Пандемия коронавируса как основание для изменения договора аренды недвижимости

Влияние пандемии коронавирусной инфекции на обязательства по договору аренды

Влияние пандемии коронавирусной инфекции на обязательства по договору аренды

В связи с распространением в России и других странах в 2021 году новой коронавирусной инфекции, вызванной 2021-nCoV (далее также — коронавирус), и принятыми в связи с этим ограничительными мерами на практике возникают вопросы о том, каковы правовые последствия этих событий для исполнения обязательств по договорам аренды, в частности, вправе ли арендатор потребовать от арендодателя отсрочки или уменьшения размера арендной платы, может ли он вообще не платить арендную плату, сохраняются ли в этом случае договорные обязательства и т. д. Рассмотрим эти вопросы с точки зрения прав, которыми может воспользоваться арендатор, и условиями их осуществления.

Ограничительные меры, вызванные угрозой распространения коронавируса, как форс-мажор

По общем правилу лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Критерии обстоятельств непреодолимой силы раскрываются в правоприменительной практике. Так, в п. 8 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 (далее — Постановление N 7) указано, что требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях; если иное не предусмотрено законом, обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

К обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажору) относятся, помимо прочего, массовые заболевания (эпидемии), ограничения перевозок, запретительные меры государств (п. 1.3 Положения о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой Российской Федерации обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) (приложение к постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 N 173-14).

В некоторых нормативных актах субъектов РФ ограничительные меры, связанные с распространением коронавирусной инфекции, прямо названы обстоятельством непреодолимой силы. Можно заметить, что законодательство не предоставляет органам государственной власти право квалифицировать те или иные обстоятельства в качестве форс-мажора. Свидетельствовать обстоятельства непреодолимой силы в соответствии с условиями внешнеторговых сделок и международных договоров РФ уполномочена ТПП РФ. Тем не менее, запретительные (ограничительные) меры, которые введены в отдельных регионах РФ в связи с угрозой распространения коронавируса, действительно, можно охарактеризовать как форс-мажор. Но также следует отметить, что форс-мажор освобождает лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (далее также — предприниматель), от ответственности при условии, что нарушение обязательства обусловлено именно непреодолимой силой. Поэтому в спорной ситуации сторона договора аренды должна будет доказать, что причиной неисполнения ею своего обязательства являются меры, принятые органами государственной власти или органами местного самоуправления для предотвращения распространения коронавируса (см. п. 12 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25). Например, может быть освобожден от ответственности предприниматель, не передавший арендатору своевременно здание, помещение, транспортное средство, иное имущество в связи с ограничениями на передвижение граждан (режим самоизоляции), временным запретом на осуществление тех или иных видов деятельности, иными мерами ограничительного характера. Также арендатор должен быть освобожден от уплаты неустоек (штрафов, пеней), если он не смог своевременно уплатить арендную плату по причине тех или иных ограничительных мер, вызванных угрозой распространения коронавируса.

Можно сказать, что формально такие меры, принятые на региональном уровне, сами по себе не создают непреодолимую силу, препятствующую оплате аренды, поскольку они не запрещают совершение банковских операций. Однако в споре между арендодателем и арендатором об уплате неустоек и применении иных мер ответственности должны учитываться конкретные обстоятельства. Соответствующая судебная практика пока не сформировалась.

Форс-мажор освобождает от ответственности за нарушение обязательства, но не от исполнения этого обязательства, если оно возможно после того, как действие обстоятельств непреодолимой силы прекратилось (п. 9 Постановления N 7). Поэтому арендатор, не уплативший своевременно арендную плату, освобождается от уплаты пеней за просрочку, от иных санкций со стороны арендодателя, но непреодолимая сила сама по себе не прекращает его обязанность оплатить аренду за те периоды, когда имел место форс-мажор.

Перенос даты окончания срока оплаты аренды в связи с нерабочими днями

Согласно правилам исчисления сроков в гражданских правоотношениях, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (ст. 193 ГК РФ).

Указами Президента РФ от 25.03.2021 N 206 и от 02.04.2021 N 239 дни в период с 30 марта по 30 апреля 2021 года включительно объявлены нерабочими. Поэтому, как представляется, арендатор, не относящийся к тем организациям, на которые не распространяется действие этих указов (п. 2 Указа N 206, п. 4 Указа N 239), может обосновать невыплату арендной платы в период с 30.03.2021 по 05.05.2021 тем, что для него соответствующие дни являются нерабочими и дата оплаты аренды должна быть перенесена

Отсрочка уплаты арендной платы

Защите интересов арендаторов недвижимого имущества, пострадавших от ухудшения ситуации в России в связи с коронавирусом, посвящена ст. 19 Федерального закона от 01.04.2021 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее — Закон N 98-ФЗ), вступившего в силу с 01.04.2021.

Согласно ч. 1 этой статьи, если договор аренды недвижимости заключен до того, как в 2021 году орган государственной власти субъекта РФ ввел на территории региона режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (далее также — ЧС), арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием заключить с ним дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы, предусмотренной в 2021 году, и в течение 30 дней со дня такого обращения арендодатель обязан заключить с ним это соглашение. Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (далее — Требования) предусмотрены постановлением Правительства РФ от 03.04.2021 N 439.

Следует обратить внимание на то, что отсрочку могут получить арендаторы недвижимости, находящейся как в государственной и муниципальной, так и в частной собственности. Однако этим правом могут воспользоваться не все арендаторы. Отсрочка в оплате аренды не распространяется на арендаторов жилых помещений (п. 2 Требований). Отсрочка предоставляется только арендаторам недвижимости, осуществляющим деятельность в отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. На сегодняшний день такой перечень утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2021 N 434. Из п. 2 названного Постановления следует, что этот перечень используется в целях предоставления заемщикам из числа субъектов малого и среднего предпринимательства льготного периода в отношениям по договорам займа и кредитным договорам, но представляется, что постановление Правительства РФ от 03.04.2021 N 434 не исключает применение данного перечня и для других целей (см. письма ФНС России от 06.04.2021 N БС-4-21/[email protected] и от 9 апреля 2021 г. N БС-4-21/[email protected]).

Упомянутый перечень дан в разрезе кодов видов экономической деятельности по ОКВЭД 2, в связи с чем, как представляется, подтвердить, что предприниматель осуществляет деятельность в данных отраслях, можно сведениями ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Уменьшение размера арендной платы по требованию арендатора

Согласно ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимости вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2021 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с введением органами власти субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС на территории региона.

Следует отметить, что в п. 2 постановления Правительства РФ от 03.04.2021 N 439 содержится рекомендация арендодателям недвижимости при предоставлении отсрочки в оплате аренды также предусмотреть уменьшение арендной платы с учетом фактического неосуществления деятельности арендатором недвижимого имущества, а также с учетом нерабочих дней, которые установлены указами Президента РФ (Указ N 206, Указ N 239).

Особенностью этого способа защиты интересов арендатора является то, что им могут воспользоваться любые арендаторы недвижимости, а не только те, которые осуществляют деятельность в отдельных отраслях экономики, в наибольшей степени пострадавших от ухудшения ситуации в связи с коронавирусом. Кроме того, использование этого права не исключено и для арендаторов жилых помещений.

Однако практическое осуществление арендаторами права, предусмотренного ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ, может столкнуться с определенными препятствиями. Эта норма не конкретизирует, что следует понимать под уменьшением арендной платы за период 2021 года, должен ли арендатор быть полностью освобожден от оплаты аренды за какой-то период или арендная плата подлежит уменьшению в какой-то пропорции (и, если так, то как эта пропорция рассчитывается); как арендатор может реализовать свое право — достаточно ли для этого будет одностороннего заявления или необходимо заключить с арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды; вправе ли арендатор настаивать на том, чтобы измененные условия о размере арендной платы распространялись на весь период с момента введения в субъекте РФ ограничительных мер, то есть применялись бы и к отношениям сторон, возникшим до даты изменения условий договора. Дать ответы на эти вопросы может только правоприменительная практика.

Как представляется, ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ не предусматривает безусловного освобождения арендатора от обязанности вносить арендную плату за весь период, когда арендуемую недвижимость невозможно использовать в связи с ограничительными мерами, введенными на территории субъекта РФ для борьбы с угрозой коронавируса. Также из этой нормы прямо не следует, что арендная плата за 2021 год снижается автоматически лишь по заявлению арендатора и в том размере, который он пожелает.

Полагаем, что для реализации этого права арендатор должен обратиться к арендодателю с предложением снизить размер арендной платы. В этой связи можно предложить арендодателю распространить действие соглашения об уменьшении арендной платы на весь период с начала введения региональными властями в 2021 году режима повышенной готовности или ЧС (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Если арендодатель откажется заключить соглашение об изменении условия договора о размере арендной платы за определенный период, арендатор вправе обратиться в суд с иском об изменении условий договора аренды. В этом аспекте ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ соотносится с правилами ст. 451 ГК РФ, которые позволяют изменить условия договора в связи с существенным изменением обстоятельств, при этом изменение договора возможно по решению суда, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами (п. 2 ст. 451 ГК РФ). Вместе с тем, полагаем, что правило ч. 3 ст. 19 Закона N 98-ФЗ не исключает применение ст. 451 ГК РФ к отношениям сторон договора аренды в части, которая касается возможности расторгнуть договор. То есть ограничительные меры, введенные в 2021 году для предотвращения распространения коронавируса, предоставляют стороне ранее заключенного договора аренды — как арендатору, так и арендодателю — право потребовать расторжения договора, если исполнение договора (в том числе с учетом возможного снижения арендной платы) повлечет за собой такой ущерб для стороны, что она в значительной степени лишится того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора аренды (пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ). Причем это касается аренды не только недвижимости, но и движимого имущества. Также можно заметить, что арендатор движимого имущества (например, транспортных средств), на которого не распространяется действие ст. 19 Закона N 98-ФЗ, не лишен возможности потребовать снижения размера арендной платы в 2021 году на основании ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств (ограничительными мерами, вызванными угрозой коронавируса), доказав, что для него наступили последствия, указанные в пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Образец:

Все услуги оказываются как очно так и дистанционно.

Оставляйте заявку на почту [email protected]

или звоните по бесплатному номеру 8800-700-7329

Команда адвокатов 24 Право

Как спасти арендные отношения в условиях пандемии коронавирусной инфекции COVID-19 и не платить арендные платежи

Нельзя просто ссылаться на пандемию короновируса в качестве форс-мажора, как основание неуплаты арендных платежей. Какие действия необходимо выполнить для получения каникул по выплате арендных платежей, для уменьшения суммы, внесения изменений в действующее соглашение, вы сможете узнать в рамках данного материала.

Важная информация! Владимир Путин подписал новый закон. Согласно данному нормативно-правовому акту, арендодатель будет обязан заключить с арендатором дополнительное соглашение в течение тридцати ней после обращения арендатора. Арендатор может требовать снижения размера арендных платежей, в случае если их использовать нельзя в силу коронавируса. Оговорка тут заключается в том, что это касается аренды тех помещений , которые находятся в собственности у государства, а как же быть с частной собственностью?

Итак, ситуация № 1 — Арендодатель самостоятельно принял решение о закрытии помещения, без указания органов государственной власти.

В данной ситуации ,вы можете не платить арендные платежи, так как помещение не может быть использовано по вине другой стороны договора. Также вы имеете право потребовать выплатить вам убытки, использовать разнообразные типы ответственности, прописанные в соглашении. Арендодатель будет обязан скорее всего (точно можно сказать после изучения договора аренды) возвратить залог.

После закрытия помещений нужно сразу обратиться к арендодателю с заявлением-уведомлением. В нем необходимо сообщить о том, что арендные платежи уплачивать вы больше не намерены, пока не будет восстановлен доступ к помещению.

Арендодатель будет пытать ссылаться на форс-мажор. Арендные платежи платить не нужно, ведь доказать другой стороне данное основание будет достаточно непросто.

Арендодатель имеет право закрывать офис для разрешения возможных финансовых потерь сторон договора. Все условия необходимо оформит допсоглашением, оно должно быть заключено со всеми арендаторами.

В качестве примера можно привести ситуацию в Казахстане. Так вынужден был закрыться крупный торговый центр. Арендаторов освободили от уплаты арендных платежей, однако они должны погасить все расходы, связанные с эксплуатацией данных помещений.

Ситуация № 2 — Арендодатель принял решение о закрытии помещения по указанию органов государственной власти.

Когда предмет арендного соглашения нельзя использовать по указанию органов госвласти, то арендатор может не платить соответствующие платежи. Арендодатель в связи с форс-мажором не обязан платить какие-либо штрафные санкции другой стороне.

Вы, как арендатор, обязаны вносить соответствующие платежи по договору только тогда, когда другая сторона смогла передать вам помещение в пользование. Если помещение не передано (как в случае распространения пандемии коронавируса), то и обязанности по уплате платежей не наступает. Данная практика подробно расписана в разъяснениях Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ.

В качестве примера приведем случай, когда крупный торгово-развлекательный центр не может предоставлять помещения ввиду несоответствия норм противопожарной безопасности, т.е. сторона соглашения не может пользоваться предметом аренды не по своей вине.

Когда истекает срок арендного соглашения в период действия запрета на использование помещения по указанию органов госвласти, вы можете прекратить действие соглашения обосновав невозможностью выполнения договора.

Указ, который недавно подписал Владимир Путин, использовать как форс-мажор, вероятнее всего. не получится. Однако в столице теперь не работает огромное количество магазинов, баров, ресторанов и т.д. Мы считаем, что на весь период действия ограничительных мер можно не платить аренду, так как арендатор не может пользоваться предметом договора (однако для точной правовой оценки важно изучать само соглашение)

Ситуация № 3 -Арендатор самостоятельно принял решение о закрытии помещения, без указания органов государственной власти.

В таком правовом случае арендную плату вносить все равно придется, как и нести соответствующую  ответственность за неисполнение условий заключенного соглашения. Неустойка также будет начисляться.

Уточните: может вам положена отсрочка по уплате арендных платежей

Есть возможность не платить арендные платежи, когда ваше предприятие отнесено к субъектам малого или среднего бизнеса и снимает помещение, находящееся в госсобственности. Можно потребовать отсрочку. Для этого заключается допсоглашение с контрагентом. В соглашении можно указать, что платежи за этот год будут выплачиваться только в следующем одинаковыми долями. Государственный орган не может выдать отказ.

Отсрочку по выплатам арендных платежей Правительство РФ определило только имуществу, находящему в федеральной собственности. Однако кабинет министров выпустил рекомендации, в силу которых аналогичные действия должны совершить и органы муниципальной власти. В столице уже выполнили рекомендации, гостиницы и предприятия общепита получат отсрочку по уплате аренды.

Московские организации, арендующие земельные участки и помещения у столичных властей, полностью освободят по уплате арендных платежей в ближайшие три месяца, ввиду запрета на осуществление соответствующего вида деятельности.

В настоящее время отсрочки пока компаниям не предоставляются. Официальный нормативно-правовой акт еще не готов, арендаторы ждут с нетерпением обновления информации на интернет-сайте правительства Москвы.

В случае, когда вы не арендуете помещение у государственных или муниципальных органов власти или не являетесь представителем малого или среднего бизнеса, возможно добиться получения так называемых арендных каникул.

Необходимо оценить перспективы использования фактора форс-мажора для приостановки оплаты арендных платежей

Фактор форс-мажора дает возможность не выплачивать неустойку за невыполнение обязательства по оплате арендных платежей, однако сами платежи необходимо вносить в полном объеме.

Пандемия нового вируса по формальным основаниям может попасть к характеристикам обстоятельств непреодолимой силы. Многие субъекты Российской Федерации ввели на своей территории режим повышенной готовности из-за действия коронавируса (например, в Брянске, Иваново). В Архангельске региональные власти признали пандемию коронавируса

Но для применения в арендных правоотношениях фактора форс-мажора будет недостаточно просто ссылаться на нормативно-правовые акты, принятые регионами РФ. Необходимо привести доказательства наступления причины и следствия между возникшими событиями. Первое обстоятельство – это распространение нового вируса и установление запретов на законодательном уровне. Второе обстоятельство – невозможность выполнять обязанности по договору аренды в виде оплаты соответствующих платежей.

Отсутствие денежных средств в виду снижения оборотов и прибыли организации действующее законодательство и судебная практика не относит к форс-мажору. Введенные субъектами РФ запреты никоем образом не могут препятствовать расчетам между контрагентами, так арендатор по-прежнему может платить арендные платежи, а банковские организации имеют возможность такие проплаты проводить. Таким образом, ссылка на форс-мажор в подобных обстоятельствах и об освобождении от уплаты аренды станет не состоятельной.

Не выполнять обязательства по соглашению, ссылаясь на возникший форс-мажор, нельзя. Подобные условия могут лишь освободить от различного рода штрафных санкций, но не от самих арендных платежей, т.е арендатор не должен выплачивать арендодателю неустойку или возникшие убытки.

Форс-мажор представляет собой условие, при наступлении которого можно без риска не выполнять свои обязательства или просить их отсрочки, пока не прекратится действие обстоятельств непреодолимой силы. Когда судья примет решение признать нынешнюю пандемию форс-мажором, то платить убытки и неустойки по договору аренды больше не нужно будет. Однако сами арендные платежи платить все-таки придется, как только основания форс-мажора прекратятся, а в нынешнем случае распространение коронавируса.

Для убеждения арендодателя не производить начисления неустойки за невыполнение обязательств по оплате арендных платежей, предоставить по ним отсрочку, нужно применять статьи Гражданского Кодекса РФ, которые связаны с изменением договорных правоотношений в силу изменений обстоятельств. Для применения фактора форс-мажора важно выполнять все действия в три этапа:

Проведите анализ заключенного арендного соглашения, где прописаны условия о наступлении форс-мажора

Внимательно прочитайте условие договора аренды о наступлении форс-мажора, так как последний вовсе не обязательно прописывать в соглашении. Данные условия имеют возможность лишить сторону в полном объеме ссылаться на обстоятельства форс-мажора или наоборот предоставлять широкие права и освобождать от уплаты как самих арендных платежей, так и санкций при наступлении определенной ответственности.

Частенько подписанные арендные соглашения содержат условия, согласно которым можно без проблем расторгнуть договор при длительности форс-мажора более чем в несколько месяцев.

Обратите пристальное внимание на пункты договора, где существует возможность не уплачивать арендные платежи при невозможности пользоваться помещением либо земельным участком. Т.е. вы можете не исполнять свои обязанности по оплате, если на законодательном уровне будет принято решение о запрете использовать данные типы помещений. В качестве примера можно привести торгово-развлекательные комплексы, которые власти были вынуждены закрыть. На основании таких запретов, подобные центры были закрыты в столице, хотя в соответствующем нормативно-правовом акте такие ограничения отсутствуют.

Собираем доказательную базу наличия обстоятельств форс-мажора

Для того чтобы можно было убедить арендодателя дать арендные каникулы в силу форс-мажора, необходимо собрать документы, которые будут подтверждать соответствующие обстоятельства.

  1. Сертификат о форс-мажоре. Выдачей данного документа занимается Торгово-промышленная плата, однако действовать он будет лишь на внешнеторговые операции. По другим правоотношениям, которые возникли на территории Российской Федерации, сертификат выдан не будет (в том числе и арендные соглашения). Однако, если того потребует договор, то нужно получить отказ о выдаче документа от ТПП.
  2. Заключение о форс-мажоре. Его может выдать Торгово-промышленная палата, представительство которой находится в субъекте Российской Федерации. Заключение можно будет использовать в качестве доказательства в суде, однако решающей роли оно не оказывает, суд оценит его по своему усмотрению.

Можно использовать и иные виды доказательств. В качестве примера можно привести статистические данные, деловые переписки, публикация информации в средствах массовой информации. Все документы необходимо приложить к уведомлении о наступлению форс-мажора.

Каким образом получить документы о наступлении форс-мажора или делаем запрос в Торгово-промышленную палату субъекта РФ

Пишем уведомление арендодателю о наступлении форс-мажора

В случае наличия обстоятельств наступления фактор форс-мажора необходимо быстро уведомить арендодателя. В какой срок и каким образом это нужно сделать?

При не уведомлении арендодателя о наступлении соответствующих обстоятельств или выполнение данных действий с опозданием можно утратить возможность избежать наступления соответствующего вида ответственности. Срок необходимо соблюдать, когда о нем прямо указано в соглашении, т.е. присутствует пресекательная норма.

При написании уведомления нужно приводить ссылку на местные нормативно-правовые акты, принятые в регионе. Они должны:

  • Признавать прямую пандемию и введение режима повышенной готовности к обстоятельствам непреодолимой силы.
  • Содержат разнообразные запреты, не позволяющие пользоваться помещением в силу заключенного арендного соглашения.

Каким образом уведомить контрагента о наступлении фактора форс-мажора

Оцениваем шансы изменения/расторжения арендного соглашения

Нет необходимости использовать гражданское законодательство о форс-мажоре для освобождения от внесения арендных платежей. Статья 451 Гражданского Кодекса РФ в настоящем случает наиболее применим, к арендным правоотношениям тоже. Для использовании вышеуказанной нормы нужно соблюсти 4 главных пункта:

  1. При заключении арендного соглашения ни арендодатель, ни арендатор не могли предвидеть наступление обстоятельств непреодолимой силы. Договор аренды должен был быть подписан до пандемии.
  2. Нет возможности преодолеть возникшие ограничения и запреты в силу распространения коронавируса.
  3. Возможность платить арендные платежи по договору аренды существует, однако в полном объеме выполнять свои обязательства арендатор не может.
  4. Риск изменения обстоятельств не должен в силу возникших договорных правоотношений нести арендатор.

Для изменения/расторжения арендного соглашения нужно отправить контрагенту уведомление. В случае игнорирования заявления/направлении отказа, арендатор может обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении/изменении условий договора аренды. До подписания соответствующего соглашения либо вступления в законную силу решения суда необходимо добросовестно исполнять свои обязательства по оплате арендной платы, нести соответствующую ответственность.

Когда договор будет расторгнут, судья распределит все понесенные арендодателем и арендатором расходы. Суд имеет право снижать общую сумму арендной платы и уменьшать размер штрафа, неустойки и понесенных убытков.

Заполнить онлайн уведомление арендодателю и соглашения к договору аренды о снижении арендной платы в связи с пандемией коронавируса

Воспользоваться онлайн-сервисом заполнения уведомления арендодателю о снижении арендной платы можно по ссылке >>

Воспользоваться онлайн-сервисом заполнения соглашения к договору аренды о снижении арендной платы можно по ссылке >>

Каким образом вносят изменения в арендное соглашение?

Предлагаем контрагенту подписать дополнительное соглашение к действующему договору

Применяйте активнее фактор наступления форс-мажор и существенного изменения условий для инициирования переговоров с контрагентом по поводу заключенного арендного соглашения. В настоящее время отсутствует судебная практика и решения судов, которые бы выносили свои акты в пользу арендаторов. Поэтому пока не рекомендуется идти за защитой своих прав и обязанностей сразу в суд для изменения/расторжения арендных правоотношений. Судебные инстанции осторожно и даже с опаской относятся к данным обстоятельствам.

Поэтому лучше всего попытаться подписать с контрагентом допсоглашение, где стороны пойдут на взаимные уступки друг другу:

  • Платежи по договору аренды будут отменены на определенный срок.
  • Уменьшение размера арендных платежей на определенный срок.
  • Предоставление отсрочки по уплате аренды на определенное количество месяцев.
  • Платежи по аренде в процентном соотношении, исходя из размеров прибыли арендатора.
  • Перенос даты аренды.

Арендаторы, которые снимают помещения, у одного и того же арендатора могут выставить общие условия для перезаключения или изменения условий соглашений.

Нужно отправить предложение контрагенту о подписании допсоглашения, которое будет содержать условия об ограничениях в связи с распространением нового вируса. Не нужно указывать большое количество условий о наступлении форс-мажора.

Регулирование арендных отношений во время и после пандемии

Содержание статьи:

  1. Для арендатора

1.1. Для арендатора государственной (муниципальной) собственности

  1. Для арендодателя
  2. Применение специальных мер за неоплату
  3. Как оформить переговорный процесс

Прошел месяц, как приостановлена деятельность многих предприятий и введен режим самоизоляции. В общении с клиентами, в чатах предпринимателей, в соцсетях, – мы видим множество возникающих юридических вопросов. Один из самых актуальных вопросов бизнеса – как быть с арендными отношениями.

Цель настоящей статьи – дать конкретные юридические рекомендации для бизнеса, разрешить самые больные юридические вопросы. Что в такой ситуации могут сделать арендаторы? Просить или требовать? Как реагировать арендодателям? Что будет с арендой после снятия ограничений?

Сразу предлагаем обратить внимание на следующее:

1) Худшая стратегия для предпринимателя – ничего не делать. Переживать и надеяться, что все само собой разрешится. Нет! От Ваших активных действий зависит сохранение бизнеса и скорейший выход из кризиса.

2) Неверно полагать, что сейчас можно просто договориться об отсрочке или снижении аренды на 2 месяца, а потом все будет, как раньше. Напротив — разумно урегулировать договорные отношения на будущее (как будет погашаться долг по отсрочке, возврат в прежние объемы пользования помещением и т.д.).

3) Прежде чем принимать меры, нужно провести «инвентаризацию» сложившейся ситуации. Вы не можете больше работать или частично можете (например, кухня ресторана продолжает работать на доставку)? Почему оказались ограничены? Из-за запрета деятельности или из-за действий арендодателя (просто закрыл торговый или офисный центр, в т.ч. для тех, чья деятельность разрешена)?

Исходя из ответов на эти вопросы формируются конкретные варианты действий.

4) Понять и принять — в любом случае потребуется переписываться с контрагентом, договариваться. Да, действия партнера могут быть оспорены в суде, но теперь это не только очень долго, но еще и новое «вирусное» законодательство получилось не до конца проработанным, так что суды будут толковать его по-разному.

5) Важно стремиться к компромиссу, к сохранению отношений. Помогать друг другу пережить кризис и самоизоляцию.

Далее рассмотрим варианты действий для обеих сторон договора аренды.

  1. Для арендатора

При возникновении сложностей с оплатой арендатор вправе просить:

1.1. Отсрочку

  • Когда применяется: в любом случае, если оплата аренды невозможна / затруднительна, отсутствует возможность пользоваться помещением (но вины арендодателя в этом нет).
  • Общие основания:

Статья 451 Гражданского кодекса РФ  — существенное изменение обстоятельств — основание для изменения договора (в части срока внесения платы).

НО: суды обычно указывают, что финансовый кризис, ухудшение фин.состояния – не существенное обстоятельство, а предпринимательский риск.

  • Льготные основания:

Арендаторам, входящим в перечень наиболее пострадавших сфер экономики (постановления Правительства от 03.04.2021 № 434,  от 10.04.2021 №479, от 18.04.2021 №540), согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2021 № 98-ФЗ в течение 30 дней со дня обращения обязаны дать отсрочку.

Согласно постановлению Правительства РФ от 03.04.2021 № 439, отсрочка предоставляется на следующих условиях:

— отсрочку в размере всей арендной платы арендодатель должен предоставить только на период действия режима повышенной готовности;

— когда действие особого режима закончится, арендатор может рассчитывать на отсрочку только половины суммы арендной платы, сроком до 1 октября 2021 года;

— задолженность, образовавшаяся за период отсрочки, погашается с 1 января 2021 года до 2023 года равными платежами, не более половины ежемесячной арендной платы по договору, не чаще одного раза в месяц.

Примечание: отсрочка не распространяется на платежи за коммунальные услуги, которые арендатор должен вносить в обычном порядке.

1.2. Снижения платежей либо уменьшения площадей

  • Когда применяется: деятельность прекращена полностью или частично; из-за пандемии используется часть помещений.

В обоих случаях арендодатель не обязан соглашаться на снижение/уменьшение площадей, расчет только на его лояльность.

  • Общие основания (льготных нет):

— статья 451 Гражданского кодекса РФ — существенное изменение обстоятельств — основание для изменения договора (в части размеры платы);

— пункты 3, 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ — изменение используемой площади – основание для изменения платы.

  • Дополнительное основание: пунктом 1 Постановления Правительства №439 от 03.04.2021 арендодателям рекомендовано уменьшать плату с учетом фактического неосуществления деятельности арендаторами, а также с учетом нерабочих дней

Примечание: исходя из сегодняшней практики, в среднем уменьшают платеж на 30-50%. Разумно в дополнительном соглашении об уменьшении платежа предусмотреть переходный период – постепенное увеличение оплаты после снятия ограничительных мер.

1.3. Приостановления договора / обязательства

Вид деятельности арендатора запрещен постановлением Правительства Тюменской области от 15.04.2021 № 193-п?

Да, запрещен Нет, не запрещен, но собственник препятствует пользованию помещением
Арендатор может просить приостановить действие договора. Закон прямо не предусматривает основания приостановления договора – это возможно только по соглашению сторон. Примерным основанием может явиться статья 328 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, в случае непредоставления помещения в пользование, арендатор вправе приостановить оплату. Статья применяется с оговоркой: помещение не предоставляется в пользование не по воле собственника, а из-за законных ограничений.

Арендатор может заявить о приостановлении оплаты (и перестать платить) и потребовать исполнения договора – предоставления возможности пользоваться объектом аренды.

Основание: статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе приостановить исполнение своего обязательства).

Поскольку арендодатель не обеспечивает право арендатора пользоваться помещением, он теряет право на получение арендной платы, о чем указал Верховный суд РФ в определении от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735.

1.4. Расторжения договора

Вид деятельности арендатора запрещен постановлением Правительства Тюменской области от 15.04.2021 № 193-п?

Да, запрещен Нет, не запрещен, но собственник препятствует пользованию помещением
Два варианта действий:

А) Просить расторжения договора.

Основания (применяются совокупно):

— статьи 416, 417 Гражданского кодекса РФ (невозможность исполнения обязательств, если она вызвана актом органа власти или иным обстоятельством, за которое стороны не отвечают);

— статья 451 Гражданского кодекса РФ — существенное изменение обстоятельств (существенность – это когда условия изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен).

Если арендодатель не согласен расторгать – подать иск в суд.

Примечание: сами по себе «коронавирус» и «пандемия» не могут быть универсальным основанием для прекращения аренды.

Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды.

Два варианта действий:

А) Просить расторжения договора.

Основание — статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков).

Если арендодатель не согласен расторгать – подать иск в суд по пункту 1 статьи 620 (арендодатель не предоставляет имущество либо создает препятствия пользованию), подпункту 1 пункта 2 статьи 450 (существенное нарушение договора) Гражданского кодекса РФ.

Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды.

1.5. Для арендатора государственной  (муниципальной) собственности

Действия зависят от того, кто собственник имущества:

Российская Федерация — для субъектов малого и среднего предпринимательства на период апрель — июнь 2021 предоставляется отсрочка максимум до 31.12.2021

— для организаций, которые включены в перечень пострадавших отраслей, — освобождение от уплаты на период апрель — июнь 2021

-отсрочка / арендные каникулы предоставляются в заявительном порядке: необходимо подать заявление в территориальное управление Росимущества, заключить дополнительное соглашение

— основание — Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2021 № 670-р

— отказ в отсрочке может быть обжалован в Главное управление Росимущества либо в суд

Тюменская область — с 01.03.2021 по 30.04.2021 — аренда не взимается;

— с 01.05.2021 по 31.12.2021 — предоставляется отсрочка.

— указанные льготы предоставляются автоматически, дополнительное соглашение к договорам не заключается;

— основание — постановление правительства Тюменской области от 17.04.2021 № 210-п, распоряжение Правительства РФ от 19.03.2021 № 670-р;

Перечисленное распространяется не только на аренду, но и на оперативное управление.

город Тюмень Согласно решению Тюменской городской думы № 211 от 26.03.2021 для субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющих статус социального предприятия, снижен коэффициент рыночной стоимости до  0,2.

Тюменский район и другие муниципальные образования могут устанавливать аналогичные льготы – можно найти на сайтах образований.

  1. Для арендодателя

Если арендатор требует:

2.1. Отсрочку

  • просите подробного обоснования отсрочки, расчетов снижения прибыли у арендатора;
  • в обязательном порядке отсрочка предоставляется только арендаторам из перечня наиболее пострадавших отраслей, а в остальных случаях – на ваше усмотрение, но если поступаете явно несправедливо, нарушаете баланс интересов, существует риск проигрыша в суде, если арендатор подаст иск;
  • отказ в отсрочке должен быть мотивированным;
  • если в аренду включены коммунальные расходы, то отсрочка на них не распространяется (по общему правилу).

2.2. Снижения платежей либо уменьшения площади

Те же рекомендации. Вопрос о снижении встает только по инициативе арендатора, обязанность уменьшить платеж отсутствует. Требуйте подробного обоснования и расчета снижения платы – действительно ли у арендатора упала прибыль?

В бизнес среде активно используется система open book:

— собственники помещений раскрывают реальные затраты на эксплуатацию объекта (коммунальные расходы, кредитные обязательства) — эту сумму в любом случае компенсирует арендатор;

— арендатор показывает динамику своей выручки, от которой зависит размер скидки.

Пример из практики: продуктовые точки на Даниловском рынке в Москве перешли на доставку своей продукции. Руководство рынка изменило условия оплаты таким образом: вместо фиксированной платы установило процент от выручки.

2.3. Приостановления договора / обязательства

  • предложить более выгодную для альтернативу, например, снижение платы (очевидно, что хоть частичная плата лучше пустующего помещения);
  • контраргумент – в помещении осталось имущество, значит, арендатор продолжает использовать помещения, договор приостановить невозможно;
  • приостановление разумно для арендодателя, когда арендатор больше не может платить, а нового найти трудно или невозможно.

2.4. Если арендатор не платит, не выходит на связь, либо сохранение договора невозможно, арендодатель не согласен на условия арендатора, то собственник вправе:

2.4.1. Потребовать досрочного внесения платы, неустойку

Согласно части 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

2.4.2. Только после требования об оплате долга и при отсутствии реакции на требование либо отсутствия оплаты:

А) Потребовать расторжения договора.

Основание — статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков).

Если арендатор не согласен расторгать – подать иск в суд по подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (существенное нарушение договора).

Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора — только если право отказаться указано в договоре аренды.

  1. Применение специальных мер за неоплату

Вопрос: если арендатор не платит (платит с просрочкой), можно ли применить меры  обеспечения обязательств – неустойку, штраф, удержать имущество, забрать обеспечительный платеж?

Ответ в защиту арендатора При применении перечисленных мер к тому, кто нарушил обязательства, учитывается наличие вины в нарушении договора. Сегодня можно говорить о фактической невозможности исполнения договора по причине введенных государством ограничений. Согласно статьям 416, 417 Гражданского кодекса РФ невозможность исполнения обязанности – это основание для ее прекращения.

Кроме того, некоторые специалисты предлагают по аналогии применить «закон о кредитных каникулах» (Федеральный закон от 03.04.2021 № 106-ФЗ), согласно которому, ряд мер обеспечения обязательств запрещен в отношении заемщика, подтвердившего невозможность исполнения кредитного договора: нельзя обращать взыскание на залог, нельзя предъявлять требования к поручителю.

Ответ в защиту арендодателя Формально все основания для того, чтобы забрать обеспечительный платеж, взыскать неустойку, штраф, удержать имущество, — есть.

Однако нужно учитывать обстановку нарушения договора – пандемия, серьезные государственные ограничения. Если арендатор обжалует применение указанных мер в суд, правосудие может встать на его сторону, расценив действия собственника как неоправданные, «кровожадные».

Более-менее «спокойно» можно применить меры обеспечения обязательств, если арендатор повел себя неадекватно, недобросовестно – исчез, не выходит на связь, не платит и не объясняет, почему.

  1. Как правильно оформить переговорный процесс
  • Все письма – максимально подробные, с цифрами, расчетами снижения прибыли, доказательствами, чеками. Помогите контрагенту войти в ваше положение, докажите существенное изменение обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса РФ);
  • Переписка — по Почте России либо способом, установленным договором (электронная почта), либо иным с обязательной фиксацией обратной связи;
  • Результаты переговоров фиксировать письменно («по итогам переговоров 24.04.2021, с учетом отказа по причине … дополнительно поясняем / предлагаем…») – может помешать контрагенту в будущем отказаться от своих слов, расторгнуть договоренности;
  • Если договорились снизить/отсрочить плату либо приостановить действие договора / уменьшить площади пользования – подписать дополнительное соглашение;
  • Дополнительное соглашение к зарегистрированному договору аренды подлежит регистрации – обязательно попытаться зарегистрировать (МФЦ работают по записи, либо направить Почтой России (если подписи заверены нотариально), либо направить электронно (если есть ЭЦП).

В заключение мы, юристы, призываем предпринимателей к компромиссу и обоюдным договоренностям; пандемия — это общая беда, мы все представители бизнеса и сможем спасти предприятия сообща, вместе. Пандемия уходит — отношения остаются, как остается и понимание, – кто и как себя проявил в кризис.

Желаем всем успешных переговоров, заботы друг о друге и, конечно, здоровья!

Примечание. Для учета специфики Вашей ситуации и выработки наиболее подходящих решений необходимо обратиться за консультацией. Настоящая статья носит информационный, образовательный характер и не является юридической консультацией. Каждая ситуация конкретных отношений индивидуальна, необходимо учитывать условия договоров.

Скачать презентацию вебинара

Другие статьи по теме «Юридическая поддержка в период пандемии коронавируса»:

Важные изменения в российском законодательстве об аренде недвижимости из-за пандемии коронавируса

Читать журнал CRE в PDF: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15860939247905.pdf Оставайтесь дома Продолжающийся обвал цен на нефть и рубля на фоне пандемии коронавируса как совокупность факторов уже признаны некоторыми экспертами главным социальным и экономическим потрясением последних десяти лет. Самый Русский завтрак в истории Несмотря на перенос Международной инвестиционной выставки MIPIM, организаторами Завтрака было принято реше…

Коронавирус, форс-мажор и его влияние на договоры аренды

Пандемия коронавируса поставила перед гражданами и бизнесом ряд новых организационных и юридических проблем. Намеренно избегая неподъемную тему экономического кризиса, коснусь лишь наиболее практических вопросов, в частности отношений по поводу аренды недвижимости. Можно ли считать коронавирус обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором), как это влияет на договоры аренды и главное, какие могут быть санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение текущих обязательств.

Понятие форс-мажора и условий непреодолимой силы

Гражданский кодекс РФ постулирует не только свободу, равенство и добросовестность участников правоотношений (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 307 ГК РФ), но и рисковость любой предпринимательской деятельности. Между тем, это не означает, что деятельность участников гражданских правоотношений можно рассматривать в отрыве от контекста текущей политической, социальной и экономической обстановки. Да, по общему правилу они не влияют на исполнение гражданско-правовых обязательств, но в отдельных случаях все же принимаются во внимание. Одним из наиболее ярких случаев такого плана выступают как раз обстоятельства непреодолимой силы или форс-мажор, позволяющие избежать или как минимум рассчитывать на освобождение от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Однако ГК РФ не дает однозначного определения обстоятельствам непреодолимой силы, но неоднократно указывает на них применительно к отдельным гражданско-правовым институтам (осуществление прав на ценные бумаги, приостановление течения срока исковой давности и т.д). Не содержит ГК РФ и перечня обстоятельств непреодолимой силы, однако в п. 3 ст. 401 ГК РФ дает их квалифицирующие признаки: чрезвычайность и непредотвратимость, которые достаточно подробно разъяснены Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7. Так, требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях. Непредотвратимым в свою очередь признается обстоятельство, при котором любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Конкретный же перечень обстоятельств непреодолимой силы можно найти в Положении о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой РФ обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), утв. постановлением Правления ТПП РФ от 23.12.2015 № 173-14 , которое применяется при исполнении внешнеторговых сделок. Массовые заболевания (эпидемии) отнесены данным Положением к обстоятельствам непреодолимой силы.

Таким образом, вполне обоснованным представляется вывод о том, пандемия коронавируса является чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством и может быть признана форс-мажором. Идентичное мнение было высказано Минфином РФ и ФАС РФ применительно к вопросу осуществлении государственных закупок (Письмо Минфин РФ от 19.03.2021 № 24-06-06/21324, Письмо ФАС РФ от 18.03.2021 № ИА/21684/20). Оба ведомства признали распространение новой коронавирусной инфекции, вызванной 2021-NCOV обстоятельством непреодолимой силы.

Юридические последствия форс-мажора на договоры аренды

Теперь разберемся с влиянием данного фактора на отношения по поводу аренды и разберем юридические последствия неисполнения обязательств по оплате арендных платежей. Но сперва обратим внимание на что, предпринимательские риски, отсутствие у должника необходимых денежных средств, финансово-экономический кризис, изменение валютного курса, девальвация национальной валюты не являются по общей норме форс-мажором, если только они не были отнесены к таковым условиями договора (контракта). Поэтому одна из основных проблем состоит как раз в разграничении причин, приведших к нарушению обязательств по договору.

Также немаловажно и то, что согласно положениям ГК РФ обстоятельства непреодолимой силы не прекращают автоматически гражданско-правовые обязательства (см. п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7), а также не влияют на условия заключения и исполнения гражданско-правовых сделок, если иное прямо не предусмотрено нормами части 2 ГК РФ или сторонами в договоре.

Действительно, на практике участники гражданско-правовых сделок довольно часто предусматривают специальные условия на случай форс-мажора и определяют его последствия в отношении своих прав и обязанностей (например, приостановление исполнения сделки). Поэтому первично следует изучить условия конкретного договора, а если он не позволяет сделать однозначный вывод, то придется ориентироваться на общие нормы закона. Далее рассмотрим общий порядок исполнения договоров аренды государственного, муниципального или частного имущества в условиях пандемии коронавируса.

Исполнение договоров аренды государственного и муниципального имущества

Арендаторам государственного и муниципального имущества в условиях пандемии коронавируса предоставлена отсрочка по оплате арендных платежей в соответствии и на условиях, предусмотренных Распоряжением Правительства РФ от 19.03.2021 № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства».

В соответствии с п.п. 1 и 2 данного Распоряжения Росимуществу и федеральным органам исполнительной власти по договорам аренды, заключенным в соответствии с постановлением Правительства РФ от 21 августа 2021 г. № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества» предписано в течение 3 рабочих дней со дня обращения субъекта малого и среднего предпринимательства заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2021 году, и ее уплату равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или на иных условиях, предложенных арендатором, по согласованию сторон. При этом Росимущество и федеральные органы исполнительной власти должны были уведомить в течение 3 рабочих дней со дня вступления в силу Распоряжения Правительства № 670 от 19.03.2021 г. субъектов малого и среднего предпринимательства о возможности заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

Исполнение договоров аренды частного имущества

Арендатором частного имущества намного сложнее, особенно если условия договора аренды не регламентируют отношения сторон при возникновении обстоятельств непреодолимой силы. К сожалению, закон также не предусматривает четкого механизма действий сторон при форс-мажоре. Применительно к договору аренды, заключенному двумя предпринимателями, следует, с одной стороны, помнить, что действующее законодательство РФ не предусматривает для арендатора права на досрочный односторонний отказ от договора аренды в случае форс-мажора (п. 2 ст. 610, ст. 620 ГК РФ, п.п. 10, 12 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54), не освобождает его от обязанности оплачивать аренду имущества в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы, с другой стороны, эти обстоятельства учитываются при разрешении вопросов ответственности за нарушение обязательство по договору (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

В итоге мы смогли сделать следующие выводы, выделив ряд возможных вариантов развития отношений арендодателя и арендатора:

1) стороны заключают дополнительное соглашение к договору аренды, в котором с учетом интересов друг друга определяют условия дальнейшего исполнения своих обязательств по договору в условиях пандемии коронавируса,

2) арендодатель расторгает договор аренды по своей инициативе в связи с невнесением арендатором арендной платы по правилам ст. 619 ГК РФ и п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7. Согласно п. 9 наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали. Кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении. При этом должник не отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы (п. 3 ст. 401, п. 2 ст. 405 ГК РФ). Это означает, что фактическое пользование имуществом арендатору нужно оплатить, но санкции за просрочку оплаты применить не удастся.

3) арендатор расторгает договор по правилам ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Однако имеется риск того, что обстоятельства форс-мажора могут быть не признаны существенным изменением обстоятельств, а расценены в качестве предпринимательского риска. Именно такую позицию занимают суды, оценивая изменение курса валют, введение внешнеэкономических санкции и проч. финансово-политические явления (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 № 4876/01, п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017 и др.).

С учетом всего вышесказанного выходит так, что форс-мажор не освобождает арендатора от оплаты, но освобождает его от санкций за задержку платежа. Однако такой категорический вывод сложно назвать корректным, так как, во-первых, прогноз судебного разбирательства дело жутко неблагодарное, во-вторых, исход зависит как от заключенного договора, так и от закона. При этом закон может быть применен по-разному: взыскание платы за период пандемии может быть квалифицировано как злоупотребление правом со стороны арендодателя, равно как и наоборот, плата будет взыскана, а обстоятельства квалифицированы как предпринимательский риск арендатора. Представляется, что настоящий вопрос это не только и не столько вопрос права, сколько неизвестная еще линия правоприменителя с учетом политического, экономического и социального курса.

Поэтому строить планы и питать иллюзии с опорой на «форс-мажор» вряд ли стоит. А с учетом того, что от государства сложно ожидать какого-либо деятельного участия в судьбе предпринимателей, сторонам договора (касается не только аренды), по всей видимости, придется самостоятельно искать консенсус. И чем раньше стороны откажутся от аргумента «битый небитого везет», тем мягче будут последствия для всей бизнес-среды. К сожалению, предполагаю, что большая часть арендодателей в ближайшие пару месяцев не будет склонна пересматривать условия аренды, не понимая, что выигрыш закончится обоюдолетальным исходом. И куда эффективнее сейчас пойти на мирные взаимные уступки, чем через пару месяцев дружно пойти ко дну, крепко обнявшись по-братски. Напоследок.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: