Можно ли продать участок без межевания

Можно ли продать участок без межевания

Законодательство о земле и кадастре за последние годы претерпело ряд значительных изменений. Новшества повлекли за собой массу вопросов. Один из самых главных: можно ли без межевания продать дачный или садовый участок, и нет ли ограничений на продажу земли в 2021 году? Для ответа на вопрос обратимся к земельному законодательству.

Обязательно ли делать межевание при продаже земельного участка – что говорит закон

Продажа земельного участка без межевания законом не запрещена. Однако покупатели не особо охотно идут на заключение сделки купли-продажи не отмежеванного участка. Разберем причины.
Земельный кодекс дает понятие земельному участку, как индивидуально определенной вещи, которая должна иметь свои границы. Если земля не прошла процедуру межевания, то и определить, где начинаются ее границы, а где заканчиваются по закону невозможно. Вывод — размер участка не определен, а значит непонятно, каковы именно границы приобретаемого участка на самом деле. Несмотря на то, что все сделки с недвижимостью проходят государственную регистрацию, существует риск купить участок, конфигурация и площадь которого фактически не будет соответствовать документации.

Требования к межеванию

Мы выяснили, что ни в одном действующем правовом акте нет указания на обязательное проведение межевания. Законом не устанавливаются ни сроки обязательного межевания, ни то, что для продажи оно необходимо. Есть требования к межевому плану (установлены ст. 22 закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О регистрации недвижимости», а также Приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 № 921), есть требования к порядку и срокам кадастрового учета (Статья 16 218-ФЗ). Но требований к сделкам с недвижимостью, которые четко бы указывали нам на куплю-продажу только отмежеванного земельного участка нет.
Покупатели намного охотнее приобретают участки с определенными границами еще и по той причине, что органы Росреестра могут не допустить регистрацию перехода прав от одного собственника к другому без межевания, сославшись на то, что документы на землю устарели, и надо их обновить в соответствии с действующим законодательством
. От этого сделка может затянуться, что становится невыгодным ни одной из сторон.

Кто может продать участок без межевания в 2021 году

Следует понимать, что продать участок без межевания можно если сведения о нем есть в базе Росреестра и он стоит на кадастровом учете. В противном случае, оформления межевания не избежать.
Каждый покупатель понимает, что при переходе прав собственности, ответственность по пользованию участком ложится на его плечи
. Конечно, в покупке не отмежёванного участка есть свои плюсы – можно хорошо поторговаться и приобрести землю дешевле. Но также есть и минусы — заявленная в документах площадь и фактические границы в натуре могут не совпадать. Это чревато при возведении построек. Ведь для строительства необходимо соблюдать градостроительные нормы и правила, в том числе и отступы от границ. Без межевания границы определить сложно и могут возникнуть проблемы при постановке на кадастровый учет новых построек. Продать участок без межевания в 2021 году возможно, но только вряд ли найдутся, те, кто захочет купить кота в мешке.

Кому обязательно надо делать межевание?

Земли активно осваиваются и образуются новые участки. Раньше землю делили на глазок, теперь без межевания приобрести или получить новообразованный участок не получится. Без межевания земельный участок на кадастровый учет поставить нельзя. Зато после прохождения процедуры можно смело возводить строения, а также продавать, дарить, оформлять право наследования.

Для того, чтобы узнать какова цена на услуги межевания в вашем регионе вы можете воспользоваться бесплатным сервисом на сайте — расчетом кадастровых работ.

Памятка при купле-продаже земельного участка без межевания в 2021 году:

  • Памятка продавцу: если вы хотите продать земельный участок, но не готовы к дополнительным расходам по межеванию, – имейте в виду, что круг желающих купить землю без межевания сузится. Поэтому делать ли предпродажное межевание или нет решать вам.
  • Памятка покупателю: приобретая не отмежёванный земельный участок по более выгодной цене, вы должны знать, что вместе с выгодой вы можете приобрести и головную боль в будущем. Рано или поздно закон обязует всех межевать земельные участки. С каждым годом все сложнее ставить недвижимость на кадастровый учет в связи с нововведениями. Так, чтобы оформить документы на построенный частный дом, требуется и подготовка технического плана и подтверждение в виде различных разрешений о том, что все нормы для строительства соблюдены. Ведь постройки и жилые дома должны находиться на определенном расстоянии от границ земельного участка. Установить же эти границы возможно только при помощи межевания.

Продажа участка без межевания в 2021 году: возможности и реалии

Начиная с января нового года, сделки с земельными участками, не прошедшими процедуру межевания, будут приостанавливаться. В текущем году данные ограничения не действуют. Но сам момент совершения сделок имеет ряд особенностей. Итак, можно ли в 2021 году продать земельный участок без межевания и каковы особенности сделки?

Межевание: цена вопроса и стоимость земли

Учитывая нововведения в законодательстве, тем, кто запланировал в текущем году реализацию земельных участков, есть смысл задуматься о межевании уже сегодня. Учитывая, что конец года исчисляется днями, есть риск того, что завершить сделку не удастся.

Так, момент переоформления прав собственности будет перенесен на следующий год, а значит, отсутствие межевания станет препятствием для новых собственников при оформлении документов на землю, и производить выделение границ им придется за свой счет. В силу этого уже сегодня стоимость таких земель снижена.

Другая ситуация заключается в том, что осуществить сделку до конца года не получиться, а в следующем году ее просто не проведут, так, за межевание придется платить продавцу земли. В силу востребованности данных услуг вполне ожидаемо повышение их стоимости.

Таким образом, межевание провести настоятельно рекомендовано тем, кто планирует продажу земель или смену собственника по иным причинам. В 2021 году реализация и смена владельцев без межевания допускается.

Исключительные случаи

Из общих правил законодатель допускает незначительный перечень исключительных случаев, в которых роль межевания ничтожна. К таковым относятся следующие виды и формы землепользования:

  • Земли для дачно-садовых видов деятельности, личных подсобных хозяйств и возведения гаражей.
  • Наличие правоустанавливающих документов, выданных ранее без отмежевания границ.
  • При перерегистрации участков, выданных на правах бессрочного пользования непосредственно в собственность.

Одновременно стоит отметить, что данные исключения после нового года прекратят свое действие, а значит, межевание станет необходимостью.

В каких случаях межевание стоит заказать уже сегодня?

Если вопрос продажи участка не актуален, то решить вопрос с определением границ можно и после новогодних праздников, растянув «удовольствие» на весь последующий год.

Но и в этом случае есть риск стать жертвой ажиотажа вокруг сего вопроса о земле. Так, не исключено, что необходимостью продать свою землю озадачились соседи. Последние намеренно или случайно могут в ходе всего процесса документально включить в пределы своего надела и часть земель по соседству. Суть проблемы раскроется при новых собственниках, а значит, земельного спора избежать не удастся. Не исключена будет и необходимость отстаивать свои земельные права в судебном процессе.

Своевременно заявить о границах целесообразно, имея большие участки свыше 15 соток.

Коллективное межевание и его преимущества

В пределах бывших садовых товариществ и дачных поселков межевание выгоднее и правильнее проводить коллективно:

  • Есть возможность получить скидку, так как ряд кадастровых инженеров заняты в частных фирмах.
  • Возможность избежать лишних споров по вопросу границ, решая проблему на местности.

Подобное решение актуально и для ситуаций долевого пользования землями в пределах СНТ.

Риски, связанные с покупкой участка без межевания в 2021 году

Рассматривая моменты реализации, целесообразно затронуть и интересы покупателя. Так, сделка, совершенная в 2021 году, предметом которой стал не размежеванный участок, имеет ряд рисков:

  • Невозможность оформить землю в собственность, если это не было сделано в текущем году.
  • Возникнет необходимость в межевании, в оплате данных услуг.
  • Могут возникнуть сложности с согласованием границ с соседними участками.
  • Риск споров с соседями.

Резюмируя вышеперечисленные моменты, присутствует риск приобрести надел земли, несоответствующий заявленной площади в рамках сделки, а значит, переплатить.

Как обезопасить себя от невыгодной сделки?

Учитывая все сроки процедур, связанных со сделками с недвижимостью, совершая ее сегодня, есть риск не завершить процесс переоформления прав собственника до конца года. Если ситуация складывается не в пользу покупателя, возможно, стоит отказаться от соглашения.

Одновременно можно и затянуть процесс, вполне законно потребовав предоставить полный пакет документации на землю, включая технические, кадастровые паспорта, а также выписки из госреестра о постановке участка на учет и присвоении ему номера по кадастру. Последний является подтверждением проведения межевых работ на участке и определения его границ, а значит, проблем с оформлением возникнуть не должно.

Ошибки межевания и смена собственника

Данный вопрос можно отнести к наиболее сложным. Так, если на вопрос о возможности переоформления участка без межевания законодатель дает однозначный ответ, то упоминаний о землях с ошибочным установлением границ в законе нет.

На эту тему можно лишь размышлять логически. Так, фактически межевание присутствует, а значит, причин для отказа в перерегистрации нет. С другой стороны, ошибки и отступления от норм допустимых погрешностей свидетельствует о проведении межевых работ со значительными нарушениями.

Последнее в дальнейшем потребует повторного проведения определения границ земли и разработки межевых документов, а также внесения изменений в госреестр, что сопряжено с затратами времени и финансов.

Можно ли законно продать земельный участок без межевания?

Законно продать земельный участок без межевания возможно, но такая сделка связана с риском. Владелец надела вправе самостоятельно принимать решение о его необходимости. Осуществить продажу можно, если приобретатель не против, что земля реализуется без установленных границ. При возникновении конфликтных ситуаций в хозяевами соседних наделов их придется решать в суде.

Для чего проводится межевание

Межевые работы проводятся с целью установления разграничения между смежными объектами. Они направлены на:

  • Упорядочивание земельных правоотношений;
  • Оформление и охрану частного индивидуального имущества;
  • Проведение учета существующих ресурсов в государстве и осуществление управления фондами по распоряжению землями;
  • Контроль роста наполнения бюджета за счет налоговых платежей;
  • Упрощение процедуры изъятия угодий для государственных потребностей.

Разграничение нужно проводить, когда фактическая величина участка отличается от данных, отмеченных в документах. Его продажа невозможна, если владельцы соседних наделов спорят о его пределах. При этом не много найдется претендентов на территорию, границы который не определены, не получен кадастровая документация, а на угодья претендуют и соседи.

Плюсы осуществления сделки с землей без проведения межевых работ

Землеустройство могут проводить только специалисты, имеющие лицензию на проведение таких услуг. Стоимость их работы оценивают геодезические компании, в которых они состоят в зависимости от возникающих трудностей и рыночных цен.

На величину цены могут влиять:

  • Регион проведения работ;
  • Расположение земельной площади;
  • Форма объекта и рельеф местности;
  • Категория земельного участка;
  • Его история.

Учитывая, что затраты могут быть довольно высоки, основным положительным моментом продажи земельного надела без проведения таких работ является сокращение расходов на них.

Минусами такой сделки служат небольшой спрос на такое имущество и большая перспектива споров с соседями о пределах участка и его величине.

Сегодня в едином реестре прав находится множество территорий, не прошедших этап разграничения при помощи межевания. Это касается садовых наделов, зарегистрированных по упрощенной схеме по «дачной амнистии». На них имеются кадастровая документация с указанием их характеристик с указанием того, что у них нет границ.  И они разрешены к продажи.

Проблема владения таким участком заключается в том, что с января 2021 года для проведения операций с ним необходимо проводить межевание. Без такового возможно продать только долю земельного имущества.

Но она может быть реализована только участникам, входящим в число владельцев общей собственности с/х назначения или фермы, использующей такой участок. Часть угодий, не являющихся с/х землями, может предлагаться иным дольщикам. Если они за месяц не изъявят желание приобрести такую долю, то возможна её продажа другим заинтересованным лицам.

В соответствии с требованиями ФЗ-122 и внесенными поправками в ФЗ-447. Регистрация земельных площадей, выдаваемых для сада, огорода, дачи, гаража или под ИЖС, при отсутствии в реестре их координат, приостанавливается с 01.01.2021 г. то есть их нельзя будет продавать и оформлять их в собственность.

Кроме того, невозможно будет без межевания реализовать долю территории для сельскохозяйственных работ. Для осуществления сделки собственнику понадобится произвести выдел доли, используя межевание. После такой процедуры владелец сможет продать его третьему лицу, если местный муниципалитет не изъявит желание в срок до 30 дней выкупить такой объект.

Порядок продажи участка без установления границ

Сегодня часто продают землю, которая используется для садоводства. Она, за редким исключением, не стоит на кадастровом учете и формально не входит в собственность садовода. Поэтому прежде, чем выставить её на продажу, нужно оформить, как свою собственность.

Существующая упрощенная схема оформления дачных угодий предполагает выполнение следующих действий:

  1. Обратиться в кадастровую палату и представить выписку из постановления муниципалитета о предоставлении земли.
  2. В Росреестре заказать кадастровый паспорт. Он содержит основные параметры территории, включая:
  • Площадь;
  • Цена;
  • Разрешенный вид использования;
  • Номер в кадастре;
  • Адрес места расположения;
  • Отметку об отсутствии пределов участка.
  1. Готовится предварительное соглашение и выплачивается задаток.
  2. Заключается основной договор. Он должен содержать существенные условия сделки и удостоверяться у нотариуса либо без его удостоверения. Перед проставлением подписей осуществляется проверка необходимой документации.
  3. Производится окончательный расчет. Чаще всего это происходит в банке.
  4. Регистрация договора. Для этого необходимо обратиться в соответствующее подразделение Росреестра и предоставить следующие бумаги:
  • Договор о продаже участка;
  • Заявление сторон. Заполняется в службе;
  • Правоустанавливающая документация;
  • Выписка из кадастра;
  • Нотариально удостоверенные согласия супругов участников процедуры;
  • Платежная квитанция об уплате госпошлины.

Особенности продажи доли участка

При реализации части надела, его дольщики вправе купить её первыми. О её продаже собственник должен известить их письменно с указанием цены и условий продажи. Это право может быть реализовано в период 30-ти дней с даты поступления извещения. Если никто не изъявил желание это сделать, то владелец может предлагать свой объект посторонним людям по той цене, которую указал дольщикам.

Нужно ли проводить межевание?

Установление пределов необходимо для передачи права собственности на земельное имущество. Но при этом существуют случаи, когда информация о расположении координат пределов участка не требуются. Это ситуации, когда площадь:

  • Предоставлена для ЛПХ, ведения дачи, огорода и сада, ИЖС и ГС;
  • Частная собственность ранее прошла регистрацию в установленном законодательством порядке и владельцу выдана документация, устанавливающая правомочия, без проведения разграничения;
  • Правомочия возникли из-за переоформления прав бессрочного/постоянного использования объекта.

ВНИМАНИЕ! Такие правила действительны до 01.01.2021 г. После этой даты, регистрация прав на любое земельное имущество без межевания производиться регистрирующей службой не будет.

При оформлении новых территорий, активности в пользовании и планируемой перспективе их реализации, процедуру межевания лучше не затягивать. Когда право на землю оформлено в установленном законодательством порядке, а продажа его не предвидится, межевые работы можно отложить до времени, когда в этом возникнет необходимость.

Существует возможность воспользоваться услугами бесплатного межевания. Это происходит в случаях:

  • Проведения аукциона по продаже земельных объектов либо права на заключение арендного договора. Работы могут выполняться за счет государства;
  • Осуществления кадастровых работ в комплексе. Они распространяются на крупные площади, называемые кадастровыми кварталами, захватывая и индивидуальные территории. Они проводятся в соответствии с федеральными программами.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: