Переоценка кадастровой стоимости

Переоценка кадастровой стоимости

Большинство из нас знакомы или слышали такое понятие, как «переоценка кадастровой стоимости», но до конца не понимают, что это такое и с какой целью используется данная схема в кадастровой системе России. Москвичи, наверное, одни из самых первых поняли, что кадастровая стоимость играет важнейшую роль при проведении различных сделок и операций по недвижимости.

В некоторых регионах России население с недоумением смотрит на этот процесс и не понимает, для каких целей предназначена официальная государственная оценка недвижимости. Отметим сразу, что, если технические параметры недвижимости могут оставаться неизменными на протяжении всего срока «жизни» объекта права, кроме случаев выделения доли, перепланировки, то кадастровая оценочная стоимость изменяется. Обратим внимание к ФЗ-218, где оговорено, что Росреестр обязан каждые 5 лет проводить переоценку кадастровой государственной оценки или стоимости. В некоторых регионах переоценка будет проводиться один раз в 3 года, и даже каждые 2 года (это для городов федерального значения).

Переоценка кадастровой стоимости земли и земельных участков

Сейчас в Роскадастре есть специальный орган, который заработал с 2021 года. Это подразделение имеет государственную юрисдикцию, и его предназначение проверка базы данных по кадастровой стоимости, определение цены исходя из методики расчёта. До введения нового федерального закона, кадастровую оценку проводили все кому не лень, и зачастую цифры были разные. К оценке имущества и собственности в то время были подключены как частные компании, так и сертифицированные специалисты. Чуть позже Росреестр принял решение о проведении оценки по кадастру только сертифицированным специалистам, имеющие статус в СРО кадастровых инженеров. После вступления ФЗ-218 пришлось отказаться и от их услуг. Теперь все оценочные действия возлагаются на Федеральное Бюджетное учреждение, которое находится в ведении Росреестра. Таким образом, государство берет на себя всю ответственность по определению окончательной стоимости собственности. В ряде случаев, когда органы Росреестра допускают ошибку при проведении расчёта по кадастровой недвижимости, требуется переоценка кадастровой стоимости. На практике переоценка кадастровой стоимости вызвана несогласованностью действий Росреестра и местных органов власти. Поясним причём здесь местные органы власти. Росреестр должен осуществлять расчет исходя из специально разработанной методики, где местные органы власти должны предоставить свои данные для расчёта. То есть, местная власть даёт свои данные, Росреестр проводить расчет и проверку. После этого, кадастровая стоимость, утверждённая Росреестром, согласовывается с местными властями. Таким образом, создаётся двухфакторная система проверки расчётных данных. На самом деле местные органы власти не везде «утруждают» себя предоставить точные данные для расчёта.

Переоценка кадастровой стоимости недвижимости и квартир

Как показывает практика, чаще всего переоценка касается земельных участков, так как основная налоговая нагрузка идёт по ставкам налоговой базы ФНС на земельный участок и в 80% случаев обращений в госреестр составляют споры по земельным участкам. Переоценка недвижимости квартир и прочей недвижимости рассматривается в Росреестре, и принцип рассмотрения заявление аналогичен переоценке земельных участков. Основной спор стоимости касается даты постройки здания и материал стен, на основании которых снижается кадастровая стоимость в будущем. Сейчас данные проверяются, и Росреестр должен перепроверить все сведения до конца 2021 года.

Нюансы проведения кадастровой оценки

При проведении расчёта стоимости кадастровой недвижимости подвергаются:

  • Земли населённых пунктов на территории России.
  • Участки, предназначенные для сельскохозяйственных работ.
  • Промышленные зоны.
  • Объекты капитального строительства.
  • Лесные массивы.

При формировании цены учитываются следующие факторы:

  • Инфраструктура местности.
  • Удалённость от центра кадастрового региона.
  • Транспортная доступность.
  • Наличие линейной и инженерной коммуникаций.
  • Материал стен для дома.
  • Дата строительства объекта капитального предназначения.
  • Экологические характеристики местности.
  • Экономические данные региона.
  • Иное.

В целом методика является единой для всех регионов, но вводятся региональные коэффициенты для некоторых регионов Российской Федерации. Кадастровая стоимость отличается от рыночной, это нужно обязательно брать во внимание. Сама рыночная цена формируется по другому принципу. Даже если вы закажите справку о кадастровой стоимости, то можете увидеть существенную разницу в цене. По общим данным разница не должна превышать 30% в ту или иную сторону, это, возможный фактор для проведения оспаривание и переоценки кадастровой стоимости.

Примеры типичных ошибок при расчетах кадастровой стоимости

В качестве примера, почему нужно будет провести переоценку, является такой интересный случай. Как известно, кадастровая фактическая цена собственности влияет на расчет налоговой базы на землю. Жительница курской области однажды увидала в своем почтовом ящике уведомление из ФНС, где была указана баснословная цена на земельный участок. Дама обратилась в ФНС, там ей сказали, мы все правильно начислили, вот вам сведения из Росреестра. Женщина решила пойти в Росреестр, чтобы выяснить, откуда у неё такая завышенная оценка на земельный надел. Оказалось, что и Росреестр провёл все верные расчёты, которые были основаны на данных местных органов власти. Дальше было еще интереснее, женщине дали расчёты по кадастровой стоимости, где она увидела не соответствующие реальной действительности данные. У женщины был дачный участок, где не было никакой инженерной инфраструктуры, ни коммуникаций, ни даже дорог. Местные власти каким-то чудным образом достали документы, где …в проекте (!!!) должны быть и дороги, и инженерные коммуникации и предъявили эти сведения в Росреестр. Естественно, Росреестр произвёл расчет согласно имеющейся базе данных от местной власти. В конечном итоге, женщина сумела оспорить кадастровую стоимость и пересмотреть неверно начисленные налоги на землю. Таким образом, Росреестр как бы ни причём, так как данные были предоставлены местными органами власти. Сейчас этот казус отрегулирован в законодательстве. Росреестру совместно с местными органами власти необходимо до 2021 года исправить неточности в своих расчётах, в дальнейшем, если такие неточности будут выявлены, государство будет само оплачивать излишне уплаченные налоги на имущество.

Куда обращаться для переоценки кадастровой стоимости

По закону предполагается как досудебное решение вопроса, так и судебное рассмотрение спора. Для того, что оспорить стоимость, вам необходимо следующее:

  • Заказать в Росреестре справку соответствующего вида — выписку из ЕГРН.
  • Предоставить копии документов, справок и прочих сведений на право собственности.
  • Предоставить какие-то сведения, если они имеются, по недостоверности госоценки имущества.
  • Отчёт или информацию, которые определяют рыночную стоимость земли (можно заказать у риэлторов).
  • Заключение оценщиков, желательно из СРО кадастровых инженеров.
  • Если имеется официальное решение комиссии о начислении стоимости.

Факт несоответствия цены должен в любом случае появиться, но для этого нужно заключение комиссии Росреестра. В течение 1 календарного месяца проходит проверка данных, и после этого вы должны быть уведомлены о расчётах. В 2021 году был зафиксирован рекордный показатель данных по оспариванию стоимости. Почти в 70% случаях, Росреестр удовлетворял требования собственником недвижимости. Предстоит колоссальная работа по устранению недостатков в ближайшие годы. Если вы не уверены с правильным фактом решения службы комиссии, где оставлена прежняя сумма учетной оценки или стоимости, тогда идёте в суд, где должны окончательно утвердить, какая из сторон права при определении точной стоимости.

Пошаговая инструкция обращения для оспаривания

Оспорить неверные данные кадастровой оценки собственности могут некоторые лица, оговорённые в законе о кадастре:

  • Физическое лицо, которое является собственником недвижимости.
  • Юридическое лицо — владелец недвижимости.
  • Местные муниципалитеты или полномочные представители органов власти

Все участники спора обращаются на первом этапе только в комиссию при Росреестре.  Собрав все документы, необходимо дождаться  срока в 40 дней (иногда могут продлить до 60 дней) решение комиссии Росреестра. Специалисты дают своё согласие или отказ с требованиями владельца собственности о пересмотре кадастровой стоимости. Если вы не согласны с решением комиссии (то есть, этот вариант считается досудебным урегулированием), можете обращаться в судебные инстанции, предварительно собрав те же самые документы, что и в Росреестре, но приложив дополнительно заключение экспертной комиссии Росреестра.  Окончательное решение суда является основополагающим для принятия точной кадастровой стоимости недвижимости.  

Какие документы нужны для переоценки кадастровой стоимости

Предполагается два фундаментальных варианта решения спора, это досудебный — то есть,путём официального обращения в комиссию Росреестра, и если вы не согласны с решением комиссии — обращаемся в суд. Досудебное решение предполагает подачу официального прошения(заявления) в Роскадастр-комиссию, как через каналы Интернет, так и при прямом посещении подразделения Росреестра. Необходимо предъявить следующие документы:

  • Оригинал (допускается копия, если провели расчет через интернет) платёжки об оплате госпошлины (только при обращении в суд- 4500руб. за каждый участок для Юрлиц и 300 руб. – для физлиц). В комиссию Росреестра не нужно ничего оплачивать;
  • Экземпляр Отчётного Акта об определении цены объекта собственности;
  • Экземпляр положительного отчетного акта на экспертизу со стороны профильного СРО;
  • Нотариальные или официально подписанные и заверенные копии правоустанавливающих документов на собственность;
  • Решение официального органа Роскадастра- Комиссии ( необходимо только для судебной инстанции) и др. документы.

Оплата пошлин

При обращении в Росреестр никаких пошлин не нужно оплачивать, так как это досудебный вариант рассмотрения вопроса. При подаче в суд предусмотрены госпошлины следующего размера, в соответствии с НК РФ 333.19:

  • В случае, если истцом возникают нюансы по фактам оспаривания по фактическим результатам государственных, федеральных, местных органов управления, имеющие все признаки недействительности положений нормативных регламентов, которые были приняты в своё время органами власти, то по НК РФ статья 333.19 пункт 1 п.п. 6 для физических лиц и граждан установлен сбор в размере 300 рублей, для всех остальных категорий – 2021 руб за 1 обращение.
  • В случае оспаривания со стороны истца результатов по ненормативному положению кадастровой оценки недвижимости или права собственности, или действии( с возможным бездействием) органов местного самоуправления, которые издали акт с признаком ненормативного расчёта, взимается согласно ст. 333. 10 пункт 1 п.п. 7 действующего положения НК РФ с физического лица государственный сбор в сумме 300 рублей, с юрлица или прочих не указанных лиц в статье- 2021 рублей.

Какие основания пересмотра фактической кадастровой оценки

Головотяпство местных органов самоуправления, это важный момент для решения вопросов по оспаривания цены кадастра. Кроме этого есть дополнительные факторы, которые предусматривают переоценку недвижимости:

  1. Первичная постановка участка или недвижимости на учет в Росреестр, в том числе после приобретение нового права.
  2. Земельному наделу собственника, построенному и функционирующему объекту капитального строительства был нанесён вред вследствие природной стихии, военных действий, стихийных катастроф, повреждение плодородности почв вследствие иных факторов.
  3. Имеется факт незаконного повышения стоимости после проведённой ревизии.
  4. Кадастровая стоимость имеет все признаки повышения от рыночной(рекомендуемое превышение не более 30%).

Если с земельными участками Росреестр разобрался, и идёт «на уступки» собственникам, то в объектах капитального строительства есть острые углы пересмотра данных по объективной стоимости недвижимости. Главный упор, это снижение стоимости за счёт износа домов. Планируется, что в ближайшее время государство сумеет найти оптимальное решение проведения расчётов для зданий, ресурс эксплуатации которых составляет от 50 лет и более, так этот показатель сегодня занимает почти 85-87% всего жилого фонда страны. Правительство планирует привести всю кадастровую систему России в надлежащий вид, ведь от кадастровой стоимости земли и имущества зависит экономический рост регионов, и в том числе инвестирование в региональные бюджеты. В будущем от стоимости земли будет зависеть привлекательность для инвесторов по привлечению дополнительного финансирования региона. Таким образом, если вы хотите знать объективную сторону начисления налога на землю или правильный расчет страхования, а может быть вам нужно оформить залог земли, то конечная сумма кадастровой стоимости играет важную и определяющую роль в этом процессе.

Статьи на тему:

Многие из нас знают, как дорог каждый день, когда под рукой нет необходимого пакета документов, в частности, для имущественного права — квартиры, комнаты, гаража, земельного участка нужно кадастровый паспорт сделать срочно в день обращения через специальную форму на нашем сайте.  Основная функция…

Получить кадастровый паспорт онлайн О том, стоит ли получить кадастровый паспорт онлайн, бытует множество мнений. И те, которые заказывали указанную услугу, только положительно отзываются об этом. Почему? Испытав на себе всю простоту обработки документов, уже не хочется вдаваться в…

Где заказать кадастровый паспорт на квартиру? Как можно решить вопрос с получением кадастрового паспорта, который необходим как основной документ любого имущественного права на территории России. Для этих целей вам необходимо заказать кадастровый паспорт, который выдаёт официальный орган в лице…

Как оспорить кадастровую цену квартиры и платить меньше налогов?

В прошлом году я купила квартиру за 6 млн рублей. В этом году мне впервые начислили за нее налог. Оказалось, что ее кадастровая стоимость составляет не 6, а 8,5 млн рублей — на 2,5 млн рублей дороже. Следовательно, налог за нее выше, поскольку его считают от кадастровой стоимости.

Я считаю, что покупала квартиру по рыночной цене, а кадастровая сильно завышена. Как можно подать на пересмотр кадастровой стоимости квартиры, чтобы в будущем платить меньше налогов? Много ли усилий и времени это займет, чтобы не платить лишнюю тысячу в год?

Полина

Подать заявление на пересмотр кадастровой цены квартиры можно двумя разными способами. А вот насколько это выгодно и не превысят ли затраты на оспаривание конечную выгоду — тут все индивидуально и нужно считать.

Разберемся в этом вопросе.

Кадастровая цена и налоги

С 1 января 2021 года в 28 регионах РФ ввели новый расчет налога на имущество физических лиц. В частности, налог на недвижимое имущество, в том числе и квартиры, теперь рассчитывают исходя из кадастровой цены. Раньше его считали на основе инвента­ри­за­ционной, поэтому получалось дешевле. Подробнее об этом написано на сайте налоговой.

Изначально закон предусматривал переходный период — пять лет. За это время ставка налога должна была ежегодно расти и достигнуть запланированной величины в 2021 году. Но в августе 2021 года срок уменьшили до четырех лет и изменили формулу расчета налога. Теперь ставка зависит от региона. Те 28 регионов, которые начали первыми применять новую формулу, уже платят по максимальной ставке. С 2021 года еще 64 региона перешли на новую формулу расчета. С 2021 года по новой формуле работают все регионы.

Базовая ставка налога на квартиру — 0,1% от кадастровой стоимости, но предусмотрен налоговый вычет. Для этого из общей площади квартиры вычитают 20 м² и к оставшейся площади применяют ставку. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя размер вычета может быть увеличен, поэтому точную информацию о ставках и льготах по региону лучше тоже смотреть на сайте налоговой.

Формула для расчета достаточно сложная, поэтому пользуйтесь калькулятором. Потребуется указать регион, период и кадастровый номер квартиры: калькулятор считает налог только по конкретному объекту.

Если кадастровая стоимость квартиры завышена

Уже начисленные налоги пересчитают, если будет решение комиссии или суда. Но есть ограничения.

Если завышенная кадастровая стоимость установлена с того года, когда вы приобрели квартиру, то есть с 2017, то налог начислили за 2017 и 2021 годы. По решению комиссии или суда за 2021 год можно пересчитать налог за 2017 и 2021 годы.

Если бы вы приобрели квартиру в 2015 и обратились за перерасчетом только в 2021 — налог пересчитали бы только за три года: за 2016, 2021 и 2021 годы. В таком случае 2015 год выпал бы из пределов срока исковой давности.

Есть и третий вариант. Кадастровую стоимость установили в 2017 году и в этом же году начислили налог. А в 2021 году муниципалитет кадастровую стоимость пересмотрел — причем не важно, снизил или повысил. Важно, что за 2021 год вы заплатили налог по новой стоимости. Поэтому, даже если суд в 2021 году примет решение о том, что кадастровую стоимость завысили, налог пересчитают только за 2021 год.

Сколько переплатите за 10 лет

Если вы планируете жить в квартире хотя бы десять лет, давайте примерно подсчитаем, сколько налогов вы заплатите. Точно подсчитать сложно — и вот почему.

Во-первых, правительство может поднять налоги. Во-вторых, переоценку кадастровой стоимости жилых помещений разрешено делать не чаще чем раз в три года и не реже чем раз за пять лет. Для Москвы и Санкт-Петербурга — не чаще одного раза в два года. По результатам оценки стоимость может как возрасти, так и упасть, поэтому точные цифры спрогнозировать нельзя.

Для наглядности приведу два расчета: по текущей кадастровой стоимости и по стоимости в 6 млн рублей. Представим, что во втором случае вы добились уменьшения первоначальной завышенной кадастровой цены и теперь платите по ней. Из таблицы видно, что, если вы будете владеть квартирой еще 10 лет, разница в налоге составит 20 тысяч рублей.

Вы не указали регион и дату, когда приобрели квартиру, поэтому расчет приблизительный.

Расчет налога на имущество за 2021 год для квартиры 100 м²

Кадастровая цена 8,5 млн Р

8 500 000 Р / 100 м² = 85 000 Р

Кадастровая цена 6 млн Р

6 000 000 Р / 100 м² = 60 000 Р

Кадастровая цена 8,5 млн Р

20 м² × 85 000 Р = 1 700 000 Р

Кадастровая цена 6 млн Р

20 м² × 60 000 Р = 1 200 000 Р

Налоговая база с учетом вычета

Кадастровая цена 8,5 млн Р

6 800 000 Р

Кадастровая цена 6 млн Р

4 800 000 Р

Кадастровая цена 8,5 млн Р

6800 Р

Кадастровая цена 6 млн Р

4800 Р

Кадастровая цена 8,5 млн Р

68 000 Р

Кадастровая цена 6 млн Р

48 000 Р

Как устроен процесс переоценки кадастровой стоимости

Сделать переоценку кадастровой стоимости можно двумя способами: обратиться в административную комиссию по рассмотрению споров о кадастровой цене недвижимости или пойти в суд, минуя комиссию. Физические лица могут идти сразу в суд, организации обязаны сначала обратиться в комиссию.

В обращении в комиссию есть плюсы: она рассматривает заявление за месяц, а само обращение не требует особых усилий. Но есть и минус: могут отказать просто так, чтобы не брать решение на себя, а отдать все на откуп суда.

Основания для пересмотра кадастровой цены

Существует три основания для пересмотра кадастровой цены квартиры в суде.

Недостоверность сведений об объекте недвижимости. Например, при определении кадастровой стоимости недвижимости использовалась неверная площадь, целевое назначение, данные при расчете стоимости и т. д.

Установление несоответствия рыночной и кадастровой цены. Рыночную цену установят на тот момент, когда была установлена кадастровая цена, и определят несоответствие.

Обжалование решения комиссии. Если уже обращались в комиссию и она отказала, можно обжаловать именно решение комиссии.

В вашем случае основанием будет как раз установление несоответствия стоимости, если вы пойдете прямо в суд.

Сколько стоит переоценка кадастровой стоимости

Для комиссии вам понадобится отчет независимой экспертизы об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости и заявление. Отчет обойдется в сумму от 2 до 10 тысяч рублей, цена зависит от региона. Составить заявление можно самостоятельно, вот примерная форма. Если не получится, обратитесь к юристу. С вас возьмут от тысячи до 5 тысяч рублей, но цены в регионах могут различаться.

Для суда расходы вырастут. Кроме отчета понадобится оплатить государственную пошлину за подачу заявления в суд — 300 рублей. Для суда, скорее всего, придется привлечь юриста. Расценки такие: составить административное исковое заявление стоит 2—5 тысяч рублей, а если потребуется участие в суде, придется заплатить 5—10 тысяч. Для Москвы и Санкт-Петербурга выйдет еще дороже.

Для обращения в суд и/или комиссию также понадобятся:

  1. Нотариально заверенная копия правоустанавливающих документов на недвижимость.
  2. Кадастровая справка о кадастровой стоимости квартиры. Стоимость в справке должна быть указана та, что оспаривается.
  3. Документы об оплате государственной пошлины. Для комиссии оплачивать пошлину не нужно.

Получается так: если вы сможете добиться пересмотра в административной комиссии и не будете обращаться к юристам, выгода есть. Тем более в комиссии можно бесплатно все сделать. Но гарантий нет, поскольку Росреестр не хочет брать на себя ответственность, отказывает и отправляет в суд. С судом уже бесплатно точно не получится. Если выиграете — сможете возместить понесенные расходы в разумных пределах.

Мое мнение

Если по вашим подсчетам разница в налогах после переоценки составит больше 10 тысяч рублей за 10 лет и вы готовы лично участвовать во всех процедурах без юриста — выгода есть. Но стоят ли такие усилия сэкономленных средств, решайте для себя самостоятельно.

Если у вас есть вопрос об инвестициях, личных финансах или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: