Как купить апартаменты

Что нужно знать про апартаменты в 2021 году

На рынке апартаментов наступает время перемен. Изменения в законодательстве, которые готовят в правительстве, должны раз и навсегда приравнять апартаменты к жилью. Что после этого будет с ценами, спросом и предложением — хороший вопрос.

Между тем апартаменты как особый формат жилья становятся все популярнее. Покупатели ценят их за выгодную стоимость по сравнению с квартирами, но редко задумываются о различиях между ними. Рассказываем, что из себя сегодня представляют апартаменты, и какие главные события происходят на рынке в 2021 году.

Особенности апартаментов

Нужно понимать, что апартаменты и квартиры — это два совершенно разных понятия. С юридической точки зрения квартира является жилой недвижимостью, а апартаменты относятся к нежилой недвижимости.

То есть апартаменты, по сути — это не жилье, а просто некое помещение, обустроенное для жизни как гостиничный номер. С этим нюансом связано несколько важных моментов об апартаментах, о которых пойдет речь ниже.

В том, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, есть и свои плюсы. Например, в них нет разделения на жилые и нежилые зоны, что упрощает согласование перепланировки во время ремонта. Но главное преимущество апартаментов состоит в другом, к этому моменту мы еще вернемся.

Что не так с правовым статусом апартаментов

Помимо чисто практических, к апартаментам есть и более фундаментальные вопросы. Они касаются юридического статуса этой недвижимости и остаются нерешенными с момента ее появления на российском рынке около 20 лет назад.

Понятие «апартаменты» до сих пор не определено ни в одном законе. Вместо него используется формулировка «нежилое помещение». По своему правовому статусу апартаменты находятся на одном уровне с коммерческой недвижимостью, кладовыми и машиноместами.

Из-за того, что апартаменты не признаны ни жильем и одновременно с этим не являются каким-то особым форматом недвижимости, у их жителей может возникнуть масса бытовых проблем. Например, на апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства, поэтому их владельцы не смогут пожаловаться на шум от соседей. Но есть и более серьезные поводы для беспокойства.

Апартаменты по ДДУ и банкротство застройщика

Так как апартаменты не являются жильем, то при покупке по договору долевого участия (ДДУ 214-ФЗ) дольщики таких помещений рискуют остаться без своей недвижимости при банкротстве застройщика. Подробнее об этом можно узнать из нашей статьи «Купили апартаменты, а застройщик обанкротился. Как отстоять права на нежилое помещение?».

Для решения проблемы в январе 2021 года президентом Регионального общественного объединения защиты прав участников долевого строительства «Право на защиту» Андреем Тютюниным в Государственную думу внесен законопроект, позволяющий в равной степени защитить права приобретателей всех типов нежилых помещений, не разделяя их.

«Необходимость законодательно урегулировать правовой статус апартаментов назрела давно. Действительно, такого широко используемого в гражданском обороте понятия как «апартаменты» в законодательстве нет вообще, что создает разного рода трудности: от мелких, вроде невозможности зарегистрироваться в помещении, до сверхкрупных в виде реального шанса потерять даже право на получение приобретенного по 214-ФЗ и оплаченного объекта недвижимости в случае банкротства застройщика. Последнее мы считаем главной проблемой. При этом все описанные выше риски в равной степени относятся к приобретателям не только апартаментов, но и всех типов нежилых помещений, кроме машиномест и кладовок до 7 кв. м», — Андрей Тютюнин, юрист.

Определить статус апартаментов пытаются с 2021 года

Пять лет назад по заказу Правительства Москвы была законодателями была разработана первая версия федерального закона о статусе апартаментов в России. Согласно ее положениям, апартаменты должны были приравнять к особой категории жилья. В дальнейшем концепция неоднократно дорабатывалась при участии Минстроя, но так и не была реализована.

В апреле 2021 года в пресс-службе Совета Федерации появилось сообщение о том, что власти возвращаются к вопросу о статусе апартаментов. Разработанный проект закона определяет новый вид жилых помещений — «апартаменты в многофункциональном доме». Такой подход позволяет разграничить требования к жилым домам и находящимся в них квартирам и апартаментам.

Сейчас обновленный проект закона направлен в правительство. После получения замечаний и предложений работа над законопроектом будет продолжена во взаимодействии с Минстроем России. По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, вопрос статуса апартаментов должен быть решен до конца 2021 года.

Главное преимущество апартаментов — их стоимость

Апартаменты, как правило, стоят дешевле квартир. По сравнению с обычными квартирами разница в цене может достигать 15-20%, а в отдельных случаях до 30%. Во многом именно благодаря этому апартаменты пользуются популярностью среди тех, кто хочет сэкономить на приобретении жилья в Москве.

Например, минимальная стоимость апартаментов на первичном рынке Москвы на сегодня составляет 2,4 млн рублей — за такие деньги можно приобрести студию площадью 14-19 кв. м в апарт-комплексе «Саяны-Парк» в Ярославском районе. При этом минимальная цена обычной квартиры со схожими параметрами в столице составляет от 3,1 млн рублей — это студия 14 кв. м в жилом комплексе «My Space на Фрезерной» в Нижегородском районе. Разница в цене составляет 23%.

Однако ценовое преимущество апартаментов в скором времени может сойти на нет. До конца 2021 года должен решиться вопрос о статусе апартаментов — если это произойдет, не исключен рост цен на данный тип недвижимости, считает управляющий партнер риэлтерской компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», текущая стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента и бизнес-класса в Московском регионе составляет от 108 тыс. до 174 тыс. рублей. Основная часть таких новостроек сосредоточена на рынке Старой Москвы.

Как сейчас обстоят дела на столичном рынке апартаментов

По состоянию на конец апреля 2021 года на первичном рынке апартаментов Московского региона представлено 96 строящихся объектов со сроками сдачи до 2021 года и позже. Основная доля таких новостроек относится к бизнес-классу — это 26 проектов. Также в столице можно найти 37 апарт-комплексов бизнес-класса и 17 элитных проектов.

Структура предложения апартаментов по классам

Основная масса апартаментов приходится на проекты бизнес-класса. На втором месте находятся новостройки эконом- и комфорт-класса — в Москве насчитывается 26 таких комплексов, что составляет 33% в общей структуре предложения. Меньше всего представлено элитных проектов — всего 17, что составляет 21% от общего объема апартаментов.

С начала 2021 года стартовали продажи в следующих апарт-комплексах:

Согласно данным аналитического обзора «Метриум», в I квартале 2021 года рынок апартаментов массового и бизнес-сегмента сохранял стабильность. Снижения девелоперской активности в сегменте апартаментов не произошло, однако во II квартале, следует ожидать резкого сокращения спроса.

Почему застройщики возводят апартаменты?

В нашей базе новостроек Москвы апартаменты составляют 23% от общего количества объектов в столице. Девелоперы предпочитают возводить апарт-комплексы не только по причине растущего спроса среди покупателей.

Среди прочих причин также может быть дефицит площадок, где нельзя строить жилье, но можно апартаменты. Смена разрешенного вида использования участка требует времени и ресурсов, а иногда и вовсе невозможна, поэтому застройщики выкупают промышленные и другие подобные участки и возводят там апарт-комплексы. Кроме того, при строительстве нежилых зданий менее строгие нормы СНиП по звукоизоляции, пожарной безопасности, инсоляции и пр.

Резюме

История развития рынка апартаментов в России насчитывает уже около 20 лет. За это время из элитной недвижимости только для самых богатых они превратились в популярный формат жилья, который позволяет сэкономить при покупке, если сравнивать с квартирами. Но апартаменты также имеют ряд отличий от обычных квартир.

  • Апартаменты относятся к нежилой недвижимости, поэтому в них нельзя оформить постоянную регистрацию — только временную до пяти лет с дальнейшим продлением.
  • При покупке апартаментов не удастся получить налоговый вычет 13%, который доступен владельцам обычных квартир.
  • В апартаментах обычно установлены более высокие налоги и коммунальные тарифы, чем в квартирах. К примеру, ставка имущественного налога на обычную квартиру составляет 0,1-0,3%, тогда как покупателям апартаментов придется платить от 0,5% до 1,5%. Также владельцам апартаментов недоступны льготы при оплате ЖКУ.
  • Так как при строительстве апартаментов обычно не учитывается возведение социальной инфраструктуры, нередко их жители испытывают недостаток школ, детских садов и поликлиник в пешей доступности.

Учитывая особенности правового статуса апартаментов, их можно рассматривать как хороший вариант для инвестиций с целью аренды. Вместе с тем для семейных покупателей, которые планируют или уже имеют детей, а также хотят оформить столичную прописку, такой формат жилья может оказаться не самым удачным.

Изменения в законодательстве, запланированные на 2021 год, должны решить главную проблему апартаментов и приравнять их к обычным квартирам. Однако эти же нововведения могут привести к глобальной трансформации рынка, не исключают эксперты — в том числе в плане цен. Между тем на сегодняшний день апартаменты по-прежнему остаются более дешевой альтернативой обычным квартирам.

В чем разница между апартаментами и квартирой

Апартаменты внешне выглядят так же, как квартиры: состоят из комнат, ванных, балконов. Но у них есть особенности, которые не каждому подходят. Разбираемся, в чем разница между апартаментом и квартирой.

Тип помещения

Апартаменты считаются коммерческими помещениями, а не жилыми.

У застройщика не всегда получается купить участок под жилищное строительство, зато находится земля под гостиницу или офисное здание. Компания ее покупает и строит дом. В нем нет квартир, но есть апартаменты — в них тоже можно жить.

Тип апартаментов зависит от типа назначения земли: под гостиницу или под объекты общественно-делового назначения. Первый вариант лучше: налоги ниже, прав больше. Чтобы узнать назначение земли, попросите у застройщика свидетельство о государственной регистрации права или кадастровый паспорт на участок.

Регистрация жильцов

Жители квартир оформляют постоянную регистрацию или «прописку». Если у взрослого в квартире регистрация по месту жительства, он прописывает своего ребенка, никого не спрашивая. 

Владельцы апартаментов регистрируются временно по месту пребывания. Раз в 5 лет такую регистрацию продлевают. Чтобы зарегистрировать ребенка, потребуется согласие всех взрослых собственников. 

Если здание построено на земле под офисы, зарегистрироваться не получится.

Регистрацию спрашивают, когда оформляют документы, выдают кредиты. Иногда она влияет на льготы.

Налог на имущество

Собственники недвижимости каждый год платят налог на имущество. Его рассчитывают, исходя из кадастровой стоимости.

Владельцы квартир платят 0,1-0,15% кадастровой стоимости. Для расчета налога из площади квартиры вычитают 20 м2 и платят только с оставшихся метров. 

Налог для владельцев апартаментов считают, исходя из назначения земли. Если земля под гостиницу — платят 0,5%. Под общественно-деловое здание — 2%. Площадь для расчета не уменьшают.

Коммунальные платежи

Квартира считается жильем, поэтому тарифы контролирует государство. Если коммунальщики завышают цены, жильцы жалуются в Роспотребнадзор, прокуратуру или подают иск в суд. Эти инстанции заставляют коммунальщиков поменять тарифы и вычесть переплату из сумм в платежках.

Тарифы для апартаментов контролируют не так строго. Они зависят от типа здания и аппетита коммунальщиков. Суммы в платежках за апартаменты обычно на 15-30% больше, чем за квартиры.

Владельцы апартаментов не платят взносы в фонд капитального ремонта. Но если общее имущество будут ремонтировать, их попросят заплатить.

Строительные стандарты и инфраструктура

Жилые дома не строят рядом с фабриками и заводами. Предусматривают детские сады, школы и поликлиники с необходимым количеством мест. 

К жилым помещениям предъявляют строгие требования. Регламентировано все — от количества этажей и параметров инженерных систем до уровня шума. Застройщик обязан исправить недостатки, если они найдутся.

Апарт-комплекс могут построить неподалеку от завода. Рядом с домом может не оказаться больницы, садика или школы. Санитарные и строительные нормы мягче, чем для многоквартирных домов.

Налоговый вычет

Когда человек покупает квартиру, он может подать документы на налоговый вычет. Государство вернет ему до 260 тыс. рублей за покупку жилья. На проценты по ипотеке тоже оформляют вычет, возвращают до 390 тыс. рублей. 

За покупку апартаментов вычеты не положены.

Господдержка

При покупке квартиры можно взять ипотеку с господдержкой и использовать материнский капитал. На апартаменты государственные программы не распространяются.

Управлением домом

Общие вопросы вроде выбора управляющей компании и подрядчиков, строительства парковки у дома и благоустройства территории собственники решают сообща. Вес голоса соотносится с долей в имуществе: владелец 100 м2 сильнее влияет на решения, чем собственник 30 м2. Это верно и для многоквартирных домов, и для апартаментов.

Чтобы решать все вопросы так, как захочется, нужно быть мажоритарным собственником — владеть хотя бы 51% дома. В многоквартирных домах такое практически невозможно. А вот в апартаментах — вполне: половину здания может выкупить предприниматель и устроить гостиницу или торговый центр. В этом случае именно он будет решать, что делать с территорией у дома и кого нанимать для благоустройства. Это отразится на суммах в квитанциях и уровне комфорта жильцов.

Соседи

В квартирах нельзя организовать гостиницу, магазин или офис. Для жильцов действуют строгие правила — например, по ночам нельзя шуметь.

В апартаментах можно организовать что угодно, и правила для жилых домов на них не распространяются. Соседи могут шуметь, сколько хотят, сдавать апартамент кому угодно и на любых условиях.

Цена

Земля для гостиниц и офисов дешевле, чем для жилых домов. К тому же апарт-комплекс построить проще, чем жилой: меньше ограничений. Поэтому апартаменты стоят меньше квартир на 10-20%.

В каких случаях апартаменты лучше квартиры

Иногда купить апартаменты выгоднее, чем квартиру.

Если вы не планируете жить в доме всю жизнь и передать апартаменты внукам, разница в цене относительно квартиры наверняка компенсирует дополнительные затраты на налоги и коммунальные платежи. 

Бывает, что апартаменты удобнее квартиры из-за расположения — например, в центре города или недалеко от места работы.

Апартаменты покупают для коммерческих нужд — чтобы открыть офис, магазин или мини-гостиницу. Можно оставить пару комнат для себя и практически жить на работе.

Сейчас читают

Квартира на последнем этаже: плюс или минус?

Что учитывать при выборе квартиры, если у вас есть ребенок

Угловая квартира: плюсы и минусы, особенности планировки и отзывы жильцов

Спасибо за ваш отзыв

Была ли эта статья полезна?

Да, полезна

Нет

Как купить апартаменты

Апартаменты — новый тип жилья на российском рынке, поэтому про них мало знают.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Кажется, что это такая почти квартира, которая чем-то отличается от настоящей. Но чем именно — непонятно, потому что застройщики толком не объясняют. В этой статье мы разберемся, какое жилье называют апартаментами, какие виды апартаментов бывают и чем нормальные апартаменты отличаются от плохих.

Виды апартаментов

Закон не дает определения, что такое апартамент. Термин появился сначала на рынке недвижимости, и теперь государство вынуждено придумывать законы под этот тип жилья, чтобы установить правила для застройщиков.

Главное юридическое отличие апартаментов от домов с квартирами — в назначении земли, поэтому если вы решите покупать апартамент, то в первую очередь попросите у застройщика документы, где указано это назначение. Это может быть кадастровый паспорт или свидетельство о государственной регистрации права:

Если застройщик строит апартаменты, то в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации права написан один из двух типов назначения земли:

  1. для размещения зданий гостиничного типа;
  2. для объектов общественно-делового значения.

Формулировки бывают такие или примерно такие, вместо «размещение зданий гостиничного типа» может быть «размещение гостиницы» — это нормально.

Если у застройщика здание гостиничного типа, это самый понятный и наиболее защищенный тип апартаментов. В таком здании вы покупаете квартиру по закону 214-ФЗ — как обычную квартиру в новостройке. Читайте цикл о покупке квартиры в новостройке, здесь почти все то же самое.

Если у застройщика земля общественно-делового значения, то смотрите в документах на вид разрешенного использования земли. Если есть пункт про гостиницы, то это вам подходит. Если пункта про гостиницы нет, то это офис — здесь не получится сделать регистрацию и жить, как в квартире. Физически жить можно (наверное), а по документам нет.

Самый безопасный для покупателя вариант — когда застройщик строит апартаменты с нуля на участке под строительство зданий гостиничного типа. Дальше речь пойдет о них.

Самый безопасный вариант — апартаменты с нуля на участке под гостиницу

Документы у застройщика

Застройщика апартаментов выбирают так же, как и застройщика квартир, — разницы нет. Откройте статью «Как выбрать застройщика» и перепроверьте своего застройщика по всем пунктам:

  1. Устав.
  2. Уставный капитал.
  3. Свидетельство о регистрации.
  4. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  5. Выписка из ЕГРЮЛ.
  6. Разрешение на строительство.
  7. Проектная декларация.
  8. Договор страхования.

Когда речь идет о сделке на много миллионов рублей, будьте настолько занудными, насколько сможете. Если стесняетесь выглядеть параноиком, наймите юриста, чтобы он выглядел параноиком за вас.

В выписке из ЕГРЮЛ посмотрите размер уставного капитала. Вам не подходит фирма с минимальным уставным капиталом 10 тысяч рублей. Уставный капитал у приличных застройщиков исчисляется миллионами.

Отдельно перепроверьте в проектной декларации источники финансирования строительства. Если в разделе «Финансовые риски» написано что-то вроде «строительство осуществляется за счет заемных банковских средств», это отличный знак. Если стройку финансирует крупный банк, то он за вас уже перепроверил застройщика, потому что тоже рискует своими деньгами.

Если стройку финансируют полностью за деньги дольщиков, появляется риск: стройка может затянуться. Если у такого застройщика в какие-то месяцы случится спад продаж, у него не будет денег, чтобы рассчитаться с подрядчиками, и работы приостановят до тех пор, пока снова не появятся деньги от продаж апартаментов.

Если у вас ипотека, можете быть спокойнее: банк, который выдает вам кредит на покупку апартамента, сам перепроверит застройщика и стройку и не одобрит кредит, если что-то выглядит подозрительным.

Финансирование стройки за счет банка, на собственные деньги застройщика и ипотека — самые безопасные варианты

Договор долевого участия

Ваш застройщик может предложить вам подписать или договор долевого участия, или какой-то другой: предварительный ДДУ, предварительный договор купли-продажи, договор бронирования или займа, договор о соинвестировании или о покупке векселя.

Запомните: все, что не ДДУ, не подходит. Вы не будете защищены законом в случае банкротства, долгостроя, строительных недочетов так, как при ДДУ.

Предварительный ДДУ. Иногда застройщик предлагает подписать предварительный ДДУ. Такое чаще всего бывает, если он еще не получил, но вот-вот получит от города разрешение на строительство. Без разрешения застройщики не имеют права подписывать ДДУ, поэтому и выкручиваются с помощью предварительных бумажек. Обычно они заманивают покупателя более низкими ценами и большим выбором до старта продаж.

Я рекомендую отказаться от предварительного ДДУ, потому что он не имеет никаких правовых гарантий. Он не регистрируется в Росреестре, поэтому нечестный застройщик может продать ваш апартамент нескольким покупателям или взять предоплату и оставить вас без денег. Когда застройщик получит разрешение на строительство, он может отказать вам в продаже выбранного апартамента или повысить на него цену.

Лучше не рисковать несколькими миллионами, подождать месяц и купить апартамент по ДДУ. К этому моменту застройщик получит разрешение на строительство — значит, государство его уже проверит за вас. Так вы будете уверены, что апартамент будет в нормальном доме и в нормальном месте.

Самый безопасный вариант — купить по ДДУ апартамент в новом здании гостиничного типа

Налоги на апартаменты

После того как вы зарегистрируете право собственности на новую недвижимость, государство начнет ежегодно начислять вам налог на имущество. Налог рассчитывается по двум множителям: ставку налога умножают на кадастровую стоимость апартамента. Для примерного расчета в качестве кадастровой стоимости используйте среднюю стоимость апартамента необходимой площади.

Ставки налога на квартиры и на апартаменты

Недвижимость Налог
Обычная квартира в новостройке 0,1% от кадастровой стоимости
Новый апартамент гостиничного типа или квартира дороже 10 млн Р 0,5% от кадастровой стоимости

Обычная квартира в новостройке

0,1% от кадастровой стоимости

Новый апартамент гостиничного типа или квартира дороже 10 млн Р

0,5% от кадастровой стоимости

Важно перед покупкой определить, какой будет налог на имущество, чтобы не покупать недвижимость с высоким налогом. Для этого смотрите кадастровый паспорт земельного участка, на котором застройщик строит здание.

Платежи за коммуналку

Платежи за коммунальные услуги будут примерно на 15% выше, чем в квартирах, а стоимость содержания зависит от тарифов конкретной управляющей компании и тех услуг, которые она будет оказывать.

В дорогих апартаментах бизнес-лакшери-элит-премиум-класса в тарифе управляющей компании наверняка будут услуги садовников и озеленителей, охрана, консьерж-сервис и что угодно еще. В недорогих апартаментах экономкласса — недорогие УК с обычной уборкой, вывозом мусора, сантехником и электриком.

Столько платят за коммунальные услуги жители апартаментов в квартале «Онли» в Филях

Прописка и регистрация

Прописка — это устаревший термин: о ней обычно говорят, когда имеют в виду постоянную регистрацию. Кроме постоянной есть еще и временная регистрация.

В квартирах можно получить постоянную регистрацию, а в апартаментах — только временную на 5 лет с последующим продлением. По временной регистрации можно жить даже без постоянной.

То же касается и детей. По закону ребенок должен быть зарегистрирован в том же месте, где и его родители, — и неважно, временно или постоянно.

По временной регистрации, как и по постоянной, получают паспорт и загран, ИНН, пенсионное свидетельство; устраивают ребенка в детский сад, в школу; вызывают скорую, записываются на прием в поликлинику; оформляют социальные льготы. По сути, разница только в необходимости продления регистрации раз в 5 лет.

Жить с детьми в апартаментах можно и без постоянной регистрации

Цены и расходы

Апартаменты дешевле квартир, потому что дешевле земля, на которой они строятся. В среднем разница в цене на однокомнатные апартаменты и аналогичные по площади и расположению квартиры — около 15%, на двухкомнатные — около 20%. Максимум апартаменты дешевле квартир на 30%, но это чаще касается экономкласса без отделки.

Выгода от покупки апартамента постепенно «съедается» за счет более высоких налогов и коммунальных платежей. Я рекомендую заранее рассчитать стоимость владения, выбирая между конкретным апартаментом и конкретной квартирой.

О ужас!

Эти расчеты не учитывают инфляцию, рост цен на коммуналку, возможное изменение налоговых ставок, войну с ИГИЛ (террористическая организация, запрещенная на территории РФ), выборы 2021 года и многое другое.

Возможно, вам вообще будет невыгодно покупать недвижимость в России, вы сделаете алию и уедете жить в Израиль (хотя там все гораздо дороже, особенно недвижимость). Автор, редакция и все здравомыслящие люди на этой планете не несут ответственности за ваши личные расчеты и решения.

Если считать, что на покупке условного апартамента мы экономим 20%, то экономия относительно квартиры за 9 млн будет 1,8 млн рублей. Возьмем примерные расходы на коммунальные платежи с учетом, что они для апартаментов выше на 15%, чем для квартир.

Расходы на покупку и содержание

Квартира Апартамент
Стоимость 9 000 000 Р 7 200 000 Р
Ежегодный налог 9000 Р 36 000 Р
Ежегодная коммуналка 42 000 Р 48 000 Р
Итого расходы в год 51 000 Р 84 000 Р

Содержание и налоги на квартиру выйдут на 51 тысячу рублей в год, а на апартамент — 84 тысячи. Таким образом, апартамент дороже квартиры на 33 тысячи в год.

Если мы ежегодно переплачиваем 33 тысячи, то те 1,8 млн рублей, которые мы сэкономили при покупке, «съедятся» за 55 лет (расчеты примерные!). Через 55 лет наш условный апартамент становится менее выгодным приобретением по сравнению с квартирой. Если вы планируете владеть этой недвижимостью больше 55 лет, то покупайте квартиру: сэкономите на налогах и коммунальных платежах. Если вы планируете продать эту недвижимость раньше, то выгоднее взять апартамент.

Выгода от покупки апартамента «съестся» через годы за счет более высоких налогов и коммунальных платежей

Вроде всё. Если есть вопросы по недвижимости и подобным делам — пишите: [email protected]. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Как купить апартаменты

Ввиду того, что недвижимость со свободной планировкой пользуется всё большим спросом, многие упускают важные нюансы, что в дальнейшем приводит к проблемам. Как купить апартаменты, и не пожалеть о покупке?

О плюсах приобретения апартаментов

Необычный интерес к апартаментам вызван отсутствием некоторых ограничений на перепланировку. Согласования нужны, если планируется снос несущих конструкций дома. Такая недвижимость, даже при минимальной площади, подходит для сложных дизайн-проектов.

Есть и другие плюсы:

  • Цена ниже на 20-30%, чем на стандартную квартиру, бывает, что разница составляет больше 2 млн. рублей.

  • Удобное расположение и окружение – недвижимость можно приобрести рядом с местом работы, если вы живёте за городом. Обычно, она находится в комплексе обслуживающих объектов – магазинов, школ, учреждений, систем связи, транспортных развязок.

  • Возможность перепродажи и сдачи в аренду.

  • Планировка, свободная даже по отношению к жилью с индивидуальной конфигурацией помещения. 

По закону застройщик не обязан обустраивать территорию вокруг зданий с апартаментами, но на деле большинство строителей стараются это сделать. 

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включено
    В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

  • Без вашего участия
    После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

  • Цена известна заранее
    Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

  • Фиксированный срок ремонта
    Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Если владелец не планирует масштабных изменений в своём новом доме, то ему не понадобятся разрешения для изменения проекта квартиры. Он может потратить сэкономленные на покупке деньги на комплексный ремонт в хорошей компании – профессиональные работники проведут все черновые и чистовые работы точно в сроки, и это позволит быстро заселиться в готовое жильё.

Интересный факт! Россияне, по-прежнему, плохо понимают, что представляет собой недвижимость со свободной планировкой. Из 965 опрошенных респондентов только 357 человек смогли правильно ответить на вопрос, что такое апартаменты – это собственность, в которой можно жить, но нельзя прописаться». 

Покупка недвижимости: в чём особенность?

Не всем подходит нестандартная площадь, ведь она относится к нежилым, коммерческим помещениям. Квартира представляет интерес для людей, занимающихся бизнесом, инвесторов, предоставляющих объект во временное пользование съёмщикам.

 Покупатель должен знать некоторые нюансы, способные осложнить покупку:

  • Здание не является многоквартирным домом, и находится под управлением специализированной организации, определённой застройщиком.

  • При составлении договора помещение выступает как нежилой объект.

  • На собственность не действует закон о жилищной зоне. 

  • Сложно получить ипотеку от банков, также нельзя использовать для этого материнский капитал.

  • В такой квартире возможна только временная прописка, если это пансионат, общежитие, гостиница, то есть, где проживание возможно. Срок действия регистрации – 5 лет, затем происходит её автоматическое аннулирование, то есть придётся постоянно заниматься продлением. Если же квартира расположена в доме, предназначенном для коммерции, и в нём находится один или несколько офисов, прописаться вообще не получится.

И, конечно, перепланировка – её можно сделать в большинстве случаев, без согласования с различными инстанциями, но только если снос не касается несущих стен.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Классы жилья

В собственность можно приобрести нестандартную недвижимость: 

  • Для размещения домов гостиничного типа, как правило, многоэтажных, со множеством жилых помещений.

  • Для общественно-деловой зоны, в которой могут быть размещены предпринимательские, образовательные, торговые и другие предприятия.

Помещение общественно-деловой зоны

Если вы собираетесь жить в апартаментах, нужно выбирать землю под гостиничную застройку. В таком случае квартиру покупают, как стандартное жильё в новостройке. Иногда сама земля предназначена для объектов общественно-делового значения, но в документации должно указываться, что её разрешено использовать для возведения гостиничных зданий.

Как купить апартаменты?

Более выгодно покупать недвижимость у застройщика, когда уже получено разрешение на строительство – это большой выбор квартир и низкие цены. Раньше не следует заключать договор долевого участия, поскольку вы не будете защищены юридически. Кроме того, строительная компания может повысить цену, или изменить своё решение в отношении уже выбранного помещения. 

Перед подписанием договора проверьте фирму, изучив следующую документацию:

  • свидетельство государственной регистрации компании (ОГРН) на официальном бланке;

  • документ, разрешающий начало строительства;

  • проектную декларацию с информацией о проекте и самом застройщике;

  • устав и сведения об уставном капитале (в выписке ЕГРЮЛ ФНС РФ);

  • договор страхования гражданской ответственности застройщика.

Хорошо, если строителей финансирует престижный банк, значит, строительная компания была уже проверена на надёжность. Также не стоит иметь отношений с организацией, у которой уставной капитал исчисляется десятком тысяч рублей.

Надёжнее всего подписать со строительной компанией договор долевого участия (ДДУ). К сожалению, покупатели нередко оформляют покупку квартиры на стадии строительства гражданско-правовыми договорами (о покупке векселя, бронирования, займа). Такие документы слабо защищают их права с юридической стороны, и позже бывает сложно добиться правды при разных нарушениях – браке, затягивании сроков и т.д.

Но самое печальное, что даже составление договора по правилам федерального закона о ДДУ не может гарантировать покупателю отсутствие риска потери денег на жильё, если застройщик будет объявлен банкротом. Происходит это потому, что закон касается только жилых помещений.

Что сказать, выбирать строительную фирму надо тщательно, и постараться как можно надёжнее защитить себя юридически при подписании документов.

Еще тщательнее стоит подбирать компанию, которой вы доверите комплексный ремонт в новом жилье. Почему именно комплексный? Потому что это быстрее, чем ремонт самостоятельный, и надежнее, чем ремонт у «шабашкиной конторы». К тому же, вам лично участвовать в нем не придется, а полученные комфортные и готовые к жизни метры можно сдать в аренду за хорошие деньги или жить самостоятельно без страха перед завтрашним днем.

Внимательно читайте документы перед подписанием, проверяйте отзывы и смотрите на предыдущие объекты – это общее правило для подбора и застройщика, и ремонтной компании.

Зачем покупать апартаменты для сдачи в аренду и зарабатывать 15% годовых

Выгоднее квартиры: почему россияне не покупают апартаменты

Об этом сообщает «Рамблер».

Сдавать в аренду выгоднее апартаменты, а не квартиру. Такую недвижимость можно купить дешевле. Примерно на 20%. Если квартира в среднем окупается за 20 лет, то апартаменты — за 16 лет, подсчитали в «Яндекс Недвижимость». Впрочем, по словам экспертов, для семей студии не очень подходят.
Россиянам, мечтающим стать московскими рантье, стоит покупать не квартиру, а апартаменты. Это следует из расчетов, которые провели в «Яндекс. Недвижимость» для «Газеты.Ru».

Согласно расчетам, если квартира окупается в среднем за 20 лет, то апартаменты — за 16 лет.

В компании даже выделили районы, где выгоднее всего сделать покупку.
Самый быстрый срок окупаемости апартаментов — в Бутырском районе и Ховрино. Здесь он составляет 12 лет.
Если же рассматривать приобретение стандартных квартир, то этот срок будет выше
. Он составит 19 лет в Бутырском районе и 20 лет — в Ховрино.
Для Басманного, Бегового и Филевского парка окупаемость апартаментов составляет 13 лет. Для квартир же — 20, 22 и 19 лет соответственно.
Самый невыгодный район для приобретения апартаментов — Крылатское
. Здесь срок окупаемости такой недвижимости составляет 26 лет.
Также долго ждать прибыли начинающие рантье будут в Хамовниках. Апартаменты здесь окупятся за 22 года. Обычные же квартиры — за 26 лет.
Более быстрая окупаемость апартаментов по сравнению с квартирами связана с тем, что стоят они, как правило, ниже, — примерно на 20%.
Однако в таком типе недвижимости есть целый ряд ограничений и нюансов.
«Первые риски, с которыми сталкиваются покупатели апартаментов, связаны с приобретением их на стадии строительства
. То есть при банкротстве застройщика те граждане, которые заключили договоры участия в долевом строительстве или иные инвестиционные договоры, не получат свою недвижимость в отличие от покупателей жилых помещений. На стандартное жилье распространяется законодательство о банкротстве. В таком случае апартаменты уходят в конкурсную массу, а приобретатели могут требовать только денежной компенсации», — говорит руководитель департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

В апартаментах невозможно прописаться.

«Это не жилое помещение. В апартаментах невозможно получить длительную регистрацию по месту жительства. Можно получить только временную, по месту пребывания», — поясняет Мария Жукова, управляющий директор «Миэль-Аренда».
Да и ежемесячные коммунальные платежи в апартаментах на 10-25% выше, чем в квартирах
. Ставка налога на имущество физлиц составляет от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости объекта, в то время как собственники квартир выплачивают только 0,1-0,3%.
Есть проблемы и с инфраструктурой рядом
. У компаний нет обязательства строить рядом с таким типом жилья поликлинику, детский сад, школу и другие социальные объекты. Так что, покупать их для семейной жизни риэлторы не рекомендуют.
А вот для аренды это не так важно. Планировка апартаментов позволяет сделать из них удобные студии. Благодаря высоким потолкам многие делают из них двухэтажное жилье, рассчитанное под сдачу.

В итоге арендатор готов платить за апартаменты гораздо больше, чем за стандартные однушки, поскольку расценивает такой тип жилья не как эконом, а как комфорт-класс.
Особенно привлекает формат двухэтажных студий иностранцев и командировочных.
Апартаменты охотно снимают посуточно, платят по 2.500-5 000 тыс. руб. в сутки, однако необходимость искать клиентов и проводить постоянную уборку отпугивают многих собственников от сдачи такой недвижимости на короткий срок.
Как комментируют риэлторы, сейчас апартаменты занимают почти четверть на рынке новостроек столицы.
Хотя, по словам Оксаны Поляковой, заместителя директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость», пять лет назад на них приходилось 30% экспозиции на «первичке».

«Тогда на рынке наблюдался дефицит качественных ЖК, что отчасти и привело к развитию данного формата», — отмечает она.
Сейчас, по словам эксперта, апартаменты выбирают только 9% покупателей на первичном рынке жилья Москвы.
Каждый пятый при этом совершает сделку с инвестиционными целями. Иными словами, собирается сдавать их в аренду.
При этом чиновники давно ведут разговоры о правовом статусе такого типа жилья
. В частности, высказываются идеи приравнять апартаменты к квартирам.
Это может поднять их стоимость на 20%, считает Полякова.

Эксперт считает, что вряд ли в ближайшее время стоит ждать бума на этот тип жилья.
«Квартиры — понятный формат, которому не грозят реформы в связи с законодательными инициативами», — отмечает Полякова.
По словам Алексея Попова, руководителя аналитического центра Циан, апартаменты в большинстве случаев действительно лучше походят с инвестиционной точки зрения для сдачи в аренду по сравнению с квартирами.

Однако в любом случае нужно рассматривать конкретные примеры апартаментов в разных локациях в Москве.
Выгоднее покупать недвижимость в строящихся зданиях на старте продаж, говорит Попов.
По подсчетам Циан, при покупке объекта на вторичном рынке недвижимости Москвы (квартиры и апартаменты) доходность рантье составит всего 5,5%. Вложенные средства вернутся за счет аренды только через 18 лет.

Мы можем предложить купить апартаменты для сдачи  в Москве , Новой Москве и Сочи Красная Поляна с доходностью до 17 % годовых.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: