Как исправить ошибку расположения границ участка на кадастровой карте

Как исправить ошибку расположения границ участка на кадастровой карте

Неверное отражение границ участка на кадастровой карте может стать настоящей проблемой при сделках купли-продажи. Рассказываем, по какой причине могут возникать ошибки и как исправить ошибку расположения границ участка на кадастровой карте.

 

Публичная кадастровая карта – это официальный источник. В него занесены сведения о расположении всех объектов недвижимости по данным Росреестра (участков земли, зданий, жилых и нежилых помещений). Неверное отображение границ земельного участка нередко становится проблемой для собственников при оформлении различных сделок. Суть проблемы заключается в том, что участок расположен и зарегистрирован в кадастровых документах в одном месте, а на кадастровой карте границы отображаются неправильно. Если сравнить реальные границы сельскохозяйственных угодий или дачных участков с их отображением на карте, очень часто можно заметить наложение одного надела на другой.

Почему происходит ошибка

Причиной ошибок в кадастровой карте чаще всего выступают три фактора:

  1. Ошибки специалиста, кадастрового инженера, который вносил координаты участка в план. При такой ситуации ошибки содержатся изначально в регистрационных данных, внесенных в ЕГРН.
  2. Ошибка, опечатка технического сотрудника, который вводил данные в программу кадастровой карты. В этом случае в документах координаты указаны правильны, ошибочные границы отображаются только на карте.
  3. Погрешности спутниковой видеосъемки – это не ошибка, так как в исходном варианте сведения о границах внесены правильно.

Порядок исправления ошибок расположения границ на публичной кадастровой карте зависит от конкретной ситуации. В некоторых случаях достаточно просто обозначить ошибку, составить необходимые документы и на их основании внести корректные изменения в базу ЕГРН и карту. В других ситуациях правоту владельца или спорные вопросы собственников соседних участков придется решать в судебном порядке. Изменения соответственно вносятся Росреестр и карту на основании решения суда. Дальше рассмотрим несколько видов ошибок и варианты их исправления.

Ошибка – искажение границ отдельного участка

Собственник земельного участка увидел на кадастровой карте, что границы его территории частично заходят на соседнее землевладение. На карте это искажение выглядело так, словно участок немного перевернут по оси против часовой стрелке.

При выяснении деталей и обсуждении с владельцем соседнего участка выяснилось, что взаимных претензий по реальным границам нет. Искажение границ участка произошло из-за ошибки кадастрового инженера, который неправильно отразил поворотные точки на местности. Если участок развернуть по часовой стрелке, он встанет точно в свои границы.

Ошибка такого рода исправляется так:

  • провести новое межевание участка;
  • направить в Росреестр межевой план с внесенными изменениями;
  • дождаться внесения изменения данных, производится в течение 5 рабочих дней.

Ошибка – искажение границ двух соседних участков

Владелец одного из участков (на рисунке выделен черным под номером 2) выяснил, что на карте участок соседа значительно заходит на его территорию (на рисунке выделен красным пунктиром). Как видно на схеме проблемный участок заходит на территорию трех землевладений, получается, что пострадавших в этой ситуации 4 стороны, включая собственника проблемного участка. 

Причиной такого искажения карты могут быть ошибки инженера, технического работника или сбой в работе программного обеспечения. Действовать в такой ситуации нужно всем 4 землевладельцам.

 

Исправлять ошибку также нужно сообща:

  • с согласия и по заявлению всех собственников производится новое межевание участков у одного кадастрового инженера, сделав привязку границ;
  • исправленные данные в виде нового межевого плана отправить в Россеестр вместе с заявлениями о внесении изменений от всех владельцев;
  • через 5 дней ошибки будут исправлены.

В следующем обзоре рассмотрим ту же ситуацию, но с отказом собственника проблемного участка.

Ошибка – нарушение границ нескольких участков при отказе одного владельцев

Если представить предыдущую ошибку, но с условием, что владелец проблемного 8 участка отказывает вносить корректировку в общий план и Росреестр. Отказ проявляется в виде отказа в подписании акта, который составляется кадастровым инженером. Именно акт служит поводом для проведения нового межевания и корректировки данных.

Проблема в том, что при отказе от одного из участников, Росреестр не даст согласия о внесении изменений. Решить эту проблему в досудебном порядке не получится. Что нужно сделать:

  • собственники участков подают заявлением в суд с иском об аннулировании сведений о границах участка, который на карте заходит на все остальные;
  • помимо всех участников в иску можно привлечь официального представителя Росреестра, который подтвердит факт ошибки;
  • к иску следует приложить подтверждающие документы – выписки из ЕГРН по всем участкам, копию межевого плана.

Изменения в Росреестр в данном случае вносятся по решению суда и без согласия отказавшегося владельца.

Ошибки на публичной кадастровой карте могут стать причиной конфликта между владельцами соседних участков. Помимо этого, при проведении на участки коммуникаций (свет, газ, вода) подрядчики также пользуются сведениями карты и Росреестра, поэтому и здесь могут возникнуть серьезные сложности. Если вы увидели несоответствие фактических границ и картографического расположения участка, лучше своевременно внести изменения.

Как исправить ошибку расположения границ участка на кадастровой карте

Собственники земельных участков постоянно сталкиваются с неверным отображением границ на кадастровой карте. Проблема выглядит так — земельный участок корректно стоит на кадастровом учете, но его расположение на карте отличается от реальных границ. Пересечение границ и наложение участков наблюдаются в большинстве дачных поселков и сельских поселений.

Как возникают
ошибки

Кадастровая карта отражает ошибки участников кадастровых процедур. Это происходит, когда кадастровый инженер, собственник участка или сотрудник Росреестра допускают ошибку в координатах. Росреестр различает два вида таких ошибок.

Реестровая ошибка — кадастровый инженер внес неверные координаты в исходный межевой план и эти ошибочные сведения регистрируют в ЕГРН. Кроме того, сотрудники Росреестра могут допускать технические ошибки, опечатки. Тогда искажаются правильные координаты из межевого плана, и несмотря на достоверность исходных документов, на кадастровой карте возникают сдвиги угловых точек участка.

Бывает, что собственники принимают за ошибки погрешности спутниковой фотосъемки. А некоторые склонны списывать на ошибку свои ложные представления о границах. Важно, что в таких ситуациях данные ЕГРН соответствуют юридическому положению дел.

Исправление ошибки — это внесение корректных изменений в ЕГРН. Есть два способа внесения таких изменений: внесудебный порядок и на основании судебного решения. Первый способ отличает отсутствие претензий со стороны третьих лиц — владельцев смежных участков. Если же возник конфликт с соседями, внесение изменений в ЕГРН возможно по решению суда. Разберем стандартные ситуации.

Ошибка 1. Искажение
границ одного участка

Собственник участка 54:07:054701:105 выяснил, что на карте Росреестра границы его участка наложились на участок соседей :348. Это выглядит так, будто проблемный участок развернули против часовой стрелки.

Сообща соседи выяснили, что взаимных претензий по фактическим границам у них нет. Здесь мы можем иметь дело с реестровой ошибкой инженера, который неправильно определил координаты поворотных точек на местности, ошибся при составлении межевого плана. Если же инженер все сделал правильно, то технический сбой произошел на стороне Росреестра.

Как исправить: мысленно развернем проблемный участок по часовой стрелке. Он точно ляжет на свои фактические границы, сохраняя площадь и конфигурацию. Границы и площадь смежных участков остаются неизменными. Значит претензии собственников друг к другу отсутствуют. Этот факт определяет внесудебный порядок исправления ошибки.

Если ошибся инженер:

Делаем межевание заново. Чтобы переделать проект бесплатно, рекомендуем обращаться к кадастровому инженеру, допустившему ошибку. Инженера можно привлечь к дисциплинарной ответственности, вплоть до исключения из членов саморегулируемой организации кадастровых инженеров;

Направляем в Росреестр уточнённый межевой план и заявление об исправлении ошибки. Документы сдаются через любой МФЦ, поскольку с 1 января 2021 года Росреестр приём граждан не ведёт;

Росреестр исправит ошибку в течение 5 рабочих дней.

Если ошиблись в Росреестре:

Подаем заявление в Росреестр через МФЦ об исправлении ошибки в записях ЕГРН;

Росреестр исправит ошибку в течение 3 рабочих дней.

Ошибка
2. Искажение границ двух и более участков

Собственник в центре выяснил, что его участок накладывается на соседние. Ситуация осложняется тем, что смежный с ним участок также отображается на карте неверно.

Как исправить: похоже на эффект домино — придется исправлять участки один за другим. Последовательно пройдем цепочку исправлений границ всех участков, начиная с участка № 2.

Устанавливаем всех пострадавших собственников и согласовываем границы. Изменения не коснутся только собственника участка № 1;

Делаем межевание всех проблемных участков заново. Всем будет удобнее, если привязку границ сделать одновременно у единого подрядчика. Можно попробовать устранить недостатки за счет виновного в изначальной ошибке;

Направляем в Росреестр уточнённые межевые планы вместе с заявлениями об исправлении ошибки. Это может сделать и исполнитель межевых работ;

Росреестр исправит ошибку в течение 5 рабочих дней.

Ошибка 3. Отказ
соседа в согласовании границ

Усложним предыдущую задачу. Собственник участка № 8 не согласен изменить границы своего участка. Он отказался подписать предложенный акт согласования границ. Возможно, его устраивает внесенная в ЕГРН ошибочная конфигурация, он настаивает на ее подлинности.  Росреестр откажет в регистрации изменений границ всех остальных участков.

Как исправить: придется обратиться в суд. Требуем аннулировать сведения границах участка несогласного собственника, в связи с технической или реестровой ошибкой в ЕГРН. В качестве третьего лица можно привлечь Росреестр. К исковому заявлению прилагаем: выписки из ЕГРН на свой и смежный участки, копию межевого плана, подтверждение об уплате госпошлины.

После вступления решения суда в законную силу обращаемся в Росреестр через МФЦ. Прилагаем межевые планы и заявления об уточнении границ всех участков.

Ошибка 4. Сдвиг
спутниковых фотоснимков

Часто встречается ситуация, когда при наложении координат кадастровой карты на спутниковую фотосъемку все участки квартала одинаково сдвинуты относительно своих фактических границ. Выглядит это так:

Как исправить: сдвиг связан с погрешностями спутниковой фотосъемки, к чему Росреестр не имеет отношения. Поэтому с участком все в порядке, в ЕГРН содержатся правильные данные, а значит вносить изменения не нужно. Если требуется точное изображение, просто подвигайте подложку карты.

Справа под выбором спутниковых слоев есть ссылка «Настроить карту». Нажмите ее и с помощью стрелок настройте изображение до корректного совмещения границ:

Повторимся, что это делается только для вашего удобства и никак не влияет на данные в ЕГРН.

Ошибка 5. Ложные
границы

Собственник участка № 2 уверен, что его участок отображен на кадастровой карте неправильно. Он претендует на большую площадь. Возможно даже, обнес участок забором, и никто из соседей не высказывает претензий. Технической или реестровой ошибки в ЕГРН нет.

Как исправить: публичная карта все отображает правильно. Мы столкнулись с самозахватом земли. Бывает, пользуясь прилегающей территорией длительное время, собственники автоматически приписывают себе «лишние» сотки. Это незаконно и преследуется в административном порядке по ст. 7.1 КоАП РФ. Однако, если собственник участка № 2 уверен в своей правоте, придется в судебном порядке обосновать притязания. По сути, речь идет о легализации самозахвата и приобретении еще одного объекта недвижимости.

Установите текущего собственника спорного участка. Зачастую это сельское поселение, городской округ. В качестве отправной точки используем ст. 11.7 ЗК РФ «Перераспределение земельных участков»;

Будьте готовы к проведению межевания и постановке участка на кадастровый учет;

Документально обоснуйте свои притязания и обратитесь к текущему собственнику в досудебном порядке. Будьте готовы обосновать свою позицию в суде;

В случае отсутствия подтверждения владения используйте ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности. Также рассмотрите приобретение участка с торгов.

Неверные
границы нужно исправлять

Судя по обращениям собственников, смещение кадастровых границ — частый случай.

Если вы увидели на карте неправильное отображение границ, то проблему придется решать. Неверные координаты границ — причина конфликтов с соседями. Такой участок трудно продать, на нем нельзя вести законное строительство. Возникнут сложности и с подведением коммуникаций.

Исправление кадастровой ошибки наложение границ

Кадастровая ошибка, что это такое?

Мужчина купил участок, оформил, затем разделил его на два и поставил их на учёт в кадастре. А спустя несколько лет на одном участке появились опоры линии электропередач. Оказалось, что границы участка установлены некорректно.

Кадастровая ошибка выражается в несовпадении сведений об объектах недвижимости в базе с их реальными характеристиками. Законодательство содержит точное определение с указанием о недостоверности сведений от специалиста.

Основные виды ошибок в кадастре:

  • Неправильные границы наделов, координаты поворотных точек
  • Ошибочная площадь дома, участка
  • Неправильное межевание из-за особенностей рельефа
  • Ошибки в межевом плане
  • Некорректная категория земель
  • Ошибочная дата ввода здания в эксплуатацию

В Росреестре существует подробная классификация, которая позволяет проанализировать ситуацию, быстро найти некорректные сведения и исправить их.

Так выделяют ошибки технические, в числе которых опечатки, нарушения норм русского языка, сбои программы, которые исправляются по решению государственного регистратора в 5-дневный срок со дня обнаружения или по судебному решению. За это время сверяют архивные сведения, обновления и выдают обоснованное решение о внесении изменений или отказе. Основная часть технических недочётов исправляется после их обнаружения, если они не влияют на прекращение, возникновение, переход права собственности на недвижимость.

Некорректная информация в кадастре вызывает лавину последствий от повышения налога на имущество до отказа в проведении сделок. Когда ошибка обнаружена, то проблемную недвижимость нельзя продать, сдать в аренду, застраховать и завещать. Закон требует устранить просчёты и только после этого распоряжаться имуществом.

Как возникают кадастровые ошибки?

Информация о недвижимости содержит колоссальный массив данных в текстовом и числовом виде. Ошибки подразделяются на технические и кадастровые. Технические или реестровые ошибки – это опечатки, неполная информация, неточный адрес. Причиной возникновения становится невнимательность сотрудника, технический сбой в программе. Перечислим распространённые причины.

Источниками возникновения некорректных сведений являются:

  • Местные и государственные органы власти, которые готовят схемы расположения участков для инвентаризации, подготовки проектов для геодезических работ. Особенно это касается участков сложной формы и наделов, расположенных на смежных территориях.
  • Применение некорректной системы координат. До введения единой системы измерения во время геодезических работ применяли угловую систему координат. Преобразование данных из одной системы в другую вызывало их искажение. Поэтому владельцам старых документов на недвижимость необходимо проверить сведения на публичной кадастровой карте или заказать выписку из ЕГРН. Актуально для объектов, которые ставились на учёт до 2021 года.
  • Человеческий фактор: усталость, невнимательность, спешка, некачественная работа оператора.
  • Устаревшее, изношенное, неработающее оборудование
  • Несоблюдение установленных законом правил
  • Халатность исполнителя, который не проводит работы на местности, «дорисовывает» по устаревшим данным, на основе мелкомасштабной карты или по контурам окружающих наделов.
  • Специалист не обладает нужными навыками, опытом, квалификацией и неправильно рассчитывает данные, неверно вносит результаты замеров.
  • Владелец подал ложную информацию для получения выгоды или откладывает обращение в Росреестр в своих интересах.

Ошибки в кадастре возникают по вине специалистов, неисправности оборудования, программных сбоев и некорректной информации от владельцев. Закон предусматривает административную и уголовную ответственность за некорректные сведения в кадастре. На основе нашего опыта советуем сделать всё, чтобы исправить неточности сразу после того, как они были обнаружены

Что такое акт согласования?

«Акт согласования границ» считается одним из способов мирного устранения некорректных данных. Он составляется при разграничении наделов в присутствии всех владельцев. Для составления акта согласования заранее извещают всех заинтересованных лиц: владельцев соседних наделов, председателя СНТ. Иногда установить адреса соседей невозможно, поэтому размещают в СМИ объявление о предстоящем межевании. Заинтересованные лица выражают согласие подписью и указанием паспортных данных. При несогласии письменно перечисляют причины.

Как найти кадастровую ошибку и исправить ее без суда?

Проверить информацию в официальных источниках, сверить её с документами на руках. Сделать это можно с помощью Публичной кадастровой карты в режиме онлайн и выписки из ЕГРН.

Выясняются неточности во время межевания соседских наделов. Например, кадастровый инженер получил выписку из ЕГРН с координатами границ, а на местности оказалось, что они не сходятся с реальными.

Чаще всего ошибки обнаруживаются во время внесения изменений, при регистрации и снятии с учёта в Росреестре, при получении уведомлений из налоговой, во время конфликтов с соседями, перепланировок и строительства.

Иногда уведомление об ошибке присылают из кадастровых органов, когда сотрудники Росреестра обнаруживают ошибку самостоятельно. В этом случае составляется документ, в котором указана дата обнаружения ошибки, подробное описание неточности и её причина. Устанавливается способ устранения ошибки в базе и официальное решение рассылается в учреждения и всем заинтересованным лицам.

Сотрудники Росреестра могут подать судебное заявление для получения решения об исправлении и обязательное для исполнения всеми заинтересованными участниками. Например, обнаружилось, что вместо зарегистрированного строения на участке построен жилой дом. Будет проведено разбирательство, а самострой могут обязать снести за свой счёт собственника, который подал недостоверные данные и наложить штраф.

Часто ошибки выясняются во время заказа разграничения участков. Наши специалисты сначала выясняют координаты границ из ЕГРН, а потом проводят измерения на местности и составляют акт согласования границ. Актуальные данные вносятся в кадастр вместе с изменением смежных наделов.

Когда ошибку обнаруживает собственник, ему необходимо подать заявление в кадастр для исправления. Сделать это можно обратившись в нашу организацию. Самостоятельно устранять ошибку владелец недвижимости не имеет права. По закону, исправлением и корректировкой данных занимается Росреестр на основе документов от кадастрового специалиста или судебного решения.

С возникшими сомнениями для консультации можно обратиться в «Городскую Ассоциацию Инженеров Геодезистов». Позвоните нам или опишите суть вопроса в форме на сайте. Мы изучим задачу и скажем, чем можем помочь. Подобных вопросов в нашей работе возникает много. И мы знаем, как обычно поступают государственные органы в таких случаях и что делать, чтобы получить нужный владельцу проблемной недвижимости результат.

Мы предлагаем помощь в сложных ситуациях. Накоплен опыт решение клиентских вопросов, связанных с неточностями в кадастре. Конкретный путь решения подскажем после того, как познакомимся с полным пакетом документов.

Исправление кадастровых ошибок в 2021 году, что нужно?

Законодательство предусматривает официальную процедуру исправления ошибок в кадастре.

Понадобится подтвердить право владения спорной недвижимостью, предоставить полную документацию. При обращении в нашу компанию мы обязательно запрашиваем выписку из ЕГРН, так что наш клиент может не делать этого самостоятельно.

Для межевания и составления акта согласования соседи предоставляют паспортные данные.

Решение об исправлении ошибки или отказе присылается владельцу в течение 5 дней по почте или на e-mail. Собственник получает копию решения с обоснованием и исправленный кадастровый документ.

Если заявка отклонена, уведомлений из ЕГРН не поступает. Собственник может оспорить решение в суде. Такое право есть и у владельца другого участка, чьи интересы пострадали после внесения новых данных.

«Городская Ассоциация Инженеров Геодезистов» проводит исправление ошибок в кадастре во время межевания земель в общем пользовании и соседних наделов. При обнаружении несовпадений границ при землемерных работах мы исправляем ошибку без открытия нового межевого дела. Стоимость услуги составляет от 5 000 рублей.

Исправление кадастровой ошибки при наложении границ без суда

Когда ошибка обнаружена, необходимо понять, что делать и какие документы нужны. Закон устанавливает нормы исправления кадастровых ошибок в административном и судебном порядке.

При некорректном разграничении, наложении границ закон советует попытаться уладить спорные вопросы с соседями мирным способом без суда. Для этого обсудить с ними проведение разграничения и согласования границ.

Затем подать заявление в местную кадастровую палату или через МФЦ для исправления.

Чаще всего это касается повторного межевания, поэтому вызывают геодезиста, проводят замеры и расстановку знаков на местности. После межевания все заинтересованные стороны подписывают «Акт согласования» и оформленные документы подают в ЕГРН.

В некоторых случаях проводят землеустроительную экспертизу с уточнением границ. Её заказывают в компании или привлекают частного специалиста.

Если получено согласие соседей и проведено новое разграничение, то вопрос решается без обращения в суд.

В ряде случаев кадастровые ошибки возникают по вине инженера-геодезиста, проводившего разграничение. По закону он обязан исправить недочёты бесплатно. При отказе заказчик вправе обратиться в суд с предоставлением чеков на оплату и сопутствующих документов.

Кадастровые инженеры отвечают за точность сведений работой, репутацией. Количество ошибок по каждому аттестованному инженеру можно найти на сайте Росреестра в списке специалистов. При большом количестве некорректных данных специалисту грозит дисквалификация на несколько лет. Так что цена просчёта высока не только для клиента, но и для профессионального исполнителя.

Досудебный порядок устранения погрешностей наиболее предпочтителен при операциях с недвижимостью и предполагает режим переговоров для достижения согласия между участниками.

Примеры и судебные практики при исправлении кадастровой ошибки

Напомним, что для должностных лиц, которые нарушили правила кадастрового учёта и ведения данных, предусмотрена административная и уголовная ответственность.

Закон предусматривает строгую последовательность действий граждан для устранения некорректных данных. Её несоблюдение позволяет суду высшей инстанции отправить дело на доследование, пересмотр или отказать в иске. Например, в одном из дел с кадастровой ошибкой по границам Верховный суд отказал в рассмотрении, потому что не соблюдался досудебный порядок.

Сначала проводится досудебное урегулирование, когда пытаются уладить дело без суда, мирно. Для этого ведут переговоры с соседями, чтобы договориться о разграничении наделов и согласовании границ.

Затем необходимо пригласить кадастрового инженера для межевания, подписать «Акт согласования границ» и подать документы в Росреестр. Вместо межевания возможна землеустроительная экспертиза.

Если соседи отказались подписывать акт, это подтверждается документами и служит доказательством попытки досудебного разрешения конфликта.

Без подписанного соседями акта Росреестр в регистрации откажет, однако документально подтвердит, что заявитель соблюдал предусмотренный законом порядок.

Затем подаётся иск в суд об исправлении ошибки. В заявлении обязательно указывают суть проблемы от даты начала владения до обнаружения ошибочных данных. Понадобится полное описание недвижимости, информация, подтверждающая проводимые действия, экспертизу, ответы и решения официальных регистрирующих органов.

Юристы советуют привлекать Росреестр ответчиком или в качестве третьих лиц. К делу привлекаются все, чьи интересы затрагивает кадастровая ошибка.

При нарушении границ, выявлении кадастровой ошибки подают иск для корректировки в ЕГРН.

В суд идут, чтобы доказать кадастровую ошибку. Для этого используют межевой план, составленный до суда. Иногда требуется дополнительная землеустроительная экспертиза, которую назначают по просьбе сторон. Приглашённый эксперт объясняет причины наложения границ и как их исправить.

Суд выясняет, какие из границ раньше установлены. Это случай, когда «кто раньше внёс сведения в кадастр, тот и прав».

Обязательно устанавливается причина ошибки. Рассматривается, законно ли каждый из хозяев владеет территорией определённой формы и размеров.

В ряде случаев суд выносит отрицательное решение на основании спора о праве.

При положительном решении суда координаты корректируют, несмотря на ущемление прав одной из сторон.  

Истец может взыскать убытки с виновника, например, нерадивого инженера.

Перед покупкой необходимо проверять недвижимость по базе Росреестра и документам. Все возникающие противоречия рассматривать как причину отказа от проблемной сделки.

Важно помнить, что необходимо ответственно выбирать специалиста для кадастровых работ, обязательно проверить его данные на сайте Росреестра. При обращении в любую компанию по вопросам с недвижимостью обязательно заключать договор, в котором предусмотрена ответственность за некачественное предоставление услуг. 

Что важно понять? Что в сложившейся практике собственнику необходимо соблюдать закон. Проверить данные по участку, привести все документы в порядок и следить за актуальностью информации в Росреестре.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: