Как устанавливается размер арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества

Арендные платежи по имуществу, находящемуся в государственной или муниципальной собственности (с вычетами)

Арендные платежи по имуществу, находящемуся в государственной или муниципальной собственности (с вычетами)

Субъектам предпринимательства нередко приходится заключать договоры аренды, выступая в таких соглашениях в качестве арендаторов. Если арендодателем выступает орган государственной власти или местного самоуправления, то организации необходимо знать особенности таких арендных отношений в целях налогообложения. Об этих особенностях мы и поговорим в нижеприведенном материале.

Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендная плата за пользование государственным и муниципальным имуществом устанавливается в виде:

– определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

– установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

– предоставления арендатором определенных услуг;

– передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

– возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В договоре аренды стороны могут предусмотреть различное сочетание перечисленных выше форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Следует отметить, что при аренде государственного или муниципального недвижимого имущества часто возникает ситуация, когда арендная плата устанавливается не в твердом размере, а рассчитывается на основании утвержденных нормативно-правовыми актами базовых ставок и (или) методик расчета арендной платы.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в совокупности или по каждому объекту имущества отдельно.

Налог на прибыль.

Арендные платежи за арендуемое имущество в целях налогообложения прибыли, согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией.

Для целей налогообложения прибыли расходы при методе начисления признаются в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты (пункт 1 статьи 272 НК РФ).

Датой осуществления расходов в виде арендных платежей за арендуемое имущество признается дата расчетов либо предъявления налогоплательщику документов, либо последнее число отчетного (налогового) периода (подпункт 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ). Организация должна указать это в учетной политике для целей налогообложения.

Пунктом 1 статьи 252 НК РФ установлено, что расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Для документального подтверждения расходов по уплате арендных платежей необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе заключенный в соответствии с требованиями ГК РФ договор аренды, акт приема-передачи арендованного имущества, документы, подтверждающие оплату арендных платежей. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей не требуется. Данное утверждение верно, если иное не вытекает из условий сделки. Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 9 ноября 2021 года № 03-03-04/1/742.

В договоре аренды обязательно должна быть сделана ссылка на документ, подтверждающий право собственности арендодателя на имущество. В противном случае он не может служить документом, подтверждающим расходы (Письмо Минфина Российской Федерации от 27 марта 2021 года № 03-03-04/1/288).

Если организация применяет УСН, то арендные платежи также относятся на расходы на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ.

Если организация применяет кассовый метод учета доходов и расходов, то для целей налогообложения прибыли расходами будут признаваться затраты после их фактической оплаты. При этом оплатой товара (работ, услуг и (или) имущественных прав) признается прекращение встречного обязательства налогоплательщиком – приобретателем указанных товаров (работ, услуг) и имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг, передачей имущественных прав) (пункт 3 статьи 273 НК РФ).

НДС при аренде государственного и муниципального имущества.

Основной особенностью аренды государственного или муниципального имущества является то, что в подобной ситуации арендатор должен выполнять обязанности налогового агента по НДС.

Согласно пункту 3 статьи 161 НК РФ при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления и казенными учреждениями в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога.

При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому арендованному объекту имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Напомним, что налоговыми агентами признаются лица, на которых согласно НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению в бюджетную систему Российской Федерации налогов, что следует из пункта 1 статьи 24 НК РФ.

Следует отметить, что до 1 января 2021 года арендатор признавался налоговым агентом по НДС, только если арендодателем имущества являлся государственный орган или орган местного самоуправления (пункт 3 статьи 161 НК РФ).

С 1 января 2021 года арендатор признается налоговым агентом по НДС, если арендодателем является как государственный орган или орган местного самоуправления, так и казенное учреждение (пункт 3 статьи 161 НК РФ).

Договор аренды должен быть заключен арендатором непосредственно с собственником государственного (муниципального) имущества – органом государственной власти и управления, с органом местного самоуправления или казенным учреждением (двусторонний договор).

Кроме того, обязанности налогового агента возникнут у арендатора и при наличии трехстороннего договора аренды. Такие договора представляют собой соглашение, заключаемое тремя субъектами – арендатором, арендодателем и балансодержателем имущества. В качестве балансодержателя обычно выступает предприятие или учреждение, которому государственное или муниципальное имущество передано на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (Письма ФНС Российской Федерации от 24 ноября 2021 года № 03-1-03/224 [email protected] «О налоге на добавленную стоимость», ФНС Российской Федерации от 19 октября 2021 года №ММ-6-03/[email protected] «О применении законодательства по косвенным налогам за II и III кварталы 2021 года»).

Подтверждают такую точку зрения и суды, о чем свидетельствуют Постановление ФАС Уральского округа от 25 июня 2021 года №Ф09-4562/08-С2 по делу №А60-25808/07, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 6 ноября 2021 года №Ф08-6533/07-2426А по делу №А32-64047/2005-52/1280 и другие.

Заметим, что налоговыми агентами в таком случае будут являться и те организации (индивидуальные предприниматели), которые применяют специальный налоговый режим в виде УСН (Письма Минфина Российской Федерации от 29 апреля 2021 года № 03-07-14/30, от 13 мая 2021 года № 03-07-11/135, (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24 сентября 2021 года №Ф04-6501/2007(38740-А27-42) по делу «А27-1797/2007-2).

Кроме того, согласно разъяснениям финансового ведомства, приведенным в Письме от 16 апреля 2021 года № 03-07-11/147, уплатить НДС за орган государственной власти или местного самоуправления следует даже в том случае, если арендная плата не перечисляется денежными средствами, а покрывается выполнением работ или оказанием услуг своему арендодателю.

Если же имеет место двусторонний договор аренды, заключенный с организацией – балансодержателем, то есть с тем предприятием или учреждением, которое наделено правом управления таким имуществом, то обязанностей налогового агента у арендатора не возникает. Аналогичный вывод следует из Писем Минфина Российской Федерации от 23 августа 2021 года № 03-07-11/360, от 28 июля 2021 года № 03-07-11/314, от 23 июня 2021 года № 03-07-11/266, от 26 августа 2021 года № 03-07-11/284. Такие же разъяснения дают и налоговики столицы в Письме ФНС Российской Федерации по городу Москве от 12 сентября 2021 года № 19–11/086673. Подтверждает такой подход и Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 2 октября 2021 года № 384-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ООО «Дизайн-группа «Интерьер флора» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации».

Арбитражные суды придерживаются аналогичного мнения (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 25 августа 2021 года №А29-12544/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 30 июля 2021 года №А32-5625/2008-19/34, ФАС Северо-Западного округа от 15 июля 2021 года №А56-54098/2009).

Заметим, что балансодержатель уплачивает НДС самостоятельно и в том случае, если предоставляет имущество в аренду на безвозмездной основе. Такая позиция изложена в Письме Минфина Российской Федерации от 26 апреля 2021 года № 03-07-11/147.

Следует отметить, что из писем контролирующих органов следует, что порядок определения налоговой базы по НДС налоговым агентом зависит от того, как составлен договор аренды. Если сумма арендной платы включает в себя сумму НДС, то налоговая база определяется как сумма, выплачиваемая арендодателю с учетом НДС. При этом исчисление налога производится с использованием расчетной ставки налога 18/118 %.

Тем не менее, на практике не редки случаи, когда стороны договора не указывают в соглашении сумму налога на добавленную стоимость. В этом случае контролирующие органы считают, что арендатор должен самостоятельно определить налоговую базу, то есть увеличить стоимость приобретаемых услуг на сумму НДС.

Кстати такие же разъяснения на этот счет содержатся в пункте 2 Рекомендаций научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа № 4/2006 «По вопросам рассмотрения споров, связанных с применением норм законодательства о налоге на добавленную стоимость».

Вместе с тем, из самого текста главы 21 НК РФ это не следует, поэтому, если в договоре аренды сумма арендной платы указана без НДС, арендатор должен решать самостоятельно, как ему поступить – начислить сумму налога сверх цены, установленной договором, или же исчислить налог расчетным путем. В защиту второго варианта можно привести Письмо УМНС Российской Федерации по городу Москве от 8 августа 2021 года № 21–09/43618. Правда такое исчисление суммы налога приведет к тому, что у арендатора возникнет задолженность перед арендодателем. Чтобы этого не случилось, рекомендуем при заключении договора включать сумму налога в стоимость услуг аренды, либо оформить дополнительное соглашение к договору.

Согласно пункту 3 статьи 168 НК РФ арендатор обязан в течение пяти календарных дней, после того как ему оказаны услуги по аренде, выписать счет-фактуру на аренду государственного (муниципального) имущества, руководствуясь пунктами 5 и 6 статьи 169 НК РФ.

Возмещение НДС.

После того как НДС уплачен в бюджет, налоговый агент может воспользоваться вычетом по сумме «агентского» налога в соответствии с пунктом 3 статьи 171 НК РФ.

Вычетом по сумме «агентского» налога может воспользоваться лишь налоговый агент – плательщик НДС, на что прямо указано в пункте 1 статьи 171 НК РФ.

Следовательно, если налогоплательщик применяет специальный налоговый режим в виде УСН, ЕНВД, ЕСХН или не платит НДС по статье 145 НК РФ, то он не может принять к вычету удержанный НДС.

Также вычетом можно воспользоваться, если имущество используется для деятельности, которая облагается НДС (абзац 3 пункта 3 статьи 171 НК РФ). Так, например, если арендатор – налоговый агент является плательщиком НДС, но арендуемое имущество используется им для осуществления операций, местом реализации которых не признается территория Российской Федерации, то суммы НДС, уплаченные им в бюджет в качестве налогового агента, к вычету не принимаются, а учитываются в составе арендной платы (относятся за счет тех же источников, что и сама арендная плата) (Письмо Минфина Российской Федерации от 24 февраля 2021 года № 03-07-08/41).

Кроме того, вычет может быть им применен лишь в том случае, если услуги аренды приобретены им для использования в налогооблагаемых операциях, при наличии счета-фактуры и документов, свидетельствующих о том, что сумма НДС уплачена в бюджет.

Причем задекларировать вычет «агентского» налога налогоплательщик вправе в том налоговом периоде, когда налог им был фактически перечислен в бюджет. Запрета на это в главе 21 НК РФ не содержится, кроме того, на правомерность таких действий указывает и судебная практика. Так, в Постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 21 августа 2021 года №Ф08-4930/2008 и от 28 мая 2021 года №Ф08-2863/2008 арбитры указали, что налоговые вычеты должны предъявляться в том налоговом периоде, когда произведены расчеты налоговым агентом с бюджетом. Аналогичный вывод сделан и в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 2 мая 2021 года по делу №А43-16382/2006-34-691.

В бухгалтерском учете арендатора расчеты по арендной плате за государственное (муниципальное) имущество оформляются следующими записями:

Дебет 20 «Основное производство» (26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу»), Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество» – отражена задолженность арендодателю по арендной плате;

Дебет 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям», Кредит 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество» – отражен НДС по арендной плате;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», Кредит 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по НДС» – удержана сумма НДС с арендодателя;

Дебет 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по НДС», Кредит 51 «Расчетные счета» – перечислен в бюджет НДС по арендной плате за государственное имущество;

Дебет 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «Расчеты по НДС», Кредит 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» – принят к вычету НДС по арендной плате;

Дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по арендной плате за государственное имущество», Кредит 51 «Расчетные счета» – погашена задолженность перед арендодателем по арендной плате.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Похожие главы из других книг:

4.2.7. Арендные платежи за арендуемое имущество, в том числе лизинговые платежи Здесь следует обратить внимание на то, что применительно к отношениям по аренде помещений для принятия в составе этих расходов коммунальных платежей необходимо иметь счета на оплату арендных

9.3.6. Элементы учетной политики по амортизируемому имуществу Элементами учетной политики по данному виду имущества являются:• срок полезного использования амортизируемого имущества;• методы начисления амортизации по амортизируемому имуществу;• применение

31. Арендные и лизинговые операции с основными средствами Под арендой понимаются отношения между арендодателем и арендатором по передаче имущества за плату во временное владение и/или пользование. Под лизингом понимается вид инвестиционной деятельности по

Статья 214. Право государственной собственности 1. Государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности

Статья 11. Финансовые средства государственной, муниципальной систем здравоохранения (в ред. Закона РФ от 02.04.1993 № 4741-1) Финансовые средства государственной, муниципальной систем здравоохранения предназначены для реализации государственной политики в области охраны

46. Арендные и лизинговые операции с основными средствами Под арендой понимаются отношения между арендодателем и арендатором по передаче имущества за плату во временное владение и/или пользование. Под лизингом понимается вид инвестиционной деятельности по

6.4.11. Порядок учета сумм НДС по недоиспользованному имуществу На основании п. 3 ст. 170 НК РФ ранее принятый к вычету НДС по товарам (работам, услугам), в том числе по основным средствам и нематериальным активам, имущественным правам, стоимость которых не списана по состоянию

Арендные платежи у арендатора Договор аренды – один из самых востребованных договоров, заключаемых организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации. Актуальность договора

Арендодатель-нерезидент – исполнение арендатором обязанностей налогового агента по прибыли и по НДС (с вычетами) При осуществлении предпринимательской деятельности организации или индивидуальные предприниматели могут выступать не только плательщиками налогов и

Безвозмездное пользование (ссуда) по имуществу В настоящее время отношения безвозмездного пользования имуществом распространены в хозяйственной деятельности организаций. Наиболее важные положения о безвозмездном пользовании сформулированы в главе 36 Гражданского

1. Арендные механизмы в предпринимательстве Эффективное ведение производственной и другой предпринимательской деятельности вне зависимости от формы ее организации требует значительного стартового капитала, существенных единовременных первоначальных затрат. Кроме

3.2. Спецификация и «размывание» прав собственности. Расщепление прав собственности Спецификация прав собственности означает определение субъекта собственности (кто владеет?), объекта собственности (что является предметом владения?) и способ наделения собственностью, а

Тема 13 АГРАРНОЕ ПРОИЗВОДСТВО. ЗЕМЕЛЬНАЯ РЕНТА И АРЕНДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ 13.1.Аграрное производство и аграрные отношения: их содержание и спецификаАграрное производство. Главной особенностью аграрного производства является прямая зависимость его от природно-климатических

Приложение 15 РЕШЕНИЕ об отказе в государственной регистрации юридического лица в случае непредставления необходимых для государственной регистрации

5.5. Арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество Согласно пп. 4 п. 1 статьи 346.16 Налогового Кодекса РФ налогоплательщикам УСН предоставлено право включать в расходы суммы арендных (лизинговых) платежей за арендуемое

2.1.5. Восстанавливаем НДС по переданному имуществу Если учредитель является плательщиком НДС, то при оплате доли в уставном капитале имуществом он должен восстановить и уплатить в бюджет НДС, ранее принятый к вычету.В подпункте 1 пункта 3 статьи 170 НК РФ сказано, что суммы

Позиция ФАС России и Минэкономразвития России по вопросу об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества с отдельными категориями арендаторов.

Позиция ФАС России и Минэкономразвития России по вопросу об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества с отдельными категориями арендаторов.

В связи с поступающими обращениями о применении положений Федерального закона от 26 июля 2021 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства (далее — МСП), организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными некоммерческими организациями (далее — НКО) Минэкономразвития России и ФАС России сообщают.

Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции установлены требования к порядку передачи прав владения и (или) пользования (в том числе права аренды) в отношении государственного и муниципального имущества. Указанной нормой предусмотрена возможность передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного и муниципального имущества по общему правилу только по результатам проведения торгов (конкурса или аукциона).

В то же время в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции закреплены случаи, когда передача права аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможна без проведения процедуры торгов.

Статья 8 Федерального закона от 29 июля 2021 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. При этом в силу статьи 5 Закона об оценочной деятельности право аренды является объектом оценки.

Вместе с тем, согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2021 г. N 92, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Также в соответствии с указанным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица — незаконным, решения органа юридического лица — не имеющим юридической силы.

Таким образом, по общему правилу органы власти и местного самоуправления при передаче государственного и муниципального имущества в аренду вправе устанавливать размер ставки арендной платы, отличающийся от рыночной стоимости, определенной оценщиком (ниже или выше ее уровня). Для случаев заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на торгах органы власти и местного самоуправления по собственному усмотрению устанавливают в качестве начальной (минимальной) цены договора арендную плату или плату за заключение договора, размер которых определяется в ходе проведения конкурса или аукциона.

Пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что размер арендной платы по заключаемому на новый срок договору аренды государственного или муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2021 г. N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее — Закон о развитии МСП) органы власти и местного самоуправления оказывают имущественную поддержку субъектам МСП и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП. Такая поддержка осуществляется в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с федеральными, региональными или муниципальными программами развития субъектов МСП.

В силу статьи 31.1 Федерального закона от 12 января 2021 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее — Закон об НКО) органы власти и местного самоуправления вправе оказывать имущественную поддержку социально ориентированным НКО путем передачи государственного или муниципального имущества (в том числе по льготным ставкам арендной платы).

Таким образом, Законом о развитии МСП и Законом об НКО установлены особые условия предоставления государственного и муниципального имущества субъектам МСП, организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированным НКО. В частности, указанным категориям лиц государственное или муниципальное имущество может быть передано, в том числе на новый срок, по льготным (отличным от рыночных) ставкам арендной платы.

В связи с изложенным при заключении на новый срок договоров аренды государственного или муниципального имущества с субъектами МСП, организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными НКО в рамках предусмотренной Законом о развитии МСП и Законом об НКО поддержки указанных лиц размер арендной платы может определяться в том числе без учета оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Заместитель Министра

экономического развития

Российской Федерации

Е.И.ЕЛИН

Заместитель руководителя

ФАС России

А.Б.КАШЕВАРОВ

Особенности аренды муниципального имущества

Считается, что предприниматели больше всего денежных средств расходуют именно на аренду помещения. Поэтому им приходится рассматривать разные варианты, позволяющие максимально сэкономить на этом. Одним из способов является заключение сделки на съем имущества, относящегося к муниципальному. Порой его стоимость ниже других коммерческих предложений, иногда – такая же, но расположение более удобное. А это очень важно, если предприниматель занимается торговлей или работает в сфере услуг. В данной статье рассмотрим, каким образом оформляется аренда муниципального имущества. Процесс этот считается достаточно трудоемким и времязатратным, но выгодным.

Какое имущество считается муниципальным

Гражданский Кодекс РФ в статье 215 дает дефиницию муниципальной собственности. Так, к ней относится то имущество, владельцем которого выступает:

  • сельское или городское поселение;
  • иные муниципальные структуры.

Непосредственно к имуществу относятся:

  • земельные участки;
  • природные объекты;
  • здания, сооружения и их части;
  • оборудование и транспорт;
  • любые так называемые непотребляемые предметы, то есть те, которые в процессе использования не теряют своих характеристик.

Органы местного самоуправления (далее – МСУ) имеют право приобретать в собственность новые площади, вести деятельность от имени муниципальных структур, представлять их интересы в суде, а также выполнять вмененные им обязанности, входящие в компетенцию, установленную законодательно.

В основном считается, что целью сдачи в аренду муниципального имущества является оказание услуг населению, проживающему на территории данного поселения. А также, чтобы пополнить денежными средствами местный бюджет.

Оформление арендных отношений

Особенности оформления арендных отношений, если дело касается муниципального имущества, регулируются специальным нормативно-правовым актом, действующим на федеральном уровне. Речь идет о ФЗ №135 «О защите конкуренции». Его статья 17.1 говорит о том, что для найма подобного помещения обязательно заключается договор в письменной форме. Однако чтобы получить право на совершение такой сделки, необходимо сначала провести торги. Впрочем, иногда законодатель делает исключение. Это касается имущества, использующегося:

  • организациями почтовой связи;
  • медицинскими и образовательными учреждениями;
  • конторами, оказывающими нотариальные и адвокатские услуги;
  • религиозными движениями и политическими партиями.

Данный перечень не является исчерпывающим, все остальные исключения перечислены в уже упомянутой статье 17.1.

Итак, опишем порядок действия предпринимателя, который хочет претендовать на аренду муниципального имущества. Прежде всего, он обращается в учреждение или управляющую организацию, которая является владельцем интересующего его помещения. Чаще всего со списком всех свободных площадей можно ознакомиться на сайте соответствующего органа или структуры, а заявление отправить в электронном виде. Однако если нужные сведения отсутствуют, рекомендуется обратиться с ходатайством лично.

Проведение торгов

Как было сказано выше, предоставить муниципальную площадь в аренду можно лишь после проведения торгов. Они проходят как в «удаленном» режиме, так и в виде отдельного официального мероприятия. Форма определяется ГК РФ в статье 448, а проведение имеет следующий порядок:

  • оповещение о проведении конкурса;
  • разработка и подготовка документов;
  • подача заявок претендентами;
  • непосредственно проведение;
  • определение победителя, с которым заключается сделка.

Непосредственным предметом таких торгов считается право заключения договора аренды. В извещении о проведении конкурса должна быть обязательно указана начальная цена лота: ею признается либо минимальная величина арендной платы, либо минимальная стоимость права подписания соглашения. Правила торгов никаким образом не регулируют порядок определения указанных цен. Это делает сам организатор, ориентируясь на законодательные акты в области оценки имущества.

Претендентом может быть гражданин (физическое лицо), организация (юридическое лицо) или предприниматель.

Обратите внимание! Если есть только один участник конкурса, претендующий на указанное помещение (или иное муниципальное имущество), то договор будет заключен с ним без проведения торгов. Это правило идет вразрез со стандартными требованиями гражданского законодательства. Ст. 447 ГК РФ, например, говорит о том, что торги, в которых участвует лишь один претендент, считаются несостоявшимися.

Указанная выше ремарка, однако, не касается проведения торгов по поводу муниципальных земельных и водных участков. Поскольку вопросы, связанные с ними, регулируются Земельным и Водным Кодексом соответственно.

По смыслу понятно, что если участников торгов несколько, победителем будет признан тот, кто предложить самую большую цену либо за заключение договора, либо за аренду. Кстати, если после трехкратного объявления текущей начальной стоимости никто не соглашается, организатор обязан снизить ее на 0,5 процента.

Заключение сделки

После того, как конкурс в виде торгов состоялся, собственник муниципального имущества подписывает протокол, в котором зафиксированы результаты, с победителем. Затем оформляется непосредственно соглашение в виде типового, стандартного договора. Правила и порядок заключения определяются статьей 447 ГК РФ.

Обратите внимание! Требование гражданского законодательства таково, что если помещение снято на срок, превышающий 12 месяцев, договор должен быть зарегистрирован в государственных органах власти. На данный момент уполномоченным является Комитет по управлению имуществом.

В договоре должны быть указаны все важные условия, четко и недвусмысленно определены права и обязанности сторон, их ответственность за нарушение пунктов письменного соглашения. Так, обычно отмечается, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить текущий ремонт за счет собственных средств. Однако если речь идет о капитальном ремонте, то он должен производиться органом МСУ (то есть собственником), разумеется, когда иное не указано в тексте договора.

Кроме того, нужно понимать, что назначить арендную плату ниже той, что была определена на торгах, нельзя ни в коем случае. Это может быть оспорено в судебном порядке, если на муниципальное имущество были другие претенденты. Однако документы о конкурсе порой содержат порядок, через который производится пересчет цены в большую сторону. Разумеется, претенденты должна быть ознакомлены с ним, так как происходит это по согласию сторон.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Расторжение договора

Варианты прекращения договорных отношений по аренде муниципального имущества установлены в законодательной форме. Так, это может происходить:

  • по обоюдному соглашению сторон сделки;
  • если один из партнеров нарушил условия договора, и этим был нанесен значительный вред другой стороне;
  • в иных случаях, прямо определенных правовыми актами, например, окончание срока найма или если стороны договорились досрочно расторгнуть сделку.

Моментом завершения арендных отношений считается день подписания письменного соглашения об этом. Нужно помнить, что поскольку первоначальный договор на срок более 1 года подлежал обязательной государственной регистрации, сделка о расторжении также должна быть оформлена подобным образом.

Обратите внимание! Оба партнера обязаны направить в регистрирующий орган добровольное согласие о прекращении арендных отношений. Если одна из сторон не согласна с этим, то другая вправе обратиться в суд за разрешением сложившейся ситуации.

Продление сделки

Если помещение полностью устраивает предпринимателя, а срок аренды подходит к концу, можно договориться о продлении договора. По общему правилу, это также осуществляется через проведение торгов, однако имеются исключения. Так, если организация или лицо-арендатор выполняли свои обязанности, указанные в соглашении, точно, не допускали просрочек по оплате, у них есть право перезаключить договор на новый срок, минуя стадию конкурса. Однако требуется соблюдение нескольких требований:

  • новое соглашение должно действовать не менее 3 лет, однако срок может быть уменьшен, если об этом в письменной форме просит арендатор;
  • величина ежемесячной арендной платы определяется только после определения рыночной цены самого объекта. Оценка должна полностью соответствовать требованиям законодательства, касающегося данного мероприятия.

Таким образом, реализуется право арендатора на преимущественное заключение соглашения на новый срок.

Кроме того, есть особенное положение, которое действует лишь для тех, кто первый раз вступил в арендные отношения по поводу определенного помещения до июля 2021 года. Они вправе просто продолжать пользоваться муниципальным имуществом после истечения срока договора, в течение неопределенного периода, если арендодатель не протестует против этого.

Выводы

В последнее время аренда именно муниципального имущества становится все более популярной. Причина, скорее всего, заключается в том, что законодательная база регулирования постепенно совершенствуется, а сами сделки отличаются стабильностью, если сравнивать со съемом помещения у коммерческой организации.

Предприниматель может заключить подобную сделку, если знает о всех тонкостях и хитростях данного договора. Вариант этот представляется достаточно выгодным, поскольку обычно муниципальные площади сдаются по приемлемой цене.

Если цена аренды госимущества установлена нормативным актом, это не значит, что она регулируемая

Главный консультант управления частного права ВАС РФ Елена Поветкина объяснила, почему требование о заключении договоров аренды госсобственности на торгах не отменяет преимущественного права арендаторов на продление договора, как понять, относится арендная плата к регулируемой или нет, и при каких обстоятельствах размер платы за пользование государственной или муниципальной недвижимостью может изменяться чаще раза в год.

Статья 621 ГК РФ закрепляет за арендатором, если иное не предусмотрено законом, преимущественное перед другими лицами право на заключение аренды имущества на новый срок по истечении срока аренды. А Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) предусмотрено: договоры аренды государственного или муниципального имущества заключаются по результатам проведения конкурсов или аукционов, за исключением некоторых случаев, перечень которых приведен в законе (ст. 17.1). На первый взгляд, действуя одновременно, две нормы противоречат друг другу. Либо пос­ле окончания договора аренды госсобственности новый договор аренды будет заключен на торгах, в ходе которых вовсе не обязательно победителем станет старый арендатор. Либо ему все-таки возможно будет продлить договор аренды по правилам ст. 621 ГК. На самом деле ст. 17.1 Закона о защите конкуренции не отменяет для арендаторов госимущест­ва действие ст. 621 ГК РФ, а уточняет, каким образом реализуется их преимущественное право. Такой вывод озвучила в ходе своего выступления на конференции «Управление государственной и муниципальной собственностью 2021 весна» главный консультант управления частного права ВАС РФ Елена Поветкина.

Изменения регулируемой арендной платы регистрировать не нужно

В ситуации, когда право аренды государственного или муниципального имущества выставлено на торги, арендатор все равно будет пользоваться преимущественным правом. Если оно нарушено, прежний арендатор вправе требовать перевода прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на торгах, на себя. Это верно даже в том случае, когда сам он в торгах не участвовал. Правда, заключить договор в этом случае придется на тех условиях, которые были определены в ходе торгов. Такое право ему дается и в абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ, и в ч. 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Об этом же говорят разъяснения в п. 4.4 и п. 4.5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление № 73), внесенные в него постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01 2021 № 13 (далее — Постановление № 13). Избежать этого можно, только если до заключения договора с победителем торгов прежнему арендатору будет предложено заключить договор аренды на условиях, определенных на торгах.

Постановление № 13, дополнившее постановление № 73, разъясняет еще целый ряд вопросов судебной практики, связанных с арендой государственного и муниципального имущества, наиболее остро вставших в 2010—2011 гг. (см. также «ЭЖ», 2013, № 12, с. 7). О некоторых последствиях, которые они влекут для практики аренды государственного и муниципального имущества, также рассказала Е. Поветкина.

Постановление № 13 внесло ясность в вопрос о том, необходимо ли при изменении регулируемой цены на аренду земельных и лесных участков сторонам договора заключать соглашения об этом и регистрировать их в Росреестре. Размер арендной платы за находящиеся в собственности государства лес и землю устанавливается не в результате переговоров между сторонами, а на основании п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ и ст. 73 Лесного кодекса РФ, и устанавливается Правительством РФ, органами государственной власти субъектов или органами местного самоуправления, в чьем ведении находятся земли.

Ранее высказанная позиция ВАС РФ закрепляла, что если договор аренды подлежит государственной регистрации, то и любое соглашение, изменяющее этот договор, в том числе об изменении арендной платы, также должно быть зарегистрировано. Но нужно ли арендатору и арендодателю госимущества заключать каждый раз соглашение об изменении цены и регистрировать его? Ведь зачастую показатели, на основании которых рассчитывается цена, меняются независимо от условий, вероятно, уже согласованных в таком договоре. Например, договор на аренду земельного участка заключается исходя из того, что он относится к определенному виду разрешенного использования. Но если впоследствии вид разрешенного использования или категория земель, к которым отнесен участок, изменится, то должен измениться и размер регулируемой арендной платы. Надо ли в этом случае заключать соглашение к этому догово­ру и регистрировать его?

Если арендная плата представляет собой регулируемую по правилам ст. 424 ГК РФ цену, то она изменяется автоматически. И в Постановлении № 13 (п. 19, внесенный в Постановление № 73) сделали вывод, что нет необходимости заключать соглашение относительно регулируемой цены и каждый раз согласовывать изменение платы. Нужно лишь определить в договоре, с каким видом имущества, цена на аренду которого регулируется законодательством, мы имеем в данном случае дело.

Такой вывод, поясняет Е. Поветкина, сделан исходя из того, что если размер арендной платы — это регулируемая цена, то стороны не могут согласовывать в договоре условие об ином ее размере. Иначе оно будет являться ничтожным, поскольку противоречит закону. По общим правилам ГК РФ размер платы по договору аренды недвижимости является существенным условием, без согласования этого условия договор не будет считаться заключенным. Очевидно, что необходимость признания договора незаключенным, если в документе не обозначен размер арендной платы, в случае с регулируемой арендной платой отсутствует. А предметом свободного соглашения сторон при таких обстоятельствах могут стать другие условия догово­ра, но не цена.

При нерегулируемой арендной плате нормативные правовые акты (НПА), которые устанавливают порядок определения цены, представляют собой способ изложения волеизъявления публично-правового образования — собственника условий, на которых он готов заключить договор аренды. А значит, если в договоре окажутся согласованными сторонами иные условия, то в отличие от ситуации с регулируемой ценой аренды, это не повлечет признания таких условий недействительными. И они должны будут применяться до конца действия до­говора. Или до того, как стороны в отдельном соглашении (подлежащем регистрации по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ) договорятся об иных условиях определения цены.

Причем арендатор не несет ответственности за то, что в условиях договора оказались согласованными иные условия, чем предусмотрены выраженным в НПА волеизъявлением собственника. Иск о возмещении убытков публично-правовое образование может предъявить только к чиновнику, который подписал такой договор и совершил тем самым должностное правонарушение. Для арендатора ничего измениться в результате этого не может.

Не вся плата, размер которой устанавливается НПА, относится к регулируемой

Е. Поветкина обратила внимание на то, что Пленум ВАС РФ называет только два вида предметов аренды, плата за которые носит регулируемый характер — земельные и лесные участки. Несмотря на то что критерии определения арендной платы на иные объекты недвижимости, принадлежащие публично-правовым образованиям, также могут быть зафиксированы в нормативно-правовых актах, цена аренды в этом случае все равно не считается регулируемой и определяется по соглашению сторон. Кроме того, согласно разъяснению в п. 18 Постановления № 73, нерегулируемой является и цена аренды, определяемая на торгах.

Главный признак, указывающий на регулируемый характер арендной платы, — упоминание об этом в федеральном законе. Как поясняет Е. Поветкина, Постановление № 73 различает два вида НПА: федеральный закон, который предусматривает необходимость регулирования (сейчас это только ЛК РФ и ЗК РФ), и НПА, устанавливающие содержание этого регулирования. К последним может относиться как федеральный закон, так и НПА собственника — федерального органа исполнительной власти, субъекта РФ или муниципалитета.

Это различие становится особенно значимым, когда необходимо определить, в какой момент арендная плата стала регулируемой. Начало регулирования с точки зрения Постановления № 73 отсчитывается с момента вступления в силу предусматривающего его федерального закона, а не с даты введения конкретной нормы, устанавливающей содержание этого регулирования. Исходя из этого, в нем разрешаются вопросы, связанные со старыми договорами аренды, заключенными до того, как появились нормы законов, регулирующих размер арендной платы. Если закон, предусмат­ривающий регулирование цены, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно п. 2 ст. 422 ГК условия этого догово­ра об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Если же договор аренды был заключен после начала регулирования цены, но до того, как уполномоченным органом власти будет утвержден порядок ее определения, то он уже подпадает под регулирование. И размер арендной платы, начиная с введения в действие этого порядка, будет формироваться согласно содержащейся в нем формуле, ставке и т.д. Даже если до того он устанавливался иным образом (п. 16 Постановления № 73).

Например, цена за аренду участка земли, принадлежащей некоему субъекту федерации, будет весь срок действия до­говора аренды формироваться согласно содержащимся в нем условиям, если он был заключен до 25 октября 2021 г — даты вступления в силу Земельного кодекса РФ. Допустим, что порядок определения размера арендной платы за землю этот субъект утвердил с 1 января 2021 г. Тогда стоимость аренды для всех договоров, заключенных после 25 октября 2021 г., будет регулируемой и с 1 января 2021 г. начнет определяться согласно этому порядку. Причем автоматически, без заключения и регистрации каких-либо соглашений (п. 19 Постановления № 73).

Регулируемая арендная плата может применяться и к договору, заключенному до вступ­ления в силу федерального закона, предусматривающего регулирование. Но только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. А также тогда, когда арендодателю в договоре было предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором (абз. 5 п. 16 Постановления № 73)

Как поясняет Е. Поветкина, аналогично действуют НПА публично-правовых образований, вводящие или изменяющие правила определения арендной платы. Они сразу применяются к действующим договорам, подпадающим под регулирование размера аренды, и не требуют изменения этих договоров.

Размер арендной платы может меняться в пользу арендатора чаще, чем раз в год

В пункте 21 Постановления № 73 говорится, что в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмот­ренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. При этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Данная норма, по мнению Пленума ВАС РФ, является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

По словам Е. Поветкиной, это разъяснение имеет защитный характер в ситуациях, когда арендодатель законом наделен правом изменять размер аренды в одностороннем порядке, то есть в случае регулируемых цен. Регулируемые цены чаще, чем раз в год, меняться не могут. Зато когда арендодатель — частное лицо готов пойти на снижение арендной платы, например, чтобы сохранить стабильность отношений с арендатором, такое снижение по соглашению сторон может происходить и чаще чем раз в год.

Кроме того, Постановление № 73 не исключает возможнос­ти привязки и нерегулируемой арендной платы к неким переменным, изменяющимся вне договора. Вполне допустимо согласование сторонами арендной платы таким образом, чтобы ее размер с определенной периодичностью пересчитывался на основе рыночных цен.

Платеж за право аренды — это часть арендной платы

Множество споров породила практика проведения торгов на право заключения договоров аренды государственного имущества. Само по себе это не противоречит законодательству: п. 2 ст. 614 ГК РФ предусмат­ривает, что стороны свободны в том, как они определяют размер арендной платы. Она может определяться в части как переменная, а в части как постоянная. О возможности сочетания разных способов арендной платы Президиум ВАС РФ высказался в постановлении от 04.06.2013 № 18221/12 по делу № А68-2003/12. Платежи могут быть разбиты на постоянно уплачиваемые повременные и сумму, которая будет выплачена вперед или в конце срока аренды, или каким-то иным образом. Но возникает вопрос: что же продается и продается ли вообще на торгах под видом права на аренду? Это плата за товар или за вход в магазин? И если деньги, например, уплачены, а договор не заключен, возможно ли потребовать их назад? Или заплатив за право аренды, арендатор на деле ничего не купил?

Е. Поветкина считает, что разъяснения Постановления № 73 (в частности, п. 18), свидетельствуют о том, что выставленное на торги право на заключение договора аренды есть не что иное, как составная часть арендной платы, которая должна определяться исходя из наличия другой ее час­ти. Следовательно, неверно говорить о том, что если договор не заключен или прекращен досрочно, то эта часть не подлежит возврату. Плата за право заключения договора аренды — это все равно плата за пользование предметом аренды, и то, что не использовано, должно быть возвращено арендатору.

Правда, у сторон и рассмат­ривающих споры между ними судов может вызвать затруднения формула, по которой должен осуществляться пересчет подлежащей возврату суммы. Наиболее простой вариант — сложить обе части и разбить на весь срок аренды. А если договор расторгнут досрочно, то определить, сколько арендатор из того, что заплатил, использовал, и остальное вернуть. Но не исключено, считает Е. Поветкина, что в зависимости от целей использования арендованного имущества логика может быть более сложной.

судебное решение

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 5081/12 по делу А14-4198/2011

Предпринимателю был предоставлен в аренду земельный участок, находившийся в собственности субъекта РФ, под проектирование и строительство сроком на пять лет. Договором аренды была преду­смотрена обязанность арендатора помимо внесения арендных платежей, в течение семи дней пос­ле заключения договора внести также единовременный платеж. После госрегистрации договора арендатор обратился к арендодателю с требованием возвратить сумму единовременного платежа. На что арендодатель возразил, что деньги были им получены на основании соглашения.

Руководствуясь тем, что плата за право заключить договор аренды является незаконной, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к субъекту РФ в лице Департамента имущественных и земельных отношений с требованием взыскать сумму неосновательного обогащения арендодателя, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Суды первой и апелляционной инстанций иск удовлетворили, а вот ФАС и ВАС РФ не согласились с ними. В заявлении о предоставлении земли предприниматель указал на свое согласие с оплатой права на заключение договора. Те же условия были и в самом догово­ре, и арендатор их выполнил добровольно. Арендную плату стороны вправе определить в том числе путем установления единовременного и периодических платежей.

Об отдельных вопросах аренды имущества

В Постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление ВАС РФ № 73) Пленум ВАС разъяснил отдельные вопросы применения правил ГК РФ о договоре аренды во взаимосвязи с нормами земельного и антимонопольного законодательства. Однако постоянно меняющееся законодательство потребовало от арбитров внесения отдельных изменений в уже высказанную позицию, а также разъяснения новых спорных вопросов, встречающихся в судебной практике. Что и было сделано в Постановлении ВАС РФ № 131. В статье рассмотрим положения данного документа, которые будут небезынтересны бюджетным учреждениям.

Пролонгация договора аренды

В силу ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) заключение договоров аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, закрепленного за бюджетными учреждениями, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Случаи, когда соблюдение указанного правила не требуется, перечислены в ч. 1ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ. Также следует принимать во внимание, что заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования (в том числе созданных государственными академиями наук) или муниципальных образовательных учреждений высшего профессионального образования, государственных научных учреждений (в том числе созданных государственными академиями наук) осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в порядке и на условиях, которые определяются Правительством РФ (п. 3.1 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ).

Кроме того, бюджетным учреждениям необходимо учитывать, что в соответствии с ч. 4 ст. 53 Федерального закона № 135-ФЗ до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, оформленных до 01.07.2008, с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), без проведения торгов.

Таким образом, договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении этого договора (п. 1 Постановления ВАС РФ № 73). Однако с 01.01.2012 вступили в силу нормы ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ, в соответствии с которыми по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:

– размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, если иное не установлено другим законодательством РФ;

– минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В целях разъяснения указанных норм Пленум ВАС указал, что если законодательством РФ установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, то он исчисляется с момента заключения договора аренды с арендатором (или его правопредшественником) на торгах (п. 4.1 Постановления ВАС РФ №13). Напомним, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если согласно закону для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Кроме того, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433 ГК РФ).

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора, касающихся срока и арендной платы, с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1Федерального закона № 135-ФЗ.

По смыслу ч. 10 ст. 17.1Федерального закона № 135-ФЗ, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом.

В этом случае договор аренды в силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с ч. 9 ст. 17.1Федерального закона № 135-ФЗ без проведения торгов, об арендной плате подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (п. 4.2 Постановления ВАС РФ №13).

Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1Федерального закона № 135-ФЗ, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (ст. 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному п. 1 ч. 10 ст. 17.1Федерального закона № 135-ФЗ, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды, вправе в соответствии с ч. 1 ст. 621 ГК РФ потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом.

В силу п. 4.5 Постановления № 13 в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в ч. 10 ст. 17.1Федерального закона № 135-ФЗ, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ.

Предоставление имущества в аренду при отсутствии правовых оснований

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Напомним, что бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным им за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно (ч. 3 ст. 298 ГК РФ). То есть без согласования с учредителем бюджетное учреждение самостоятельно может предоставлять в аренду исключительно особо ценное движимое имущество, приобретенное за счет средств, полученных от приносящей доход деятельности либо иное движимое имущество вне зависимости от источника его приобретения.

Порядок согласования распоряжения имуществом устанавливается его собственником. Так, например, порядок согласования распоряжения федеральным недвижимым имуществом, закрепленным за федеральным бюджетным учреждением, определен Положением об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального бюджетного учреждения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.07.2010 № 537. В соответствии с п. 1 названного положениясогласование распоряжения особо ценным движимым и недвижимым имуществом отнесено к компетенции учредителя бюджетного учреждения. Вместе с тем следует учитывать, что решение о предоставлении объектов недвижимости в аренду должен принимать учредитель по согласованию с Росимуществом путем направления последнему проекта решения (п. 4 указанного положения). Это правило не применяется при принятии решений в отношении федеральных бюджетных учреждений, находящихся в ведении Минобороны, Управления делами Президента РФ и Росморречфлота (в отношении подведомственных им федеральных бюджетных учреждений, за которыми в оперативном управлении закреплено имущество, расположенное в границах морских портов).

В пункте 10 Постановления № 13 Пленум ВАС указал, что договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не будет считаться недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК РФ.

В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана или приобретена арендодателем у третьего лица), арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Кроме того, необходимо учитывать, что применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Пленум ВАС отмечает, что собственник вещи, сданной в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (п. 1 ст. 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Государственная регистрация

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее года. Договор считается заключенным с момента оформления такой регистрации. Напомним, что регистрация договора аренды не требуется:

– если он заключается меньше чем на год (хотя бы на один день);

– если по его условиям (заключен на срок менее года (например, 11 месяцев)) по окончании действия и при отсутствии замечаний сторон договор автоматически продлевается на тот же срок, так как срок продления, а точнее срок аренды по новому договору составляет менее года;

– если первоначальный договор, заключенный на срок менее года, возобновляется на неопределенный срок.

В пункте 14 Постановления № 13 Пленум ВАС указал, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего:

– если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

– если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Определение размера арендной платы

Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов устанавливается ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется (п. 18 Постановления ВАС РФ № 13).

Напомним, что размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, также предусматривается сочетание различных способов определения арендной платы (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

В связи с этим, по мнению Пленума ВАС, допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному согласно федеральному закону.

В тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились, условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, являются ничтожными (ст. 168, 614 ГК РФ).

Согласно п. 20 Постановления ВАС РФ № 13, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения по договору аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Кроме того, в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: