Инструкция по покупке дома без посредников

Покупка дома. Чего бояться и на что обратить внимание при покупке дома.

Покупка любой недвижимости — это дело крайне не простое и весьма ответственное. Если речь идёт о покупке дома то хлопот на его выбор и приобретение вдвойне больше, относительно покупки квартиры, и это легко объясняется,  гораздо большим количеством нюансов и подводных камней, при приобретении дома.

Так на что же, в первую очередь нужно обратить внимание при выборе дома?
Разобьём этот процесс на два этапа:
1. Проверка состояния дома, его коммуникаций и участка. 
2. Проверка  документов на данное недвижимое имущество и их соответствие законодательным нормам и правилам РФ.

1. Техническое состояние дома, его коммуникаций и участка.

— Первое, и самое главное правило при покупке гласит: Смотреть дом лучше весной! Многие допускаю ошибку, осматривая дом зимой. Здесь есть, конечно, плюсы, один из низ , это то что вы можете  в полной мере оценить отапливаемость дома в зимний период, понять насколько тепло в каждой комнате. Но в тоже время в зимний период, особенно когда много снега на улице, очень сложно оценить общее состояние дома. Снег может скрывать фундамент дома, крышу, или какую-нибудь свалку в задней части двора. Фундамент может быть разрушенным или треснувшим. Шифер на крыше также может потрескаться или зарасти мхом, и из-за снега вы ничего не увидите.

Если вы осуществляете осмотр дома в весенний период, тающий снег и грунтовые воды сразу покажут, подтапливается ли подвал дома, достаточна ли гидроизоляция фундамента. Стоит обратить внимание на углы в подвале, если они сырые, это как минимум, должно навести вас на подозрения.

— Следующий элемент, на который в первую очередь стоит обратить внимание, это чердак дома. Именно, до его красоты обычно не доходят руки собственника. Именно по чердаку можно определить состояние кровли. В светлое время суток, сильно изношенная кровля может просвечиваться как дуршлаг. В дождливую погоду  можно увидеть подтёки во внутренней части кровли. Также обращайте внимание на то, как уложена кровля, правильно ли устроена система водостока. Недостатки этой системы можно выявить по подтёкам на внешних стенах дома или незапланированных проектом канавок, вымытых водой на земле. Водосток имеет большое значение для  несущих стен и фундамента дома, ведь неправильное истечение воды во время дождя может со временем разрушать стены и фундамент.

— При осмотре дома следует обратить внимание на то, как открываются двери и окна. Убедитесь в том, что дверные и оконные проёмы не перекошены (проверить это можно с помощью уровня).  Если уклон конструкции все-таки есть, это свидетельствует о неправильной усадке дома. По возможности нужно осматривать дом при включенном свете и открытых окнах, что бы полумрак не скрыл недостатки.

— Также, с помощью уровня проверьте вертикальность стен  и горизонтальность пола.

— Следующим этапом является проверка всех систем коммуникаций. Попросите у собственника недвижимости включить свет, воду, отопление. Если он будет уклоняться от включения какой-нибудь из систем, это как минимум должно вызвать у вас подозрение.

Необходимо навести справки о схеме подачи воды в дом. Проверьте всю систему на предмет  подтёков и термоизоляции, система должна быть полностью изолирована на улице, что бы трубы не полопались зимой от холода. 
— Далее стоит проверить отопление. Включите котёл, прислушайтесь и принюхайтесь. Исправное оборудование не должно резко пахнуть газом и периодически «чихать». Под котлом отопления не должно быть луж и ржавчины. По прошествии полу часа, проверьте батареи отопления во всех комнатах, убедитесь, что горячая вода в системе доходит до всех комнат дома. Также обратите внимание на трубы и батареи, не подтекают ли они, внезапное включение системы отопления может выявить прохудившиеся участки труб. Проверьте на работоспособность все краны для спуска воздуха на батареях отопления.

— Ещё одним немаловажным объектом вашего внимания должна быть электропроводка. Попытайтесь определить, насколько старые электросистемы проложены в доме. Зачастую, провода скрыты в стенах, по этому, оценить состояние системы можно по розеткам и осветительным приборам. В некоторых домах до сих пор присутствуют керамические патроны, висящие на проводе в тканной оплётке. Розетки, вросшие в стены, установленные ещё в пятидесятых годах, очень часто искрят, и не отвечают нынешним нормам и потребностям в электроснабжении. 
— И на последок, стоит оценить в каком состоянии находится канализация
. Для её проверки слейте большое количество воды в ванной или туалете(если туалет находится в доме!) и посмотрите насколько быстро вода уходит. Визуально просмотрите в каком состоянии находятся трубы, они не должны быть влажными. Если канализация дома не центральная, то не потрудитесь обследовать выгребную яму. Её размеры должны быть приближены к стандартам. (длина/ширина: 2.5-3м/0.8-1м, глубина 1,5 метра.) Стены выгребной ямы должны быть выложены из камня, кирпича или бетона.

2. Проверка  документов на недвижимое имущество и их соответствие законодательным нормам и правилам РФ.

Для того, что бы проверить документы, в первую очередь нужно понимать какие именно бумаги на недвижимость используются при оформлении купли-продажи дома. Далее приведён краткий список необходимых документов:

— Правоустанавливающие документы на дом, подтверждающие право собственности. (Свидетельство о собственности)

— Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. (Свидетельство о собственности)

— Технический паспорт домовладения. Это документ, включающий в себя: план земельного участка, экспликацию площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений.

— Технический паспорт дома с поэтажным планом.

— Домовая книга.

— Кадастровый план земельного участка.

Перечень документов может существенно отличаться, это зависит от типа жилья и участка, от истории дома, и путей возникновения частной собственности на объект (например, дом может быть построен собственником, может быть куплен, получен по наследству или дарению).

— Первым делом, на что стоит обратить внимание при покупке дома, это права собственности на дом и земельный участок у продавца. Очень часто бывает ситуация когда земельный участок у продавца оформлен на праве пожизненно бессрочного владения.

— Земельный участок может быть не межеван, то есть точная площадь его не установлена. Поэтому следует обязать продавца отмежевать земельный участок и поставить на кадастровый учет с точной площадью, а также произвести регистрацию в юстиции.

— Если вы приобретаете (получаете) дом и земельный участок, то в договоре требуйте оформления  сразу дома и земельного участка.

— Покупая недвижимость у продавца по доверенности, всегда проверяйте её подлинность у нотариуса. Также проверьте, существует ли в реальности доверитель, жив ли он, и выдавал ли он доверенность. Одним словом, попытайтесь связаться с собственником недвижимости.

— Следующим этапом проверки документов, является сверка реальной площади земельного участка с площадью, указанной в документах. Измерьте участок рулеткой. Если эти величины разнятся, то лучше откажитесь от сомнительной сделки.

— Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Отмерьте расстояния от дома до установленных границ участка, сверьте четкость границ с имеющимся планом территории.

— Проверьте соответствие государственного акта на землю тому участку, который вам показывают. Внимательно проверьте правильность его регистрации по конкретному адресу. Такую информацию могут подтвердить в Управлении земельных ресурсов.

— Удостоверьтесь в том, что на жильё не наложено обременение, такое как арест дома, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация должна проверяться нотариусом при заключении сделки.

— Также вам необходимо выяснить историю предыдущих сделок,  связанных с куплей продаже данной недвижимости. На этом этапе могут всплыть довольно нелицеприятные факты, такие как продажа данного дома лицами, не имеющими полномочий. Если у данного домовладения было несколько владельцев, то вы должны уточнить правильность оформления и проведения сделок купли-продажи. Эти сделки должны были пройти государственную регистрацию, должны быть заверены нотариусом. Если одна из предыдущих сделок окажется недействительной, то и все последующие окажутся таковыми. Все договора купли продажи хранятся в архиве БТИ. Обычно с БТИ сотрудничают агентства недвижимости, в их услуги входит проверка всех договоров купли продажи.

— Тщательно изучите техпаспорт БТИ, убедитесь в отсутствии незаконных перепланировок, и всякого рода строений, возведённых без разрешения.

— Потребуйте документацию на инженерные системы дома. Вам необходимо получить информацию о всех системах разводки коммуникаций. Когда вы купите этот дом, вы должны иметь представление, где проложена электропроводка, водоснабжение, отопление, канализация дома. В любом случае, в будущем вам придётся ремонтировать коммуникации дома, и осведомлённость о местоположении той или иной системы сэкономит вам кучу времени сил и средств. Кроме этого, очень важно получить у продавца недвижимости  техническое условие на подключение коммуникаций. Если такие документы отсутствуют, то в будущем у вас может появится проблема: окажется что подключение к магистральной сети было незаконным.

— И на последок, хотелось бы сказать, что в зависимости от вида имущества, могут возникать дополнительные пункты проверки, такие как проверка дееспособности продавца. Все возможные подвохи, связанные с этим пунктом может почувствовать опытный риэлтор, поэтому в случае покупки дома, где вероятность наличия таких подвохов гораздо выше, чем при покупке квартиры, есть большой смысл доверить проверку документов риэлтерскому агентству с хорошей репутацией.

Как купить дом

Приобретая загородный дом, который еще строится, владелец заселяется не сразу, а спустя несколько лет. Есть строительные компании, которые требуют залог, после чего пропадают, а иные используют дешевые стройматериалы по цене дорогих. Для того, чтобы не попасться на уловки мошенников, необходимо отдавать предпочтение известным застройщикам с большим количеством реальных положительных отзывов о работе.

Вторичное жилье

Особенность приобретения жилища, которое сейчас кому-то принадлежит — скрупулезный контроль документации. Покупаемое жилье не должно находиться в залоговой собственности банка, быть взято в ипотеку, находиться в аренде и не должно обладать прочими обременяющими факторами.

Покупка дома: пошаговая инструкция

Покупка нового дома – это дело волнительное и непростое. Все процессы и действия должны быть взвешенными и обдуманными. Необходимо ознакомиться со всеми предложениями для того, чтобы снизить шанс обмана и не приобрести как юридически, так и физически проблемное жилье. Как правильно купить дом, рассмотрим ниже.

Порядок покупки дома:

1 этап. Определение района и изучение цены

Подбор географического расположения нового дома — дело индивидуальные. Одни люди, выбирая район, ориентируются на то, чтобы рядом находилась школа, детский сад, торговый центр, маршрут общественного транспорта. Другие ищут дом, который поможет сменить городскую суету на тишину и отдалённость, третьи подбирают жилье для того, чтобы ввести собственный бизнес.
Аспекты подбора района разные, однако дать оценку и проанализировать предложения в интересующих покупателя районах необходимо полностью.

2 этап. Поиск объявления

Отыскать объявление можно на интернет-доске, где рекламу о недвижимости оставляют владельцы жилищ и агентств. Предпочтительно выбирать объявления от частных лиц, так как агентство берет свой процент за работу. В результате часть средств, которые вы выплачиваете за жильё, получит агент.

Необходимо концентрировать собственное внимание на предложениях со средней стоимостью. Привлекательные доступные по цене варианты могут иметь ветхое строение, отдалённый участок, трудности с оформлением документации, плохую историю.

Не нужно стесняться звонить по объявлению, которое предлагает дорогой вариант жилища. Если дом реализует владелец, возможно, он даст согласие на снижение цены и покупатель сможет приобрести по той стоимости, на которую рассчитывал.

3 этап. Просмотр вариантов. На на что обратить внимание при покупке дома

Просмотр понравившихся вариантов — важный этап в ходе покупки дома. Посещая участок, необходимо обращать внимание на всевозможные детали, обойти все здание и заглянуть в каждый угол.

Проанализируйте, как сооружение подготовлено к просмотру, потрогайте стены, осмотрите здание внешне. Необходимо поинтересоваться всеми техническими факторами: из чего выполнена основа, крыша, стены, убедиться в том, что все сооружения, расположенные на данном участке, внесены в проект и оформлены по закону.

Помимо этого, стоит поинтересоваться у владельцев о минусах здания, обстоятельствах продажи. Минусы — это основной момент, на который необходимо обращать внимание при подборе дома. Так как вряд ли новый владелец дома будет рад возникновению неприятного сюрприза после переезда.

4 этап. Проверка документации

Размещение объявления о продаже дома означает, что документация на недвижимую собственность у владельца уже собрана и готова к заключению сделки. Однако на самом деле это не всегда так. Зачастую реализация жилья и подготовка необходимых документов осуществляется одновременно. Для того, чтобы не встретиться с проблемами и ошибками в бумагах, поддельными справками и выписками, бумаги необходимо внимательно проверить.

Покупая дом, рекомендуется подключить к проверке профессиональных специалистов, систематически работающих с подобными документами. Целесообразнее заплатить за услуги эксперта, нежели рассчитывать на исполнительность продавца.

5 этап. Заключение сделки

Заключение сделки – это важный процесс как для покупателя, так и продавца. Принципиально важным значением обладает оформление договора купли-продажи, знакомство со всеми его подпунктами. Рекомендуется перед тем, как расписаться в таком документе, показать соглашение юристу.

Оформление сделки происходит в присутствии правительственного регистратора. При нём же осуществляется передача денег для устранения каких-либо дальнейших недоразумений.

Характерные черты приобретения дома за материнский капитал

Материнский капитал — это национальная программа, которая направлена на повышение благополучия семей Российской Федерации, в которых рождается второй ребёнок. Им выдается сертификат на почти полмиллиона рублей. Как правило, многие применяют его для улучшения жилищных условий. Приобрести дом за подобную сумму невозможно, однако ее можно использовать как первоначальный взнос в ходе приобретения дома в кредит. Это отличный вариант, как можно купить дом, если нет денег.

Выдача материнского капитала осуществляется с целью улучшения условий проживания семей при появлении на свет второго ребёнка.
Необходимо отметить, что не все реализаторы жилищ, подавших объявления о продаже, с удовольствием идут на заключение сделки с применением материнского капитала. Деньги пенсионный фонд перечисляет продавцу не сразу, а только лишь после того, как рассмотрит и одобрит сделку.

Ещё одной характерный чертой приобретения жилища из ресурсов материнского капитала является наличие строгих условий к покупаемым у сооружения. Износ дома не должен превышать 50 %.

Как правильно осмотреть дом

На осмотр заинтересовавшего объекта недвижимости рекомендуется брать собой опытного специалиста в области строительства, который имеет точное понимание о том, каким образом должен выглядеть добротный качественный дом. Для данной цели сгодится и работник риелторской фирмы или оценщик, который знает, как выбрать частный дом.

Необходимо задавать вопросы при покупке дома, уточнить у собственника год сооружения дома, время проживания в нем, а также число владельцев.

Материал

Идеального стройматериала для возведения здания не существует. Древесина, пеноблок, камень, ракушечник, кирпич, сип-панель — каждый из этих стройматериалов обладает своим временем усадки, долговечностью, теплоизоляционными свойствами. Необходимо осмотреть толщину, состояние стен, убедиться в отсутствии сырости и плесени.

Фундамент

В случае плохого крепления фундамента и его отсутствия возможно возникновение больших трещин, которые ведут к дальнейшему перекосу дома. Трещины на фасаде являются тревожным знаком, который свидетельствует о неправильном устройстве фундамента. При наличии подвала необходимо посмотреть и его, чтобы убедиться в отсутствии воды, грибка и сырости.

Кровля и чердак

При осмотре жилища необходимо интересоваться и кровлей. Существенным значением обладает материал, которым перекрыта крыша, и его состояние. Необходимо удостовериться в стабильности несущей конструкции кровли, и в том, сможет ли она выдержать большое количество снега, а также обладает ли гидроизоляцией и утеплением.

Система отопления

Самым экономичным отоплением является газовое. Если жилище приобретается в не газифицированном районе, система отопления может быть электрической, печной или от котла, который работает при помощи твёрдого топлива.

Для того, чтобы вычислить, какое количество необходимо для обогрева нового дома, нужно попросить у собственника квитанции об оплате ЖКУ зимой.

Система водоснабжения и ввода нагревания

В случае отсутствия подключения к централизованному водоснабжению для забора жидкости применяются колодцы или скважины. Рекомендуется осуществить забор воды на экспертизу, дабы удостовериться в её безопасности. Для нагрева жидкости в частном доме используется газовая колонка, электрический, накопительный или проточный водонагреватель.

Участок

При осмотре необходимо сосредоточиться на хозяйственных постройках. Они должны быть включены в проект местности и техническое удостоверение объекта. Стоит провести их осмотр: определить площадь участка, его формы, верное расположение септика, который отвечает всем санитарным нормам, имеет систему полива или возможности её установки, рельеф двора.

Какую документацию необходимо проверить перед покупкой дома?

Любая погрешность в бумагах или их отсутствие могут превратиться в крупный ком проблем, начиная от сложности в переоформлении на нового владельца и завершая риском приобретения жилища с бременем.

Для того, чтобы не стать жертвой аферы и не встретиться с незаконными факторами в виде оспаривания прав на приобретенное жилье со стороны третьего лица, необходимо направить осуществлять тщательную проверку документации интересующего объекта.

Ознакомимся с основными документами, которые должны быть у владельца выставляемой на продаже недвижимости.

Разрешение на постройку

Разрешение на строительство доказывает соответствие проектных документов требованиям градостроительного отдела муниципалитета. Данный акт выдается при покупке участка под строительство. Он передается следующему правообладателю местности без переоформления, если установленный в нем срок, отведенный на возведение, не вышел.

Свидетельство на недвижимость и участок

Собственник обязательно должен предоставить покупателю доказательство права собственности на жильё и участок земли. Данные бумаги предоставляют возможность управлять им. Если говорить о продаже сооружения, которое находится не в собственности продавца, а его близкого родственника, то он должен иметь нотариально заверенную доверенность, подтверждающую, что он осуществляет действия от имени человека, чьи данные указаны в выписке из ЕГРН.

Документы о количестве прописанных жильцов

Идеальным вариантом покупки дома является тот факт, если в нём никто не прописан, либо прописан только владелец и его родные. Зачастую случается так, что в здании прописаны дальние родственники, дети, не достигшие 18 лет или вовсе посторонние лица, которых нужно найти для того, чтобы они выписались, или пройти процедуру их выписки через суд. Процесс занимает определённое количество времени и переносит сделку купли-продажи.

Соглашение на реализацию от совладельца (если жильё в доле)

Согласие на реализацию долевого имущества должны дать все совладельцы, иначе заключение соглашения купли-продажи невозможно. Если кто-либо из совладельцев недвижимости не живёт в нём или находится в другой стране, человек, продающий недвижимость, может осуществить сделку по нотариально заверенному документу от совладельца.

Как оформить покупку дома с земельным участком

Перечень документов, предоставление которых необходимо во всех случаях продажи жилого дома:

  1. Паспорта владельца.
  2. Свидетельства о гос. регистрации права собственности на объект старого образца или выписка из ЕГРН
  3. Кадастровый паспорта участника.
  4. Кадастровый паспорт дома.
  5. Выписки из домовой книги.
  6. Тех. паспорта и выписки из БТИ.
  7. Нотариальное согласие супруга на проведение сделки. Документ необходим, если дом является совместно нажитым супругами имуществом, купленным после заключения брака.
  8. Согласия на проведение сделки со стороны опеки и попечительства администрации муниципального образования. Данный документ нужен, если дом является жильем, ранее купленным владельцем за ресурсы из материнского капитала, или один из его собственников — ребенок.
  9. Справки из ИФНС РФ об отсутствии задолженности по имущественным налогам. Документ предоставляется по требованию покупателя.
  10. Справки о задолженности за коммунальные услуги.
  11. Нотариально заверенный отказа от имущественного права приобретение. Данный документ берётся продавцом, если жилье находится в долевой собственности и он продает его часть..
  12. Справку от нарколога и психиатра. Документ не является обязательным и предъявляется по требованию покупателя для того, чтобы потом не могли оспорить сделку по причине невменяемости продавца.

Составление предварительного договора

Он оформляется до заключения сделки, в нем покупатель и продавец обсуждают основные условия, на которых в перспективе будет заключено соглашение. Период действия заблаговременного соглашения равен 12 месяцам, при его оформлении стороны устанавливают произвольный срок, в течение которого договор обладает силой.

В соглашении:

  • Указывается предмет заключения сделки.
  • Обсуждаются обстоятельства, на которых соглашение будет заключаться в перспективе.
  • В соглашении оговариваются штрафные санкции в случае расторжения сделки по вине продавца.

Эксперты рекомендуют подходить к оформлению предварительного соглашения также ответственно, как и к главному. Государственное регистрирование данной бумаги не нужно.

Составление основного договора

Именно на данном этапе покупатель осуществляет передачу средств продавцу, и сделка считается состоявшейся. Согласно желанию сторон, главное соглашение заверяется у нотариуса, однако это не обязательно.

В соглашении необходимо указать:

  • Наименование объекта, его адрес.
  • Время и место заключения договора.
  • Объекты, которые выступают предметами сделки.
  • Исходя из вышеперечисленных объектов, указываются индикационные характеристики.
  • Сумма.
  • Дополнительные требования включаются в соглашение по желанию продавца и покупателя.
  • В договоре возможно указание того, что соглашение выступает как акт передачи продавцом и принятие покупателем жилого сооружения в собственность.

Передача финансовых средств должна осуществляться при наличии свидетелей. Это может быть работник нотариальной службы, банковского отделения.

Важно! Договор оформляется и подписывается в трёх экземплярах. Одна копия остается у продавца, другая у покупателя, и ещё одна передается государственному регистратору.

Государственная регистрация

При приобретении жилого дома государственная регистрация — это неизбежная процедура. Обращение с пакетами бумаг рассматривается на протяжении 10 рабочих дней. Обращаться нужно в МФЦ.

Для государственной регистрации нужно предоставить:

  • Обращение к регистратору от продавца и покупателя.
  • Документацию, которая устанавливает права собственности на объект сделки.
  • Тех. паспорт на жилище.
  • Кадастровую выписку о аграрном участке.
  • Главное соглашение с наличием подписей от обеих сторон.
  • При отдельном заключении акта приема передачи необходимо предоставить и его.
  • Справку обо всех зарегистрированных в объекте гражданах.
  • Квитанцию, которая подтверждает оплату государственной пошлины.

Как не поддаваться уловкам мошенников: советы при покупке дома с участком.

В основном афера с недвижимостью для потребителя завершается утратой кругленькой суммы денег. Недобросовестные продавцы применяют двойную реализацию, подделку бумаг, продажу жилища, снятого по договору аренды, неприватизированного жилья, а кроме того, недвижимости после кончины собственника и вплоть до вхождения в полномочия его легитимных преемников.

На рынке недвижимости потребитель рискует гораздо больше, нежели продавец. Способ «развода», где жертвой является владелец загородного дома или жилплощади, которая выставлена на продажу, значительно меньше, нежели жульнических действий, вследствие которых потребитель теряет всё — и денежные средства, и приобретённый дом.

Аферисты технично скрываются, но их всё-таки можно узнать.
Разберём ряд классических методик, понимание которых поможет не стать жертвой мошенничества.

1. Сравнение заявленной площади участка с фактической

Приобретая жильё в городке сельского типа или деревне, необходимо сопоставить фактическую площадь двора с указанными в предъявленных владельцем бумагах. Самым простым способом проверки является замер участка и проведение нехитрого подсчета. Для того, чтобы измерить участок, необходимо использовать механическую рулетку или цифровой геодезический прибор.

С 2021 г. собственники аграрных участков могут реализовать их только лишь после выполнения межевания и внесения координат участка во общественную кадастровую карту России.

2. Необходимо удостовериться, что прошлые владельцы не осуществляли противозаконные перепланировки.

Расположение помещений в здании должно соответствовать схеме, указанной в техническом документе сооружения. Перепланировка в доме должна быть отражена и в кадастровом документе.

3. Проверка проектной документации на дом

Все документы, имеющиеся у выставляемого на продажу дома, подлежат тщательной проверке. Это касается и проектной документации. При покупке дома, который для вас строит компания, необходимо ознакомиться с проектными документами ещё в период переговоров. В случае, если покупатель не разбирается в подобной документации, нужно показать проект эксперту.

4. Сосредоточиться на наличие двух соглашений на реализацию (отдельно на дом и участок).

Заключение соглашения купли-продажи с собственником должно осуществляться дважды. Первое затрагивает земельный участок, а второе — сооружения, возведенные на его территории. Прежде чем подписать договор, стоит убедиться в точности бумаг, соответствии информации на участок и дом со сведениями, внесёнными в текст соглашения.

Несколько раз перепроверить точность заполнения и передать документы регистратору, который подтверждает законность проведения сделки, для вторичного контроля.

Заключение

Для заключения приведем ряд советов, которые предостерегают от попадания в руки аферистов:

  1. Не оставлять собственные документы посреднику.
  2. Не соглашаться на указания в договоре преднамеренно меньшей цены жилища.
  3. Не давать согласие на дооформление недостающей документации после заключения сделки.
  4. Отказываться от недвижимости при запросе большой суммы задатка.
  5. Обеспечить присутствие друзей или родственников, выступающих свидетелями при судебном разбирательстве по соглашению.

Эмоциональная составляющая является не лучшим помощником в покупке дома. Нужно проявить спокойствие и не утратить бдительность!

Пошаговая инструкция купли-продажи дома с земельным участком + образец (бланк) договора

Здравствуйте! В этой статье мы поэтапно расскажем о том, как продать жилой дом с земельным участком. Расскажем какие документы должен подготовить продавец и покупатель, как оценить свое имущество, где искать покупателей. И многое другое.

Шаг 1. Выбираем способ продажи

Перед тем как приступить к поиску покупателей и собирать необходимые документы, нужно для себя решить, кто именно будет заниматься перепродажей вашей недвижимости.

Тут есть 2 варианта:

  1. Нанять риелтора;
  2. Заняться продажей самому.

Поручать продажу земли с домом риелтору выгодно, если реализовать имущество вам нужно срочно, или вы боитесь стать жертвой аферистов. В таком случае вам придется заплатить довольно большую сумму агентству, но за это они сделают всю работу за вас (найдут покупателя, помогут подготовить необходимый пакет документов, произведут точную оценку имущества и т.д.).

Если вы хотите заняться продажей самостоятельно, то вполне реально найти потенциального покупателя без посторонней помощи. А как именно мы сейчас расскажем.

Шаг 2. Начинаем собирать документы

Еще до начала поисков потенциальных покупателей мы советуем начать собирать документы на свою недвижимость, т.к. этот процесс может растянуться на долгие месяцы.

Итак, придется собирать документы отдельно на строения (например, дом) и отдельно на земельный участок.

Для продажи дома нужно заказать в БТИ тех. паспорт и поэтажный план здания. Вы приходите в эту организацию, пишите заявление согласно образцу, который вам предоставят, после чего вас посещают инженеры, осматривают жилую недвижимость, составляют поэтажный план, на основании которого вам будет выдан технический паспорт.

Для того чтобы продать земельный участок, вам необходимо обратиться в Росреестр и также сообщить о намерениях продать землю. После того как вы напишите заявление, к вам придут кадастровые инженеры, измерят ваш участок и составят межевой план. В течение 30 дней работники Регистрационной Палаты проверят все принесенные вами документы и выдадут кадастровый паспорт.

Возможно у вас на руках уже имеются эти документы, т.к. их выдают при регистрации недвижимости, в этом случае их не нужно заказывать.

В случае если ваш земельный участок не стоит на учете в Росреестре, тогда придется провести ряд дополнительных процедур.

У продавца для оформления сделки обязательно должно быть при себе Свидетельство о государственной регистрации права на землю. Если такого документа у вас нет, тогда необходимо провести перерегистрацию своих прав на землю.

Шаг 3. Оцениваем имущество

Для поисков покупателей, вам необходимо составить объявление, в котором придется указать стоимость продаваемой недвижимости. То есть необходимо оценить землю и дом.

Установить цену можно самостоятельно, или воспользоваться услугами оценщика.

Если вы обратитесь к специалистам, тогда получите точную оценку своего имущества + официальный документ, который можно будет показать покупателю.

Конечно, такие услуги стоят довольно дорого, но так вы точно не продешевите.

Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.

На формирование цены влияют следующие факторы:

  1. Географическое расположение продаваемой недвижимости;
  2. Состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
  3. Удаленность от населенного пункта (или центра города);
  4. Имеющаяся инфраструктура;
  5. Наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
  6. Экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
  7. Удаленность от проезжей части и т.д.

Шаг 4. Ищем покупателя

Для того чтобы быстрее найти покупателей, нужно сделать так, чтобы о вашем предложении узнало максимальное количество людей.

Самым действенным способом является реклама через интернет-ресурсы. Поместите свое объявление на специализированных сайтах.

Помимо этого, можно расклеить объявления в районе, где вы продаете недвижимость, или раздавать листовки.

Не забудьте рассказать о продаже всем знакомым, друзьям, соседям и родственникам. Иногда «сарафанное радио» работает лучше интернета.

Нелишним будет разместить объявление на продаваемом доме (или просто на воротах написать «ПРОДАЕТСЯ»).

Шаг 5. Приглашаем покупателя на просмотр и проводим переговоры

Когда вам позвонит потенциальный покупатель и будет интересоваться продаваемой недвижимостью, пригласите его на просмотр. Но перед тем как показывать его, наведите порядок внутри дома и уберите участок вокруг него, вывезите мусор, вынесите хлам, снесите ветхие строения.

Во время переговоров постарайтесь быть дружелюбным, тактичным и ненавязчивым. Демонстрируйте все достоинства продаваемой недвижимости, вскользь упоминая о недостатках.

Шаг 6. Составление и подписание предварительного договора

Если покупатель изъявил желание купить дом с участком под ним, предложите ему подписать предварительный договор. Он составляется в произвольной форме.

В договоре прописываются:

  • Существенные условия, влияющие на оформление сделки;
  • Условия, которые касаются предмета договора (например, цена);
  • Промежуток времени, отведенный на оформления сделки.

Заключение договора не является обязательным условием для совершения сделки, но мы бы рекомендовали все-таки подписать этот документ.

  • Скачать Предварительный договор купли продажи жилого дома

Шаг 7. Сбор всех необходимых документов

После составления и подписания предварительного договора, можно и нужно начинать собирать документы для продажи дома с участком.

В различных ситуациях перечень документов может отличаться, но мы приведем список основных бумаг:

  • Паспорта и копии продавца и покупателя;
  • Нотариально заверенная доверенность, если сделку оформляет не владелец имущества;
  • Нотариально заверенное разрешение супруги или супруга на продажу недвижимости, если оно было куплено в браке;
  • Разрешение совета попечительства (при администрации вашего города, района), при условии, что в сделке принимает участие несовершеннолетний гражданин;
  • Документ, который подтверждает права собственности продавца на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или долевого участия в строительстве и т.д.);
  • Технический паспорт;
  • Поэтажный план дома;
  • Кадастровый паспорт;
  • Межевой план участка;
  • Свидетельство о государственной регистрации права на землю;
  • Справка об оплате налога на землю;
  • Выписка из домовой книги;
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • Выписка из Росреестра;
  • Справка, подтверждающая отсутствие обременения;
  • Предварительный договор (по желанию сторон).

Шаг 8. Оформление сделки купли-продажи

Обе стороны (настоящий и будущий владелец имущества) должны составить и подписать договор купли-продажи. Это основной документ сделки. Составляется в трех экземплярах.

1-й остается у продавца;

2-й отдается покупателю;

3-й передается в Росреестр.

Его можно заключить как у нотариуса, так и у любого юриста или без их участия.

  • Скачать договор купли-продажи Жилого дома с Земельным участком
  • Скачать Договор купли-продажи жилого дома (земельный участок под жилым домом находится у продавца на праве постоянного (бессрочного) пользования)

Договор должен содержать следующие пункты:

  1. Наименование документа;
  2. Место и дата его заключения;
  3. Перечень всех объектов, которые охватывает договор;
  4. Сумма сделки, т.е. цена дома и участка;
  5. Другие условия сделки.

В договоре обязательно должен быть пункт «Передача земли под домом».

Шаг 9. Составление акта передачи

Передача имущества может быть зафиксирована в акте передачи. Это необязательный документ поэтому может быть составлен в произвольной форме.

Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет

Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.

Пример:

Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.

В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).

Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.

Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.

Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.

После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.

Особенности оформления, связанные с куплей-продажей земельного участка и дома

Законодательством Российской Федерации не разрешается продавать дом (или любые другие строения) без участка, на котором он стоит. В случае если приобретается половина дома, 1/3 или 1/4 его часть, тогда покупателю полагается соответственно половина, 1/3 или 1/4 участка земли.

В договоре на покупку указывается тот факт, что покупатель приобретает строение с участком. При этом прописывается цена строения (т.е. дома), цена земли и общая стоимость недвижимости.

Можно составить два договора. Один на земельный участок, а другой на дом.

Последствия продажи дома без участка под ним

Несмотря на то что согласно Земельному Кодексу РФ нельзя продать жилое сооружение, без земельного участка на котором он располагается, существуют исключения.

В 2-х случаях есть возможность продать только дом, согласно ст. 35 Земельного Кодекса РФ:

  1. Если земля была изъята из оборота. Этот факт должен быть подтвержден документально;
  2. Если продаваемая часть строения по каким-либо причинам не может быть выделена новому собственнику вместе с земельным участком.

В случае если дом был продан без участка, и он не попадает под действие ст. 35 ЗК РФ, тогда договор считается недействительным. Покупатель вправе составить исковое заявление и обратиться в суд.

Суд обяжет продавца перезаключить договор и передать земельный участок, в противном случае будет наложено обременение (арест) на землю. После чего ее нельзя будет продать, сдать, подарить и т.д.

Заключение

Оформление сделки купли-продажи дома с земельным участком немного отличается от стандартной процедуры. Владельцу необходимо подготовить документы отдельно на дом и отдельно на землю. При этом нельзя продать строение, без участка, на котором оно располагается. Составляя один договор купли-продажи, покупатель становится собственником дома и земельного участка.

Надеемся, что наша статья была вам полезна и теперь вы знаете, как оформить продажу дома с земельным участком. Если возникнут вопросы и сомнения, мы бы советовали обратиться к опытным юристам за консультацией.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Последнее обновление: 18.04.2021

Проект «Секреты Риэлтора» – начало:

Это подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для самостоятельной организации сделки купли-продажи квартиры. Создана она в формате интерактивной онлайн-методички. В ней показан порядок действий (шагов) по проведению сделки и даны законодательные комментарии к ним. В увлекательной форме рассказано, как проверять и оформлять документы для сделки, и показаны образцы этих документов.

Методичка одинаково полезна как для Покупателя квартиры, так и для Продавца, и имеет отдельные разделы для каждого:

  • ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для покупки квартиры
  • ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для продажи квартиры

Отдельно рассматриваются действия по оформлению сделки на первичном и на вторичном рынках жилья.

Это полноценное методическое руководство разработано на базе многолетнего опыта работы риэлторов и юристов, участвующих в сделках с недвижимостью Москвы и Московской области. Информация здесь регулярно актуализируется с учетом изменений в законодательстве и в практике рынка (см. даты публикаций).

Внимательно пройдя все шаги ИНСТРУКЦИИ, Пользователь будет обладать знаниями, как минимум, среднестатистического московского риэлтора. А возможно, даже и больше (не все риэлторы знают ряд тонкостей, описанных далее).

ИНСТРУКЦИЯ рассчитана на новичков в риэлтерских вопросах, но может быть полезна и знатокам. Последовательность действий в ней строго структурирована – шаг за шагом показано, как опытный риэлтор строит сделку покупки и продажи квартиры.

Каждый шаг сопровождается ссылками на дополнительные подсказки и законодательные обоснования. Все тексты максимально адаптированы под бытовой сленг (т.е. переведены с сухого юридического лексикона на понятный «кухонный» язык).

В дополнение к методичке прилагается набор СЕРВИСОВ (платных и бесплатных), которые облегчают и ускоряют сбор необходимой информации и решение отдельных вопросов при подготовке сделки купли-продажи квартиры.

Схематическое дерево ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ представлено в КАРТЕ ИНСТРУКЦИИ (+ кнопка вверху страницы)

Как самостоятельно купить или продать квартиру без риэлтора?

Можно идти последовательно по шагам ИНСТРУКЦИИ (рекомендуется), а можно произвольно выбирать отдельные темы-шаги на схематической «Карте ИНСТРУКЦИИ», попутно используя подсказки и справочные материалы из других разделов сайта.

Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру, рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ, нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки. Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации. Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п. Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его риски в сделке всегда выше, чем у Продавца.

Все необходимые для сделки ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ можно увидеть в специальном разделе по ссылке.

Особенно хорошо наша методичка зарекомендовала себя в «альтернативных сделках» – когда одновременно происходит продажа одной квартиры и покупка другой. В такие «цепочки» может выстраиваться от двух до пяти-шести квартир сразу, а количество участников такой сделки возрастает пропорционально. И если все участники пользуются одним руководством к действию, то общий язык находится гораздо быстрее, а согласованность действий существенно возрастает.

Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:

  1. узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
  2. научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
  3. будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел «Глоссарий Риэлтора»);
  4. наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
  5. разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
  6. сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
  7. при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).

При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для грамотной организации сделки купли-продажи квартиры. Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10%), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам. Такие места, где может потребоваться дополнительная консультация юриста, отмечены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом.

Типовая сделка купли-продажи квартиры укладывается в 12-18 шагов, в зависимости от выбранного пути.

Для решения отдельных вопросов по сделке можно использовать специализированные СЕРВИСЫ.

Купить квартиру всегда сложнее, чем ее продать. Это обусловлено самой природой права собственности (получить, оформить и сохранить право сложнее, чем избавиться от него). Поэтому Покупателю квартиры придется изучить раза в три больше материалов ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, чем Продавцу.

Запомнить все с первого раза довольно сложно, да это и не требуется. Подобные сделки не строятся за один день. Можно пользоваться ИНСТРУКЦИЕЙ по мере надобности – в процессе поиска квартиры, в процессе анализа ситуации, сбора и проверки документов, подготовки взаиморасчетов и т.д.

А ответы на отдельные вопросы можно найти через поиск по сайту.

Итак, Вы говорите, что хотите продать или купить квартиру? И не знаете с чего начать?

Тогда Вам сюда – жмите на кнопку:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: