Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка

🔹 В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 N 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков», на основании кадастровой стоимости рассчитывают сумму земельного налога, которую должен заплатить собственник.

🔹 Кадастровая стоимость показывает сколько стоит недвижимость и становиться базой, на основании которой устанавливают рыночную цену объекта, например при продаже.

🔹 Чтобы купить или продать недвижимость, подарить или оставить в наследство необходимо иметь выписку из ЕГРН, которая подразумевает проведение кадастровой оценки.

🔹 Определение кадастровой стоимости необходимо и для подписания кредитных обязательств, где в виде залогового имущества используется земельный участок (ЗУ).

🔹 Если территорию выставляют на открытые торги, начальная цена приравнивается к показателю из госкадастра.

Что влияет на кадастровую стоимость участка

Кадастровую стоимость рассчитывают на основании базовой характеристики — удельной стоимости земель в массиве, которая зависит от:

📍 категории земель: относится ли участок к территории населенного пункта, сельскохозяйственным угодьям или другой категории;

📍 расположения объекта: удаленности от ближайшего поселка, города или его центра;

📍 наличие инфраструктуры: подъездной дорожки, остановок общественного транспорта, магазинов и других социальных объектов;

📍 наличие коммуникаций: электрификации и газификации массива.

Понятия оценки и переоценки кадастровой стоимости

Чтобы учитывать все изменения, которые проходят на участке, и поддерживать стоимость объекта на актуальном уровне, сотрудники Госкадастра проводят ревизию, инвентаризацию и переоценку земель в соответствующем массиве.

Переоценка стоимости земли может проводится:

Порядок переоценки кадастровой стоимости ЗУ

Процедуру проводит уполномоченная комиссия на основании административного распоряжения в случае плановой переоценки, или по заявлению собственника. В комиссию входят назначенные региональными властями лицензированные оценщики, в том числе предприниматели, которые оказывают коммерческие услуги по оценке стоимости земли. Порядок проведения процедуры регламентируется положениями Федерального закона № 135-ФЗ, от 29.07.1998 года.

Результаты вычислений — сведения о кадастровой стоимости ЗУ — размещают  на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. В результате регулярной переоценки и тщательного фиксирования результатов процедуры составляется единая информационная база, данные из которой доступны всем гражданам. Благодаря этому, можно легко узнать реальную стоимость объекта, подав запрос в местное отделение кадастра и картографии. По запросу вам выдадут справку, или выписку из ЕГРН, где будет указана кадастровая стоимость участка. Сроки получения выписки до трех рабочих дней.

Кроме этого, можно узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру земельного участка на официальном сайте РосРеестра, или получить интересующие сведения из кадастрового паспорта: 12 строка это кадастровая стоимость в рублях, 13-я — удельная стоимость.

Как кадастровая стоимость влияет на величину налога на землю

Согласно ст. 394 НК РФ, величина земельного налога зависит от кадастровой стоимости (КС) объекта и составляет:

  • до 0,3% от КС — для земель сельскохозяйственного назначения, дачных кооперативов, садов, земель населенных пунктов, которые предназначены под строительство жилых домов, а также территорий, отведенных под городскую инфраструктуру и жилищно-коммунальные хозяйства;
  • до 1,5% — для всех остальных категорий ЗУ.

Порядок расчета ставки налогообложения регламентирует статья №394 Налогового кодекса РФ. Земельный налог обязаны платить титульные владельцы участков: собственники, правообладатели на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения. Удержанная с владельцев сумма перечисляется в бюджет администрации населенного пункта.

Ставка налогообложения — размер налоговых платежей, рассчитанный относительно налоговой базы, то есть суммы, которую облагают налогом. В денежном эквиваленте итоговая сумма налога может меняться в результате переоценки стоимости земельного участка. Этот факт мотивирует налогоплательщиков контролировать процесс переоценки и искать пути, чтобы уменьшить кадастровую стоимость ЗУ.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка

По закону заинтересованные лица могут оспорить итоги кадастровой оценки через специальную комиссию при Росреестре или через суд. Основной причиной для оспаривания кадастровых данных становится рост итоговой суммы земельного налога. Собственнику выгодно, чтобы стоимость ЗУ по кадастру была как можно ниже, потому что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка ведет к снижению налога. Чтобы сократить расходы и не переплачивать налог за владения, владелец может оспорить результаты работы сотрудников Росреестра.

Помимо этого, при определении кадастровой стоимости земель применяют массовые методы оценки. По этой причине установленная цена может существенно превышать рыночную и затрудняет процесс продажи.

Инициатором спора могут выступать как физические, так и юридические лица, а также органы государственной и местной власти. Чтобы оспорить данные национального кадастра нужны веские основания:

❌ доказана недостоверность информации, которая была использована при проведении оценки;

❌ выявлены ошибки в документах, которые привели к завышению стоимости;

❌ в результате природных, техногенных или социальных процессов изменились характеристики участка, что привело к снижению КПД участка и, соответственно, его ценности.

Пошаговая инструкция: как изменить кадастровую стоимость земельного участка

Порядок действий включает:

  1. Предварительный анализ цены участка. На его основании устанавливается, завышена ли в действительности кадастровая стоимость и сопоставимы ли расходы с будущей выгодой.
  2. Отчет экспертов об оценке рыночной стоимости участка.
  3. Сбор пакета документов.
  4. Подача заявления и документов в комиссию Росреестра или в суд.

Чтобы оспорить установленную в кадастре цену участка, заявителю необходимо подтвердить свое право собственности на ЗУ и аргументировать причину обращения. Перечень необходимых для переоценки земли документов включает:

📝 выписку из государственного кадастра недвижимости, в которой указаны результаты оценки;

📝 нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект;

📝 документы, свидетельства или заключения, которые свидетельствуют о недостоверности использованных при оценке данных;

📝 отчет о рыночной стоимости объекта, дата оформления которого совпадает с датой определения кадастровой стоимости;

📝 документы, которые свидетельствуют о наличии кадастровой или технической ошибки.

Подать документы можно самостоятельно или через представителя — компанию, которая предоставляет подобные услуги.

Особенности переоценки ЗУ

Снижение кадастровой стоимости земельного участка через комиссию

Порядок обращения. Чтобы инициировать переоценку земельного участка, необходимо обратиться в местное отделение кадастра и картографии в порядке живой очереди или по записи. Прошение оформляют в письменном виде, бланк заявления выдается на месте. К прошению прилагают стандартный пакет документов. Согласно ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в него входят:

📗 выписка из ЕГРН о стоимости объекта недвижимости, в которой указаны сведения об оспариваемых результатах определения стоимости;

📗 документы, которые подтверждают недостоверность сведений о недвижимости, использованных для определения кадастровой стоимости — если заявление подают из-за недостоверности указанных сведений;

📗 отчет на бумаге и в электронном виде — если заявление подают, чтобы установить рыночную стоимость объекта;

📗 нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа, например, договора купли-продажи — если заявление подает лицо, у которого есть право на объект недвижимости.

Заявления, к которым не приложили перечисленные документы, не принимают.

Сроки рассмотрения прошения. Поданное в комиссию заявление о пересмотре кадастровой стоимости участка рассматривается в течение месяца. В течение семи дней с момента подачи прошения заявитель информируется о дате его рассмотрения. Неявка истца на заседание не влияет на принятие решения.

Порядок работы комиссии. Комиссия может принимать решения при участии не менее половины ее членов. Результаты заседания и решение по вопросу передаются истцу в течение пяти дней после рассмотрения. Если документы, которые предоставил собственник, подтверждают факт завышения кадастровой стоимости объекта, иск удовлетворяю и вносят поправки в реестр. Если решение комиссии отрицательное, заявитель может обратиться в суд.

Причины отказа. Комиссия может отклонить прошение собственника об изменении кадастровой стоимости земли. Причины отказа делятся на два типа:

🔸 Основанные на технических недочетах — в документах обнаружены недочеты, ошибки, неточности, прошение оформлено неверно. В таком случае, истцу дают возможность доработать прошение и подать его заново.

🔸 Категоричные — согласно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2021) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» снижение цены невозможно, решение подтверждает ссылка на земельный или гражданский кодекс РФ.  

В каждом из случаев, комиссия оформляет отказ в виде письменного заключения, в котором указаны основания и причины такого решения.

Уменьшение кадастровой стоимости земли в судебном порядке

Порядок обращения в суд. Если кадастровая комиссия отказала в снижении стоимости участка, ее решение можно оспорить через суд. Для этого в течение 10 дней после получения выписки нужно подать исковое заявление в районный суд по адресу расположения ответчика. В роли ответчика выступает отделение кадастра, которое обвиняется в незаконном завышении стоимости ЗУ, а в роли истца — собственник недвижимости или его представитель.

Дополнительные документы. Кроме стандартного пакета документов, которые перечислены выше, при обращении в суд собственник предоставляет дополнительно:

📙 чек об уплате госпошлины в размере 300 рублей;

📙 документы, которые подтверждают незаконное повышение кадастровой стоимости и отказ кадастровой комиссии в её исправлении;

📙 уведомление, которое подтверждает вручение копий искового требования другим участникам процесса ( заверенные нотариусом копии высылают в государственный кадастр недвижимости заказным письмом);

📙 если в качестве истца выступает юридическое лицо, к заявлению прилагают документы, которые подтверждают попытку досудебного решения спора.

Без этих документов суд не примет заявление о снижении кадастровой стоимости.

Сроки подачи иска. Согласно ст. 245 КАС РФ, оспорить кадастровую стоимость объекта можно не позднее пяти лет после внесения соответствующих данных в кадастр. По истечению этого срока будет проведена плановая переоценка,стоимость измениться и предыдущие данные нельзя будет оспорить.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка физическому лицу

Физлица могут подавать заявления о пересмотре стоимости ЗУ в органы государственного кадастра и судебные инстанции, используя стандартный порядок подачи заявления и список документов. При этом, обращение в Росреестр для них выгоднее судебного разбирательства:

📌 экономия времени — срок пересмотра ограничивается одним месяцем;

📌 экономия денег — не нужно платить госпошлину;

📌 наличие запасного варианта — суд остается в качестве последней инстанции, в которой можно оспорить решение досудебной комиссии.

Как еще можно снизить кадастровую стоимость

✔ Уменьшить площадь земельного участка;

✔ изменить вид разрешённого использования;

✔ перевести участок из более ценной категории земель в менее ценную.

Порядок самостоятельного уменьшения кадастровой стоимости земельного участка

В связи с частыми случаями завышения землевладельцев интересует вопрос, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно. От этого установленного показателя напрямую зависит ежегодный размер имущественного налога. Расскажем в статье, от чего зависит кадастровая стоимость, когда ее можно уменьшить и как это сделать.

Почему завышается кадастровая стоимость земли?

Как правило, рыночная и кадастровая стоимости должны быть приблизительно на одном уровне. Однако по факту это не всегда так. Тем не менее, несмотря на то, что цена земли по данным кадастра часто выше стоимости по рынку в 4-5 раз, расчет налога, выкупной цены и арендных платежей неразрывно связан именно с этой цифрой.

Как получается такая разница? Дело в том, что при расчете рыночной цены учитываются только показатели самого рынка и уровень стоимости аналогичных объектов на дату оценки. Для вычисления цены по данным кадастра принимаются во внимание следующие факторы:

  • привлекательность участка для инвесторов;
  • месторасположение;
  • состояние рынка на дату проведения оценки;
  • особенности расположения участка;
  • перспективы развития инфраструктуры региона и другие критерии.

Полный перечень учитываемых факторов указан в методических правилах, применяемых при расчете. Однако с практической точки зрения только рыночные процессы могут дать объективную картину по стоимости земли.

Если собственник убежден, что кадастровая стоимость завышена, он вправе потребовать проведения переоценки и уменьшить ее. Процесс снижения базируется на изменении причины, повлиявшей на повышение цены. Уменьшения можно добиться, если завышение действительно необоснованно.

Зачастую, причина повышения связана с путаницей в записях, устанавливающих вид разрешенного использования участков. Это можно отследить, если сравнить нормативный акт о допустимости удельной кадастровой стоимости относительно конкретного вида разрешенного использования земли. Если эти данные разняться – можно с уверенностью говорить о неправомерности увеличения цены.

Помимо этого, ошибочные сведения могут быть и в едином реестре. Чтобы удостоверится в этом, достаточно заказать выписку из ЕГРН в Росреестре или МФЦ и внимательно ее изучить.

Когда возможно снизить кадастровую стоимость земли?

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка допускается в следующих случаях:

  • испортился плодородный слой почвы;
  • на участке образовался овраг, болото или обрыв;
  • произошло оформление публичного сервитута на безвозмездной основе.

Все вышеперечисленные случаи снижают уровень полезности земли. Помимо этих оснований для уменьшения существуют и иные:

  • изменение целевого назначения, категории или вида разрешенного использования земли;
  • участок перешел из единоличного владения в собственность нескольких лиц;
  • земельный участок утратил полезные свойства;
  • произошли непредвиденные обстоятельства или стихийные бедствия, которые негативно отразились на характеристиках участка.

Приведенные основания требуют предоставления доказательств. Это может быть заключение независимых экспертов, правоустанавливающие документы, иные акты (к примеру, выписка из ЕГРН, подтверждающая факт изменения категории земли).

Как правило, в уменьшении показателя заинтересованы собственники, получающие прибыль от использования надела или выплачивающие высокий налог на имущество, а также арендаторы, так как размер арендных платежей также зависит от данных оценки. Уменьшение стоимости целесообразно. Как показывает практика, возможно снижение в 3-4 раза.

Стоит также учесть, что каждые пять лет должна происходить переоценка установленной цены. Если собственник не будет согласен с данными новой оценки, он вправе подать заявление на пересмотр.

Процедура уменьшения кадастровой стоимости участка

Каждый землевладелец может ознакомиться с текущей кадастровой стоимостью на свой участок на официальном сайте Росреестра. Там же можно увидеть данные о проведенной переоценке.

При выявлении неправомерного увеличения цены по данным кадастра владелец или арендатор с согласия собственника может обратиться к независимому оценщику, а потом в Росреестр или суд с заявлением о снижении.

Проведение повторной переоценки возможно, когда предположительная цена не выше 30 %, чем установленная в кадастре. Чтобы это доказать потребуется отчет об оценке, выполненный независимым экспертом.

При превышении принятого норматива в 30 % мнения одного оценщика будет недостаточно. Потребуется привлечь нескольких экспертов, имеющих статус членов СРО.

Наиболее простой, а поэтому распространенный метод уменьшения стоимости, это административный способ с привлечением независимой комиссии. Специалисты рассматривают документы и выносят вердикт. В случае отказа придется обращаться в суд. Рассмотрим нюансы процедуры подробнее.

Кто может обратиться за снижением стоимости земли?

Заинтересованное лицо должно обладать соответствующими правами для уменьшения цены по данным кадастра. Обратиться могут граждане или организации, пользующиеся участком на следующих правах:

  • право собственности;
  • безвозмездное бессрочное пользование;
  • пожизненное наследуемое владение;
  • аренды (при этом требуется письменное согласие собственника, если это не муниципалитет или государство).

Помимо лиц, перечисленных в списке, Верховный суд РФ предоставляет право снизить кадастровую цену земли гражданам, которые изъявляют намерение выкупить участок.

Если надел принадлежит крестьянско-фермерскому хозяйству, то есть по факту находится в долевой собственности, то потребуется согласие всех участников. К рассмотрению принимается только коллективное заявление. Волеизъявление владельца одного земельного пая не будет рассмотрено.

Это связано с тем, что данные кадастровой оценки распространяются на весь массив, принадлежащий КФХ. Если понижается стоимость одного участка, то землевладельцы соседних наделов также вправе ее уменьшить.

Куда обращаться?

Чтобы уменьшить установленную цену, правообладателям необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения земельного участка. Попасть к сотруднику Росреестра можно в порядке живой очереди или записаться на прием заблаговременно. Сделать это можно на официальном сайте ведомства или по телефону 8 (800) 100 34 34.

Потребуется написать заявление, после рассмотрения которого, будет вынесено положительное или отрицательное решение. Отказ оформляется в письменной форме с объяснением причин. Если отказ вызван техническими причинами, заявитель может исправить некорректности в документах и подать заявку вновь. В остальных случаях, если заявитель не согласен с принятым решением, он вправе оспорить его в судебном порядке.

Документы

Заявка будет рассмотрена только при наличии следующих документов:

  • заявление от имени собственника или правообладателя – когда собственников несколько написать заявление можно от имени любого из них;
  • общегражданский паспорт заявителя – если действует представитель, то потребуется также нотариальная доверенность;
  • правоустанавливающие документы – выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор аренды, купли-продажи, дарственная и т.д.;
  • кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН, если участок поставлен на кадастровый учет в 2021 году;
  • отчет об оценке и договор с оценщиком или оценочной компанией.

Могут потребоваться и иные документы, подтверждающие необходимость переоценки. С 2021 года процедура была упрощена и теперь достаточно только трех документов – отчета об оценке, правоустанавливающих и заявления. Однако переходный период в регионах может затянуться до 2021 года, поэтому стоит уточнять перечень необходимых бумаг в территориальном отделении ведомства.

Заявление на уменьшение стоимости оформляется по установленному образцу. Бланк предоставляется в Росреестре. В дальнейшем оно направляется в комиссию по рассмотрению подобных споров.

В заявлении указываются личные данные землевладельца, такие как: ФИО, паспортные данные, адрес проживания, контактный телефон, адрес электронной почты. Текст заявления должен содержать просьбу о переоценке с указанием причины необходимости проведения этой процедуры.

Сотрудник Росреестра забирает все бумаги и предоставляет расписку. В этом документе будет указана дата, когда можно забрать оригиналы и принятое решение.

Сроки

Как правило, решение о том, принято заявление к рассмотрению или нет, выносится в течение семи дней. Если все документы оформлены корректно, а требование обосновано, заявка поступает в работу специальной комиссии. Дальнейшее рассмотрение займет больше времени – один месяц.

Если заявка не принимается в работу, то землевладельца уведомят об этом и причинах отказа. Опротестовать отказ можно в течение десяти дней посредством обращения в судебные органы.

Допускается обращение в суд в обход специальной комиссии. Этот способ дороже, но, как показывает практика, действенней. Однако в этом случае не обойтись без помощи профессионального юриста.

Если комиссия отказала

В любой ситуации, когда комиссия вынесла отрицательное решение, землепользователь имеет полное право обжаловать вердикт в судебном порядке в течение 10 дней.

Истцом будет выступать землевладелец, ответчиком – отделение Росреестра. Иск подается в суд по месту нахождения ответчика. Потребуется приложить доказательства того, что кадастровая стоимость была установлена неправомерно, а ведомство отказало в ее корректировке.

Для судебного разбирательства потребуются следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на землю;
  • общегражданский паспорт;
  • бумаги, подтверждающие наличие причин уменьшения кадастровой стоимости;
  • акты обследования местности;
  • справки от независимых оценщиков;
  • выписка с отрицательным решением комиссии;
  • квитанция об оплате государственной пошлины (выдадут в суде);
  • копия иска и вышеперечисленных документов для ответчика.

Копии документов для Росреестра заверяются нотариально. Направить их можно заказным письмом с описью вложений, объявленной ценностью и уведомлением о получении адресатом.

Стоимость

Процедура снижения кадастровой стоимости связана с существенными денежными расходами, а именно:

  • обращение в суд с посредничеством юриста – около 25 000 рублей;
  • посреднические услуги юриста для решения вопроса в досудебном порядке– 15 000 рублей;
  • работа оценщика – 10 000 рублей;
  • внесение корректировок в Росреестр – 350 рублей;
  • выдача выписки из ЕГРН – 300 рублей для граждан, 950 рублей для организаций;
  • подача искового заявления – 300 рублей для граждан, 2021 рублей для организаций.

Расценки на услуги оценщика и юриста могут отличаться в зависимости от региона и сложности вопроса. Тем не менее, несмотря на значительные расходы, в дальнейшем землевладелец существенно экономит на налогах или аренде.

При возникновении вопросов обращайтесь к юристу за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно. Помните, что для скорейшего решения вопроса в вашу пользу (особенно в судебном порядке) целесообразно обратиться к юристу.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: