги юриста или риэлтора обходятся в несколько тысяч рублей. Вы можете значительно сэкономить, проконсультировавшись со специалистом на нашем портале – через окно чата.

Расторжение договора

Как правило, пожизненный договор прекращается со смертью получателя. Как можно расторгнуть договор пожизненной ренты при жизни рентополучателя, рассмотрим далее.

Самый простой вариант расторжения договора пожизненной ренты – по обоюдному желанию сторон. Для этого стороны заключают соглашение по той же форме, что и основной договор, то есть:

  • удостоверить у нотариуса;
  • если необходим возврат имущества – зарегистрировать расторжение в Росреестре.

Подводные камни, риски и преимущества

2021

В сравнении с другими договорами о передаче имущества пожизненная рента имеет свои плюсы и минусы. Чаще всего пожилые граждане выбирают между ней, дарением и завещанием.

К положительным моментам относятся:

  • гарантия ежемесячного получения денег, в отличие от дарения или завещания;
  • можно расторгнуть договор в случае, если плательщик не исполняет обязанности по содержанию – при дарении такого нет;
  • нотариальное удостоверение гарантирует высокую степень безопасности сделки;
  • собственность регистрируется сразу, что выгодно отличает ее от завещания.

Риск же кроется в личности участника договора. Получатель может оказаться недееспособным, что повлечет оспаривание договора родственниками, а плательщик – мошенником, что принесет старику потерю имущества.

Чтобы себя обезопасить, необходимо тщательно проверять сторону по пожизненному договору. Повысить безопасность сделки поможет нотариус.

Что делать после смерти

После того, как получатель скончался, контракт прекращается. Плательщик снимает обременение в Росреестре и получает полную свободу действий в отношении квартиры – может ее продавать, дарить, завещать. Заключать какие-либо соглашения с родственниками умершего, а тем более получать их согласия, не нужно.

Заинтересованные наследники вправе подать иск в суд об оспаривании контракта после смерти получателя пожизненной ренты.

Иск удовлетворят, если:

  • получатель был недееспособен в момент подписания сделки;
  • умерший не осознавал значения своих действий или подписывал сделку под давлением;
  • не соблюдена нотариальная форма сделки;
  • в ряде других случаев.

Однако доказать приведенные выше обстоятельства и оспорить ренту пожизненного содержания будет крайне сложно, особенно если на договоре имеется удостоверительная надпись нотариуса. Для защиты плательщику потребуется представить в суд документы об исполнении сделки – акты, чеки, квитанции, банковские выписки.

Поэтому, выясняя, как оспорить договор ренты с пожизненным содержанием, наследникам необходимо заручиться рядом серьезных доказательств, которые убедят суд в недействительности сделки.

Нюансы

Есть ряд моментов, на которые нужно обратить внимание при заключении и исполнении сделки. Рассмотрим их подробнее.

Да, это вполне законно. Отличия состоят лишь в нотариальном тарифе – для близких родственников он традиционно ниже. В остальном порядок заключения, удостоверения, регистрации и исполнения сделки аналогичен приведенному выше.

Закон разрешает продажу обремененных квартир только с согласия рентополучателя. Согласие нужно брать письменное. Обязанности по внесению платежей перейдут к новому собственнику (покупателю).

Итак, пожизненная рента – это вполне доступный и понятный инструмент приобретения недвижимости в собственность в обмен на периодические платежи. Процедура заключения включает несколько важных этапов, центральный из которых –нотариальное удостоверение. От того, насколько правильно заключен контракт, будет зависеть возможность его оспаривания наследниками получателя ренты.

Договор пожизненного содержания с иждивенцем — пожизненная рента

Договор ренты с пожизненным содержанием актуален среди собственников недвижимости, которые не в состоянии обеспечить личные нужды по состоянию здоровья. Это один из разрешенных законом способов получить необходимую материальную поддержку за счет имеющегося имущества.

Рассмотрим сущность данных правоотношений, основные правовые нормы, регулирующие сделку, особенности и стоимость ее оформления. А также, коснемся вопросов налогообложения участников сделки, разберем способы ее оспаривания и расторжения.

Понятие договора ренты с пожизненным содержанием

Смысл договора ренты состоит в передаче одной стороной права собственности на жилое помещение второй стороне, взамен на получение от нее рентной платы. Договор о содержании с иждивением стал разновидностью ренты. Он регулируется ст. 601 – 604 ГК.

Особенности данных правоотношений заключаются в следующем:

  • Передать в собственность можно только недвижимость (чаще всего дом или квартира);
  • Жилье отчуждается бесплатно или за дополнительную плату;
  • Плательщиком становится физлицо или некоммерческая организация;
  • Получать платежи может только физическое лицо;
  • Договор о пожизненном содержании очень похож на договор о пожизненной ренте, и регулируется теми же правилами, но только в той части, которая соответствует специфике, обозначенной в ст. 601 -605 ГК. Например, это касается формы содержания;
  • Полная стоимость обеспечения и объем ежемесячных затрат определяются сразу. Размер периодических перечислений не должен быть ниже двойного прожиточного минимума в регионе. Сумма увеличивается в процессе роста указанного показателя. Это правило действует, если помещение перешло в собственность плательщика бесплатно. В ином случае расчеты производятся индивидуально;
  • Обе стороны могут пользоваться жилым помещением, которое стало предметом передачи, если они не договорились по-другому;
  • Новый собственник не пользуется преимуществом в случае выставления на продажу квартиры, часть которой перешла ему по договору. Это касается любой долевой собственности;
  • После смерти получателя действие договора прекращается и содержание не перечисляется. Если получающих лиц несколько, то, по умолчанию, долю умершего получают другие

Получатель, его права и обязанности

Основной обязанностью стороны получателя является передача права собственности на жилое помещение плательщику. Это действие порождает высокую вероятность риска, поэтому, закон охраняет интересы бывшего собственника.

Условия договора ренты с иждивением предполагают следующие права получателя:

  • Принимать от второй стороны содержание, предполагающее материальную поддержку и бытовой уход до конца жизни. Конкретный перечень услуг и сумма обеспечения должны быть определены при заключении сделки;
  • Определить вид предоставляемого содержания. Например, обязанности по уходу можно заменить на периодические платежи. Об этом стороны вправе договориться сразу или через время после регистрации договора. Процедура осуществляется по ходатайству бывшего собственника;
  • При явном нарушении плательщиком оговоренных условий сделки, противоположная сторона получает право требовать выкупа ренты или расторжения сделки с возмещением убытков. То же самое можно предпринять при возникновении обстоятельств, свидетельствующих неплатежеспособности должника. Если недвижимость была передана бесплатно, бывший собственник может требовать ее возврата с зачетом стоимости в счет выкупа. Выкупная цена равна годовой сумме содержания, если иное не определено в договоре. Расходы, понесенные плательщиком на содержание, не компенсируются получателем;
  • Проживать в помещении, которое стало предметом договора, если это не противоречит его тексту. При этом, право на получение субсидий и льгот, гарантируемое жилищным законодательством, получателем ренты утрачивается

Таким образом, основные риски более уязвимой стороны сделки компенсируются усиленной правовой защитой.

Права и обязанности плательщика

Сторона, выплачивающая ренту, обязуется предоставлять финансовую поддержку получателю и оказывать ему услуги по бытовому обслуживанию в необходимом объеме. Конкретный набор обязанностей зависит от нужд получателя. Данный момент лучше обсудить при заключении сделки и внести в текст договора. Это может быть обеспечение продуктами питания, приготовление пищи, уборка квартиры, стирка одежды, медицинские манипуляции и т. д. Законодатель не ограничивает этот перечень. Иногда новый хозяин квартиры обязуется взять на себя оплату ритуальных услуг после смерти получателя.

Данная сторона правоотношений не только обременяется указанной обязанностью, но и получает право стать собственником недвижимости, переданной ему второй стороной. Имущество отчуждается в его пользу после регистрации сделки. Пользуется полученным правом новый собственник в полном объеме только после кончины получателя. До этого момента совершать любые юридические манипуляции с приобретением он может только с согласия бывшего хозяина. Плательщик должен обеспечить физическую сохранность имущества до конца действия сделки.

Риск утраты жилья лежит на приобретателе. Гибель имущества не освобождает его от необходимости содержать представителя противоположной стороны договора.

Кроме обязательств, указанных в тексте ГК РФ, плательщик в своих действиях ограничен требованиями закона «О рекламе».

Запрещается в тексте рекламы услуг в рамках договора:

  • выражать благодарность гражданам, уже подписавшим его;
  • высказывать мнение о том, что данный вид сделки по каким-то причинам приоритетнее завещания;
  • осуждать членов семьи собственника;
  • обещать подарок гражданину, согласившемуся заключить договор

Эти правила актуальны для организаций, занимающихся предоставлением услуг физлицам в рамках договора ренты и для посредников.

Преимущества и недостатки сделки

Плюсы и минусы договора пожизненного содержания присутствуют для обоих сторон сделки.

Главная выгода для получателя заключается в том, что он сможет получать материальную поддержку и необходимый уход до момента смерти, на законных основаниях проживать в квартире, не утрачивая права голоса в вопросах отчуждения этого имущества.

А если плательщик позволит себе нарушать указанные в договоре условия, сделку можно расторгнуть и вернуть жилье себе. Но все же, получатель рискует стать жертвой мошенничества.

Плательщик приобретает недвижимость по стоимости, гораздо ниже рыночной. Это положительная сторона сделки.

Минусы заключаются в следующем:

  • распоряжаться в полной мере собственностью возможно только после кончины получателя;
  • есть вероятность расторжения договора по инициативе бывшего собственника

Принимая решение о заключении сделки, необходимо иметь ввиду перечисленные факторы.

Составление договора и оформление сделки

Содержание сделки не имеет четкой правовой регламентации, но, при этом, следует соблюдать законодательство. В остальном стороны вправе самостоятельно принимать решения.

В отличие от содержания, процесс узаконивания сделки регулируется нормами права. Нарушение этой процедуры влечет негативные юридические последствия, поэтому важно знать, как правильно оформить договор.

Во-первых, процедуру следует осуществлять в присутствии нотариуса, который поставит печать, доказывающую законность сделки.

При подписании обязательно личное присутствие представителей обоих сторон и наличие документов:

  • паспорта участников;
  • правоустанавливающие документы на квартиру, на основании которых собственник получил имущество;
  • свидетельство о праве собственности;
  • справка об отсутствии обременения объекта

Нотариус заверяет договор после его подписания сторонами.

Во-вторых, готовый документ необходимо зарегистрировать в Кадастровой службе.

Для государственной регистрации следует предоставить специалисту те же документы, что и нотариусу, плюс:

  • оригинал и копию договора с печатью УФНС;
  • заявления от сторон о государственной регистрации;
  • акт о передаче недвижимости с печатью нотариуса;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • квитанция об оплате госпошлины

Если все документы в порядке, госорган их примет и зарегистрирует сделку. Договор вступает в силу только после завершения процедуры.

Процесс оформления требует финансовых затрат. Чтобы узнать, сколько это стоит, необходимо определить стоимость недвижимости. Госпошлина за регистрацию составляет 1,5 % от этой суммы, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. К этому нужно прибавить оплату услуг нотариуса.

Налогообложение

Участники договора не остаются без внимания органов УФНС.

Процедура передачи права собственности на недвижимость плательщику имеет налоговые последствия:

  • Новый собственник принимает обязанности по уплате земельного и имущественного налога;
  • Приобретенное в собственность жилое помещение рассматривается как прибыль физлица или организации и облагается подоходным налогом. Исходя из условий отчуждения собственности (платно или без дополнительной денежной выплаты), сделка приобретает статус купли-продажи или дарения. Этот момент влияет на величину налога

Если налогоплательщик заплатил за передачу права на квартиру, он вправе в конце года получить обратно потраченные средства в форме налогового вычета (не более 1 млн. руб.). Для этого факт перечисления средств необходимо подтвердить, например, предоставив расписку.

Средства, перечисленные получателю, являются доходом физлица.

Адресат обязан уплатить налоги по следующим пунктам:

  • Сумма, полученная за жилое помещение, относится к доходам от реализации недвижимости;
  • Ежемесячная рента — доход от сдачи в аренду или иного использования имущества

Такая прибыль облагается НДФЛ. Налогоплательщик вправе получить стандартные налоговые вычеты, уплатив данный сбор.

Оспаривание и расторжение

Вопрос о том, можно ли оспорить данный вид договора ренты, может стать актуальным для участников правовых отношений, или других заинтересованных лиц, например, наследников. Осуществить процедуру возможно через суд.

Судебная практика выделяет следующие основания для признания сделки недействительной:

  • Имеют место быть обстоятельства, свидетельствующие о фиктивности сделки;
  • Есть сомнения в дееспособности рентополучателя;
  • На момент подписания договора, бывший собственник находился под воздействием наркотических веществ, испытывал физическое или психологическое давление;
  • Были нарушены права детей

По указанным причинам признать сделку недействительной можно в любой момент действия договора и после его завершения, если не прошло три года с момента нарушения прав.

Как расторгнуть сделку, оформленную без нарушений? Это может сделать получатель, если есть существенные нарушения условий второй стороной. Тогда действие договора прекращается в момент вынесения судом соответствующего решения.

Договор о пожизненном содержании с иждивением является удобным способом решения материальных и личных проблем для получателя и сравнительно недорогим вариантом приобретения недвижимости для плательщика. При добросовестном соблюдении закона, сделка выгодна для всех участников.

Договор пожизненной ренты

Рента, возможно, еще не для всех привычный термин. Но за ним стоят вполне понятные действия. Это соглашение между двумя сторонами о передаче одной в собственность другой стороны всего принадлежащего имущества. При этом будет соблюдено такое условие: тот, кому передается собственность, принимает на себя обязательство до конца жизни второго выплачивать ему определенную, согласованную сумму с установленной периодичностью.

В чем суть договора

В этом и состоит суть договора пожизненной ренты. И оформлять его надо юридически правильно, чтобы не были нарушены интересы ни плательщика ренты, ни получателя. Поэтому договор необходимо заверять нотариально, регистрировать его по специальной процедуре в 4-х экземплярах: по одному получателю ренты и плательщику ее, один – для государственного регистрационного органа, а один остается в нотариальной конторе на хранение.

Этот договор надо оформлять, как уже было сказано, с нотариусом. И внимательно изучить такие разделы:

  • документальное подтверждение владельца квартиры – будущего получателя ренты на право собственности;
  • справку о состоянии жилья, его квадратуре, планировке и т.п;
  • невозможность получателя ренты после подписания договора прописывать кого-либо в квартире, выставлять ее на продажу и другие нарушающие настоящие или будущие права плательщика ренты.

Есть еще ряд моментов, которые обе стороны должны неукоснительно соблюдать. И обязательно знать. Вот почему так важно оформлять договор только с нотариусом.

Сохраните этот документ у себя в удобном формате. Это бесплатно.

ДОГОВОР пожизненной ренты №

г.

«» г.

Гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Получатель ренты», с одной стороны, и гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Плательщик ренты», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор пожизненной ренты (далее – «Основной договор»), условия которого стороны определяют в настоящем предварительном Договоре.

1.2. Основной Договор будет заключен сторонами в течение дней после приватизации Получателем ренты квартиры №, расположенной по адресу: , и оформления на этом основании уполномоченным органом свидетельства о праве собственности.

2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

2.1. Получатель ренты передает Плательщику ренты в собственность -комнатную квартиру общей площадью кв.м., жилой площадью кв.м., расположенную по адресу: , именуемую в дальнейшем «помещение», а Плательщик ренты в обмен на полученное помещение обязуется выплачивать Получателю ренты пожизненную ренту, а также предоставляет Получателю ренты право пожизненного проживания в передаваемом помещении.Под пожизненной рентой в настоящем Договоре понимается выплата в течение жизни Получателя ренты периодических платежей в деньгах в сумме, установленной в настоящем Договоре.

2.2. Характеристики передаваемого помещения – согласно справке № от «» года, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора.

2.3. Пожизненная рента устанавливается в виде ежемесячных платежей в размере рублей.

2.4. Плательщик ренты на период действия Основного договора обязан:

  • предоставить Получателю ренты для проживания помещение, указанное в п.2.1 Договора, на период жизни Получателя ренты;
  • ежемесячно, не позднее числа месяца, выплачивать Получателю ренты пожизненную ренту в размере, указанном в п.2.3 Договора.

2.4.1. Плательщик ренты на период действия настоящего предварительного Договора обязуется произвести все необходимые действия для приватизации указанной в п.2.1 Договора квартиры.

2.5. Получатель ренты по Основному договору обязан:

  • передать квартиру по условиям п.2.1 Договора не позднее «» после заключения Основного договора.

2.5.1. Получатель ренты по настоящему предварительному Договору обязуется:

  • не регистрировать (постоянно, временно) в квартире, указанной в п.2.1, любых граждан ни по каким основаниям;
  • выдать Плательщику ренты, а также указанным Плательщиком ренты гражданам необходимые документы, доверенности для выполнения Плательщиком ренты своих обязанностей, указанных в п.2.4.1 настоящего Договора;
  • оказывать Плательщику ренты иное необходимое содействие при выполнении им обязанностей, предусмотренных п.2.4.1 настоящего Договора.

2.6. Получатель ренты в обеспечение обязательств Плательщика ренты по Основному договору получает право залога на передаваемое помещение.

2.7. Все расходы по государственной регистрации и нотариальному удостоверению Договора ренты и сделок, предусмотренных данным Договором, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, передаваемое по данному Договору, относятся на счет или возмещаются Плательщиком ренты.

2.8. Риск случайной гибели передаваемого Получателем ренты помещения лежит на Плательщике ренты. При случайной гибели квартиры все обязательства Плательщика ренты сохраняются.

2.9. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки.

2.10. При существенном нарушении Договора Плательщиком ренты Получатель ренты вправе потребовать выкупа ренты либо расторжения Договора и возмещения убытков. Существенным нарушением Договора признается:

  • просрочка Плательщиком ренты выплаты ренты более чем на один год (иной срок).

2.11. Договор пожизненной ренты подлежит обязательной регистрации и нотариальному удостоверению.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. В случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного Договора (п.1.1), предусмотренного настоящим Договором, то уклоняющаяся сторона должна будет возместить добросовестной стороне убытки, причиненные таким уклонением.

3.2. В случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, другая сторона, в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

3.3. В случае если Получатель ренты в нарушение обязанности, предусмотренной п.2.5.1 Договора, зарегистрирует какого- либо гражданина по любому основанию в квартире, указанной в п.2.1 настоящего Договора, Плательщик ренты приобретает право отказаться от заключения Основного договора, а Получатель ренты обязан будет возместить Плательщику ренты все расходы, понесенные им при исполнении условий настоящего Договора, а также уплатить штраф в размере рублей.

4. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

4.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ.

4.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Настоящий Договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в установленном законом порядке и вступает в силу с момента государственной регистрации.

5.2. Данный Договор составлен в 4-х экземплярах, по одному экземпляру для каждой стороны, один экземпляр хранится в делах нотариуса и один экземпляр для регистрирующего органа. Каждый из экземпляров Договора имеет равную юридическую силу.

6. АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Получатель ренты

  • Адрес регистрации:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • Паспорт серия, номер:
  • Кем выдан:
  • Когда выдан:
  • Подпись:

Плательщик ренты

  • Адрес регистрации:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • Паспорт серия, номер:
  • Кем выдан:
  • Когда выдан:
  • Подпись:

Сохраните этот документ сейчас. Пригодится.

Важные нюансы оформления договора ренты на квартиру между родственниками

Договор ренты на квартиру, заключаемый между родственниками – одна из альтернатив дарственной или договору купли-продажи. Такая сделка обеспечивает права бывшего владельца на проживание в квартире даже после фактического перехода права собственности, к тому же, он получает стабильный ежемесячный доход в виде рентных платежей.

Основные сведения

Одна из сторон (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) права на имущество при условии выполнения определенных требований. После заключения соглашения плательщик ренты примет обязанность перечислять получателю оговоренную денежную сумму, либо обеспечивать его иным способом – оплачивать услуги ЖКХ, приобретать продукты, помогать по хозяйству, готовить пищу и др.

Договор ренты может быть составлен в 3 вариантах:

  1. Договор постоянной ренты. В этом случае рентополучатель имеет возможность передавать свои права третьим лицам при уступке прав требования. По желанию сторон возможно также обеспечение рентополучателя продуктами, медикаментами и др. вещами в счет рентных платежей.
  2. Договор пожизненной ренты. Соглашение действительно до момента наступления смерти рентополучателя. Рентные платежи могут производиться только в денежном эквиваленте. Уступка прав требования невозможна.
  3. Договор пожизненного содержания с иждивением. В этом случае право собственности на объект недвижимости переходит к покупателю сразу после регистрации рентного договора, но до наступления смерти рентополучателя он обязан осуществлять выплату ренты и заботиться о нем.

Основным правовым актом, регулирующим данный тип сделок, является ГК РФ:

  • Статья 584. В ней описана необходимость государственной регистрации сделок.
  • Статья 590. Оговариваются особенности ренты и определен ее минимальный размер.
  • Статья 591. Описывает сроки осуществления рентных выплат.
  • Статья 595. Перечислены обязанности плательщика сделки.
  • Статья 592. Описывает права плательщика.
  • Статья 593. Перечислены права рентополучателя.
  • Статья 601. Описывает особенности подписания договора пожизненной ренты с иждивением.

Отличия от сделки купли-продажи жилья

Договор ренты отличается от ДКП:

  1. В обязательном порядке заверяется нотариусом. В противном случае он считается недействительным. ДКП достаточно просто зарегистрировать в Росреестре.
  2. Ренту отличает характер встречного удовлетворения. В момент подписания стороны не знают наверняка, в каком объеме будут выполнены условия сделки. Кредитор не может знать какую сумму он получит в виде рентных платежей, соответственно, одна из сторон может получить встречное удовлетворение в меньшем объеме в сравнении с предоставленным ею другому участнику.

Права сторон

Участники:

  • Кредитор (рентополучатель). Этот участник сделки является собственником объекта недвижимости и готов передать его другому лицу в обмен на денежные выплаты или содержание.
  • Рентный должник. Это покупатель, который после заключения соглашения ренты берет на себя обязательства по содержанию кредитора.

Участниками сделки могут быть как физические, так и юридические лица.

Права получателя ренты:

  1. В срок и в полном объеме получать выплаты даже в случае утраты имущества, являющегося предметом договора.
  2. Выкупить ренту, если возникнет такая необходимость.
  3. Требовать рентных выплат от должника.

Права плательщика:

  1. Плательщик вправе расторгнуть договор ренты при условии согласия другого участника сделки.
  2. Плательщик имеет право передавать право собственности на объект недвижимости, полученный им по условиям соглашения, третьему лица без согласования с кредитором.

Обязательные пункты

  1. Величина ренты, порядок выплат и их график.
  2. Персональные данные участников сделки.
  3. Подробное описание предмета сделки.
  4. Обязанности участников.
  5. Ответственность за неисполнение условий соглашения.
  6. Дата и подписи участников.

Как оформить?

  1. Оформляется соглашение, в котором в обязательном порядке должна быть отражена информация о возмездности сделки, ее условиях и сроках передачи предмета договора рентоплательщику.
  2. Посещение нотариуса и заверение оформленного договора. Это обязательное действие, без нотариального заверения документ будет считаться недействительным.
  3. Посещение управления Росреестра и передача пакета документов на регистрацию. Предварительно потребуется оплатить государственную пошлину за осуществление регистрационных действий.
  4. Сотрудники Росреестра в течении 14 дней проверят предоставленные документы и внесут правки в ЕГРН.
  5. Кредитор получит выписку из ЕГРН с пометкой, что на объект недвижимости наложено обременение.
  6. Обременение может быть снято с жилья только после прекращения обязательств сторон, т. е. после того, как рентоплательщик предоставит в Росреестр справку о смерти кредитора. После этой процедуры он становится полноправным собственником жилья.

Стоимость оформления

Стоимость государственной пошлины за оформление договора ренты составляет 2021 рублей. Также дополнительно оплачиваются услуги нотариуса. Их стоимость определена как 0,5% от общей суммы сделки, но не менее 300 рублей и не более 20 тыс. рублей.

Виды компенсации

Не всегда договор ренты предполагает денежные выплаты. Существует безвозмездная форма соглашения, которая допускается между родственниками и предполагает полное содержание кредитора не путем перечисления рентных выплат, а в формате социально-бытового содержания:

  • обеспечение уходом;
  • покупкой продуктов и лекарств;
  • уборкой;
  • приготовлением пищи и др.

Основания для расторжения

Сделка может быть расторгнута при возникновении следующих условий:

  1. Неисполнение условий соглашения.
  2. Рентоплательщик обманным путем получил жилплощадь, являющуюся предметом сделки.
  3. Владелец квартиры в момент подписания договора ренты был недееспособен.
  4. Соглашение было подписано под давлением, имели место угрозы или насильственные действий.

Все изменения, касающиеся сделок с имуществом, должны быть зафиксированы в Росреестре.

Кто и как может оспорить документ?

Рентополучатель вправе обратиться в суд с исковым заявлением о выкупе ренты, расторжении договора и получения компенсации за моральный вред. Также часто встречаются ситуации, когда после заключения соглашения родственники рентополучателя инициируют судебные разбирательства, отстаивая права на квартиру.

Независимо от причины, по которой стороны изъявляют желание разорвать заключенный ранее договор, все обстоятельства должны быть документально подтверждены.

Можно ли оспорить после смерти рентодателя?

Договор ренты считается исполненным после смерти кредитора и выполнения условий сделки. Однако, даже после этого его можно оспорить в судебном порядке, обратившись в суд с иском и предоставив доказательства нарушения прав рентополучателя.

Сравнение с дарением: что лучше, легче и безопаснее?

Для того чтобы оценить, какой из способов отчуждения имущества наиболее удобен необходимо знать плюсы и минусы каждого способа.

Плюсы ренты:

  • Предельно четко описаны условия отчуждения имущества.
  • Сделку сложно оспорить.
  • Законность сделки подтверждается нотариусом.
  • Рентополучатель не вправе распоряжаться квартирой до снятия обременения.
  • Кредитор имеет право на проживание в квартире пожизненно.
  • Кредитор получает постоянный доход в виде рентных выплат.
  • Услуги ЖКХ оплачивает рентоплательщик.
  • Покупатель получает недвижимость по цене, которая гораздо меньше рыночной.
  • Не нужно платить налоги на доход.

Минусы:

  • Нарушение условий даже в мелочах может привести к разрыву сделки без возмещения понесенных расходов.
  • Кредитор может столкнуться с недобросовестностью рентоплательщика.
  • Существует риск, что рентоплательщик будет заинтересован в смерти владельца жилья.
  • Чтобы снять обременение с жилплощади и получить право распоряжаться жильем покупателю придётся ждать неопределенный срок.

Плюсы дарения:

  • При передаче квартиры близким родственникам не взимается подоходный налог.
  • Требуется минимальный комплект документов.
  • Низкая стоимость оформления и регистрации сделки.
  • Прописанные в квартире граждане сохраняют право на проживание.
  • Если сделка заключена под давлением – это легко доказать и аннулировать дарственную.

Минусы:

  • Нельзя расторгнуть без веских оснований.
  • Существует риск отмены сделки, что делает способ отчуждения ненадежным.

Оба документа подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Таким образом, однозначный ответ на вопрос что выгоднее дать нельзя – каждая ситуация индивидуальна.

Налогообложение сделки

Любой гражданин РФ обязан выплачивать НДФЛ в размере 13% от полученного дохода. Это касается и квартиры, полученной в собственность. Исключением является ситуация, когда недвижимость передается между близкими родственниками или членами семьи. В этом случае рентоплательщик освобождается от уплаты подоходного налога.

Рентополучатель тоже получает доход в виде рентных платежей и также обязан отчислять 13% от получаемой прибыли.

Теряются ли льготы по квартплате?

Так как после подписания и регистрации договора ренты право собственности на объект недвижимости переходит к новому владельцу – все льготы и компенсации бывшего собственника перестают быть действительными.

Не противоречит ли законодательству контракт между родителями и сыном?

Законодательные нормы РФ не запрещают сделки с недвижимым имуществом между близкими родственниками, в том числе и между родителями и детьми.

Заключение договора ренты может стать выгодной сделкой, как для владельца квартиры, так и для ее покупателя. Однако, процедура имеет множество нюансов, которые следует учитывать для минимизации возможных рисков.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: