Перепланировка нежилого помещения и инструкция по узакониванию перепланировки

Узаконивание перепланировки нежилого помещения: Нюансы согласования и оформления

Что понимают под перепланировкой нежилого помещения?

Любая перепланировка должна быть согласована, так как изменение конфигурации помещения может нарушить безопасность всего здания. Согласовывать работы нужно до их начала. После выполнения кадастровый инженер подготовит новые техдокументы. Они будут основой для того, чтобы внести изменения в ЕГРН. Пока изменения не зафиксированы в реестре, с помещением нельзя проводить никакие сделки.

Несогласованная перепланировка – незаконна. Тоже касается и ситуаций, когда проект был согласован, но во время работ от него отошли. Ответственность за незаконные работы:

  • Помещение нужно привести в исходное состояние за свой счет.
  • Штраф.
  • Отказ в продлении лицензии (если деятельность, которую вы ведете, требует обязательного лицензирования).
  • Требование о прекращении действия договора аренды (если перепланировку сделал арендатор).

При этом уплата штрафа не отменяет того, что вам придется возвращать помещение в прежнее состояние.

В чем отличие от обычного ремонта

Согласовывать нужно в тех случаях, когда ремонт подразумевает:

  • Изменение площади и высоты.
  • Заделка или устройство окон и дверей.
  • Обустройство отдельного входа.
  • Объединение нескольких помещений в одно.
  • Перенос перегородок.

Узаконивание перепланировки в помещениях, расположенных в нежилых ОКСах и МКД отличается. Узнайте, как пройти процедуру, на консультации у специалиста «Геомер групп».

Что делать, если сделана незаконная перепланировка

Когда перепланировка была сделана самовольно, ее нужно узаконивать. Всегда есть риск получить отказ от согласующих органов. Особенно, если объект находится в жилом МКД. Чаще всего в административном порядке сделать это невозможно. Придется обращаться в суд. В узаконивании есть и другие нюансы:

  • Нужно получить техническое заключение. Оно подтверждает, что несущие конструкции не нарушены, помещение безопасно для людей. Все нарушения эксперт отразит в заключении. Если вы знаете, что работы были выполнены с нарушением строительных норм, лучше заранее устранить недостатки.
  • Еще одно частое явление – старая перепланировка, которая так и не была узаконена. Такие ситуации встречаются со старыми зданиями, в которых изменения делали еще до изменений в законодательстве. О том, что когда-то в помещении была другая конфигурация, свидетельствуют красные линии на поэтажном плане. Это несложные ситуации, с узакониванием обычно не бывает проблем. Нужно получить техплан помещения. Заказать техплан нежилого помещения можно в компании «Геомер групп». Наш кадастровый инженер приедет на объект, сделает все необходимые промеры и подготовит техплан. С этим техпланом вы обращаетесь в Росреестр, чтобы внести изменения. Мы можем пройти процедуру регистрации, представляя ваши интересы в Росреестре.
  • С проектом, техническим заключением и техпланом можно обратиться в контролирующие органы. Небольшую перепланировку муниципальные власти, как правило, согласовывают.
  • Если муниципальные органы отказали, значит нужно собирать документы в суд. Заключение эксперта и техплан будут подтверждать вашу правоту. Если суд вынесет решение в вашу пользу, вы можете обратиться в Росреестр и внести изменения в ЕГРН. Основанием для этого будет судебное решение.
  • Подавать заявление в Росреестр может только собственник помещения. В то же время, перепланировку нежилых помещений чаще делают арендаторы, которые им пользуются. Поэтому прежде чем начинать любые работы, сначала нужно получить согласие собственника. Когда помещение находится в долевой собственности, согласие нужно получать от всех правообладателей.

Особенности узаконивания перепланировки с изменениями в несущих конструкциях

Такие ситуации являются самыми сложными. В большинстве случаев придется обращаться в суд. Это связано с тем, что вмешательство в несущие конструкции может сказаться на безопасности всего здания. Обязательно потребуется получить техническое заключение, что вмешательство в конструкции не нарушило их несущие функции. В этом случае эксперт дает заключение, что изменения не нарушают требования к безопасности.

Даже при наличии положительного заключения экспертов узаконить такую перепланировку через муниципалитет получается не всегда. Чаще подобные вопросы решаются через суд. Вам потребуется доказать, что изменения не угрожают безопасности. Если доказать не получится, придется восстанавливать несущие функции измененной конструкции за свой счет.

В сложных случаях обращение в суд – это единственный способ узаконить изменения. Но нужно понимать, что судебное разбирательство не является гарантией того, что суд встанет на вашу сторону. По судебной практике суды часто встают на сторону администрации и отказывают в узаконивании перепланировки.

Особенности узаконивания перепланировки без изменения в несущих конструкциях

Согласовать такой вариант намного проще. Процедура проходит в несколько этапов:

  1. Подготовка проектной документации. Заказывать проект нужно в организации, которая имеет допуск СРО.
  2. Подготовка техплана. В компании «Геомер групп» можно заказать подготовку технического плана нежилого помещения.
  3. Подача заявления в согласующие органы. С проектом и техпланом нужно обратиться в согласующие органы. Если изменения не значительные, решение может быть принято на основании предоставленных документов. В некоторых случаях на объект выезжает комиссия.
  4. Заявление в Росреестр на внесение изменений. К нему нужно приложить техплан и акт, полученный в муниципалитете. Документы можно подать самостоятельно, через МФЦ. Также можно доверить эту работу нашим специалистам. Кадастровый инженер подаст все документы в Росреестр. По окончании процедуры вы получите на руки выписку из ЕГРН. После этого перепланировка будет законной.

Сроки узаконивания

Сроки, необходимые для прохождения процедуры узаконивания, могут сильно отличаться в каждом конкретно взятом случае. Приходите на консультацию к нашему эксперту. Он оценит вашу ситуацию и расскажет о возможных вариантах развития событий.

В среднем, срок согласования, если не были затронуты несущие стены, составляет до полугода. Чтобы узаконить изменения затрагивающие несущие конструкции административным путем, требуется около года. При обращении в суд процесс узаконивания может длиться до двух лет.

Где узаконить перепланировку

Это зависит от того, где находится помещение:

  • Помещение в нежилом здании – заявление нужно подавать в территориальное БТИ.
  • Помещения в МКД – сначала работы нужно согласовать с жилинспекцией.

Также могут потребоваться дополнительные согласования:

  • Москомархитектура. Согласовывать нужно в том случае, если проектом предусмотрено изменение внешнего вида здания. Например, обустройство отдельного входа.
  • Мосгаз. Если планируется устанавливать газовое оборудование.
  • Москомнаследие. В том случае, если помещение находится в здании, признанном объектом культурного наследия.
  • Роспотребнадзор. Согласовывать нужно перепланировку помещений, расположенных в жилых домах.

Также согласование может потребоваться в Мосэнерго, ГПН, санитарных службах и т.д. Чем сложнее выполненные работы, тем больше согласований нужно получить. Чтобы узнать, где нужно согласовывать перепланировку в вашем случае, приходите на консультацию в компанию «Геомер групп». Мы поможем вам подготовить документы и согласовать выполненные работы в контролирующих органах.

Документы

Для узаконивания потребуется большой пакет документов:

  • Учредительные документы.
  • Правоустанавливающие документы на объект.
  • Согласие всех собственников.
  • Согласие жильцов дома, если помещение находится в МКД.
  • Поэтажный план и экспликация.
  • Проект.
  • Схема размещения электрооборудования, сертификаты на него.
  • Техзаключение о том, что эти работы допустимы и не нарушают безопасность здания.
  • Техплан на помещение после выполненных работ.

Основная сложность этапа сбора документов заключается в том, что для их подготовки потребуется обращаться в разные организации. Подготовку поэтажного плана и экспликации можно заказать в нашей компании. При необходимости наши специалисты помогут согласовать перепланировку с собственниками, жильцами, контролирующими органами.

Когда не получится узаконить

  • Работы нарушают прочность и безопасность здания.
  • Ухудшился внешний вид фасада.
  • Нарушена нормальная работоспособность вентиляции, пожарного оборудования.
  • Затруднен или отсутствует доступ к инженерным коммуникациям.
  • Затронуты места общего пользования.

Невозможно узаконить перепланировку также в тех зданиях, которые предназначены к сносу. Единственное исключение из этого правила – изменение конфигурации было сделано для того, чтобы обеспечить безопасность эксплуатации ветхого здания.

Источник: https://geomergroup.ru/article/uzakonivanie-pereplanirovki-nezhilogo-pomesheniya.html

Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

Последнее изменение: Июнь 2021

К перепланировке нежилых помещений предъявляют те же требования, что и к жилым. Необходимо согласовать свои действия с компетентными органами. Иначе будет наложено наказание. Поэтому возникает вопрос, куда обращаться за разрешением, какие документы необходимо подготовить, как узаконить самовольную перепланировку.

Что понимают под перепланировкой нежилого помещения?

Под перепланировкой нежилого помещения подразумевают работы, в результате которых изменяется конфигурация объекта недвижимости. К ним относят:

  • разборку и перенос окон и дверей;
  • разбор и перенос перегородок;
  • изменение площади;
  • прочие работы по реконструкции.

Важно! Часто под перепланировку попадают несущие конструкции. Поэтому следует рассчитывать допустимую нагрузку, чтобы избежать трещин, деформации, обрушения, прочих негативных последствий.

Пример 1. А. Б. Степанов приобрел нежилое помещение в многоквартирном доме с целью открытия магазина обуви. Для расширения площади торгового зала необходимо убрать одну перегородку. Такие работы относятся к перепланировке. Поэтому потребуется их узаконить.

Разница между перепланировкой и переустройством

Следует отличать перепланировку от работ по переустройству. В соответствии со статьей 25 ЖК РФ к переустройству относят работы, связанные с заменой, установкой и переносом:

  • инженерных коммуникаций;
  • сантехники;
  • электрооборудования;
  • других видов коммуникаций.

Все изменения, связанные с переустройством, отражают в технической документации на объект.

Законодательство

Законодатель не установил требования к перепланировке нежилого помещения. Согласно судебной практике к таким ситуациям применяют нормы жилищного права.

В каждом субъекте РФ действует свой регламент и правила согласования перепланировки. Например, правительством г. Москва приняты постановления от 27.08.2012 года № 432-ПП, от 25.10.2011 года № 508-ПП.

Порядок узаконивания перепланировки нежилых помещений

Узаконивание перепланировки нежилого помещения проходит в несколько этапов. Рассмотрим пошаговый план действий.

Изготовление проекта (шаг 1)

Собственник выбирает организацию, которая готовит проект изменений. В проект вносят следующие сведения:

  • характеристики объекта;
  • перечень работ;
  • требования к безопасности;
  • планируемые результаты работ.

Документ готовит специалист, который входит в СРО проектировщиков.

Согласование с надзорными органами (шаг 2)

Планируемые изменения согласовывают с контролирующими органами. Заявитель обращается в Роспотребнадзор, государственный пожарный надзор, комитет по градостроительству и архитектуре, комитет по охране памятников архитектуры, жилищную инспекцию. По результатам проверки выдают заключения.

Важно знать! Для проведения перепланировки помещения, находящегося в МКД, потребуется учесть права и интересы живущих по соседству граждан. Нужно будет провести общее собрание жильцов и получить их согласие.

Пример 2. И. А. Гаврилов подготовил план перепланировки нежилого помещения, находящегося в МКД. Для согласования планируемых работ он обратился к председателю дома с просьбой провести общее собрание жильцов. Собственники квартир проголосовали за перепланировку. Результаты голосования зафиксировали в протоколе. Один экземпляр передали И. А. Гаврилову.

Выдача разрешения на перепланировку (шаг 3)

Документы передают отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта для получения разрешения на перепланировку.

Потребуется предоставить следующие документы:

  • заявление;
  • проектную документацию;
  • свидетельство о праве собственности;
  • паспорт (для граждан);
  • учредительные документы (для юридических лиц);
  • технический паспорт;
  • заключения контролирующих органов.

Если перепланировку затеял арендатор, нужно будет получить согласие собственника помещения.

Проведение работ по перепланировке (шаг 4)

После получения разрешения собственник проводит запланированные работы в соответствии с проектом и техническим заключением. Отступать от требований нельзя, иначе на этапе приемки возникнут проблемы.

Получение акта завершенной перепланировки (шаг 5)

Завершается ремонт составлением акта. Для фиксации результатов приглашают инспектора БТИ. Если отступлений от требований проекта не обнаружено, составляется акт по скрытым работам и акт о завершенной перепланировке.

Постановка на кадастровый учет (шаг 6)

Кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий проведут обмеры и зафиксируют параметры объекта. Могут быть выявлены отступления от проектной документации. Такие факты отражаются в заключении. При существенных нарушениях в кадастровом учете отказывают.

Итоги обследования отражают в техническом плане. На основании него объект ставят на кадастровый учет.

Регистрация в Росреестре (шаг 7)

После постановки на кадастровый учет сведения о недвижимости вносят в государственный реестр. С этого момента перепланировка считается узаконенной. Владельцу нежилого помещения выдают выписку из ЕГРН.

Ответственность за самовольную перепланировку

Если работы проведены без необходимых согласовательных процедур или с нарушением проектной документации, на собственника может быть наложено наказание.

КоАП РФ предусматривает следующие виды ответственности:

Нарушение Наказание
ч. 2 ст. 7.24 – распоряжение федеральной собственностью граждане – штраф от 1 000 до 1 500 руб.
должностные лица – от 2 000 до 3 000 руб.
юридические лица – от 20 000 до 30 000 руб.

Помимо ответственности в виде штрафа на лицо возлагается обязательство вернуть объект в первоначальное состояние или узаконить самовольную перепланировку.

Узаконивание самовольной перепланировки

Часто собственники помещений сначала делают самовольную перепланировку помещения, а затем сталкиваются с необходимостью ее узаконить (см. как узаконить уже сделанную перепланировку).

Лицо обращается за оформлением проекта документации, в котором фиксируются уже проведенные работы. Эксперт проводит проверку несущих элементов здания на предмет наличия угрозы безопасности.

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то составляют техническое заключение и согласовывают изменения с муниципалитетом.

Затем объект обследуется кадастровым инженером с оформлением технического плана. Недвижимость ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре.

Узаконивание перепланировки через суд

На практике бывает, что муниципалитет отказывает в узаконивании перепланировки. В этом случае следует обращаться в суд с исковым заявлением.

Вместе с иском предоставляют следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности на недвижимость;
  • проектную документацию;
  • технический паспорт;
  • заключения контролирующих органов;
  • технический план, составленный кадастровым инженером.

Если суд удовлетворит заявление, Росреестр внесет сведения о нежилом помещении в ЕГРН на основании судебного решения.

В случае, когда выявлены факты нарушения законодательства, судья отказывает в иске. На собственника возлагают обязанность восстановить исходное состояние объекта. Кроме того, может быть наложен штраф в соответствии с КоАП РФ.

Подведем итоги

Таким образом, позаботиться об узаконивании перепланировки следует до выполнения ремонтных работ. Собственнику необходимо подготовить проектную документацию, получить необходимые согласования. К работам желательно приступать после оформления разрешения на перепланировку. Если установленная законом процедура будет соблюдена, при регистрации изменений в Росреестре проблем не возникнет.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: