Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка

Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка

Недвижимость — это объект, имеющий свою цену, характеристику. Каждый земельный участок имеет свои индивидуальные характеристики. К таким характеристикам, в том числе, относятся: категория земельного участка и вид разрешенного использования. В соответствии с назначением земли и видом его использования и рассчитывается кадастровая стоимость конкретного земельного участка..
Кадастровая стоимость – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в отношении вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик
. Определение кадастровой стоимости земельного участка производится строго в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, порядок определения и расчёта кадастровой стоимости подробно регламентирован и состоит в следующем:

1. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков, которая должна проводиться не реже одного раза в 5 лет.

2. Управление Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации готовит перечень всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке.

3. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки.

4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости.

В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.
Все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 17 видов разрешенного использования.
В составе населенного пункта все земли делятся на административно-территориальные единицы, а в составе таких единиц выделяются соответствующие кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.
Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра.
Данный показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования. То есть, применительно к землям населенных пунктов, удельная кадастровая стоимость определяется для 17 допустимых видов разрешенного использования применительно к каждому кадастровому кварталу.
Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденной для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.
При этом, если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше
.

5. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости.

6. Утверждение органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации результатов определения кадастровой стоимости.

7. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:

· его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;

· размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу.

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (распоряжения о предоставлении земель? договоры аренды и купли-продажи, акты выбора земельного участка и др.). Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам.Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать функциональному назначению возведенного в установленном порядке объекта недвижимости на данном земельном участке.В свою очередь, функциональное назначение объекта определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию. Приведем пример, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «Офис», то участок будет отнесен к группе № 7 — Земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.
В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил
.

Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость — это цена земли, определяемая согласно положениям закона № 135-ФЗ от 2021 года. Кадастровая стоимость рассчитывается в результате государственной оценки участков и зависит от ряда параметров: площади, места расположения, категории, разрешенного использования и прочих характеристик земель.

Установить или изменить стоимость земли можно:

  • По итогам ее государственной оценки.
  • По итогам рассмотрения спора об изменении кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре.
  • По результатам рассмотрения дела об обжаловании кадастровой стоимости в суде.

Кадастровая стоимость была назначена для всех земель России, и данные об этом были внесены в ГКН в 2021 – 2021 годах для последующего расчета земельного налога. Однако, помимо определения размера земельного налога для каждого участка, кадастровая стоимость может также потребоваться:

  • При расчете арендной платы за землю.
  • При установлении платы за пользование земельными участками.
  • Для оценки выкупной стоимости государственного или муниципального участка в случае его выкупа.
  • При продаже государственных или муниципальных земель собственникам строений, находящихся на этих участках.
  • В некоторых других случаях.

Согласно закону № 135-ФЗ от 2021 года кадастровая оценка ведется каждое пятилетие по инициативе органов власти.

Также, несмотря на то, что кадастровая стоимость была рассчитана для всех существовавших участков, до сих пор может понадобиться заново ее определить для:

  • Участков, которые вновь учтены (например, в связи с объединением участков или разделом участка).
  • Ранее учтенных земель.
  • Участков, у которых изменились их характеристики, повлекшие пересчет их кадастровой стоимости (например, площадь земель).

Расчет кадастровой стоимости участков осуществляется согласно:

  • Методическим указаниям, утвержденным 12 августа 2021 года приказом Минэкономразвития № 222.
  • Порядку определения кадастровой стоимости, установленному 18 марта 2021 года приказом Минэкономразвития № 113.

Процесс кадастровой оценки стоимости земли выглядит следующим образом:

  • Принятие компетентным органом решения о проведении оценки.
  • Создание списка земельных участков, подлежащих оценке.
  • Поиск лица, выполняющего работы по расчету кадастровой стоимости земель и заключение с ним соответствующего договора.
  • Собственно, определение кадастровой стоимости земли.
  • Составление отчета о проведенных работах.
  • Экспертиза отчета.
  • Утверждение результатов.
  • Публикация информации об определенной стоимости участков.
  • Внесение итогов в ГКН.

Данные о кадастровой стоимости всех земель России содержатся в электронном виде в фонде данных Росреестра, узнать кадастровую стоимость вашего участка можно на его официальном сайте. Надо лишь ввести кадастровый номер в соответствующем поле публичной кадастровой карты и нужные сведения сразу отобразятся.

Также эту информацию можно получить непосредственно в Росреестре, заказав справку о кадастровой стоимости земельного участка. Форма кадастровой справки установлена приказом Минэкономразвития РФ  № 566 от 2021 года.

Данная услуга осуществляется бесплатно. Справка будет готова в течение пяти дней после вручения сотруднику Росреестром соответствующего заявления. Сведения о кадастровой стоимости заполняются на дату, указанную в заявлении.

Также на сайте Росреестра можно почитать отчеты об определении кадастровой стоимости и об оценке рыночной стоимости, узнать решения, на основании которых обжалована кадастровая стоимость, а также ознакомиться с классифицированными данными об объектах оценки.

Найти все эти сведения можно с помощью сервиса под названием — Фонд данных кадастровой оценки, который предоставляет всем желающим информацию о том, как именно была назначена кадастровая стоимость земель.

Если у вас имеются вопросы об определении и кадастровой стоимости участка, то проконсультироваться об этом можно у наших специалистов.

Определение кадастровой стоимости земельного участка: зачем нужна оценка и как рассчитывается?

Ревизия земель проводится в определённые сроки. В ходе её проведения устанавливается кадастровая стоимость на большие площади земельных массивов. Эта стоимость, выявленная путём проведения оценки или переоценки, в дальнейшем повлияет на размер налоговых платежей владельцев, на определение размера рыночной цены каждого участка земли, расположенного в этом земельном массиве.

Что это такое?

Кадастровая стоимость (КС) – стоимостное выражение участка земли, установленное в процессе проведения государственной оценки или в некоторых случаях – вне её.

Законодательное определение КС земельного участка: – стоимость объекта недвижимости, установленная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной земельной оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст.16, 20, 21, 22 Федерального закона (пп. 2 п. 1 статьи 3 закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Оценка КС земельного участка – это расчёт и установление наиболее вероятной цены недвижимого объекта, по которой он может быть куплен.

Она производится исходя из целей, закреплённых в законодательстве:

  • налогообложения (в соответствии с Налоговым кодексом, ст. 390 – налоговая база по земельному налогу рассчитывается как кадастровая стоимость земельных участков);
  • установления размера платы за аренду участка, находящегося в собственности муниципалитета или государства в соответствии с пятым пунктом статьи 65 Земельного кодекса;
  • расчёта цены для продажи муниципального или государственного участка земли в соответствии с третьим пунктом статьи 39.4 Земельного кодекса (как купить землю у государства по кадастровой стоимости?).

КС участка земли – официальный стоимостной эквивалент, который берётся в расчёт таких платежей как:

  • налог на землю (как узнать налог на землю по кадастровому номеру?);
  • плата за аренду;
  • изменение вида разрешения на использование земли;
  • выкупная стоимость участка;
  • снятие запрета на строительство и др.

Оценка КС земельного участка окажет существенное влияние на все расходы владельца участка, которые он понесёт в результате его использования. Часто КС земельного участка намного выше её стоимости по рынку. Это происходит по следующим причинам:

  • при её определении используются массовые методы оценивания;
  • заказчиком оценки выступает заинтересованный в максимальных платежах за землю публичный (государственный) орган.

Кто устанавливает?

Расчёт стоимости участка может быть произведён исходя из решения органов власти, муниципального управления или в иных случаях, в соответствии с законодательством. Официально её может установить:

  • лицензированный специалист-оценщик;
  • государственный служащий, у которого в должностной инструкции обозначено установление показателей и коэффициентов;
  • органы государственной власти, уполномоченные по земельным вопросам.

Выбор исполнителя осуществляется путём конкурсного отбора, к участию в котором допускаются лишь те, кто имеет право на заключение таких договоров.

С начала января 2021 года федеральным законом «О государственной…» №237 введены новые правила осуществления оценки. В соответствии с ними каждый российский субъект должен создать уполномоченные учреждения для проведения комплексной оценки недвижимого имущества. Для них чётко регламентированы обязанности:

  • расчёт стоимости объектов;
  • консультирование и разъяснения по всем вопросам проведения оценивания;
  • возмещение полной суммы убытков, которые понёс правообладатель в результате неверного определения стоимости его собственности.

Что учитывается?

Уполномоченным учреждением при расчёте КС участка земли принимаются во внимание следующие характеристики:

  • фактический рельеф участка;
  • наличие транспортного обеспечения до границ участка;
  • наличие инженерных сетей до границ участка;
  • насколько освоены земли вокруг оцениваемого участка.

Специалист при расчёте КС не учитывает:

  • искусственно посаженные деревья и растения;
  • искусственный рельеф, элементы благоустройства, расположенные внутри зоны участка, малые архитектурные формы;
  • улучшения, которые учтены инвентаризационной записью или бухгалтерским учётом.

Если на участке установлены инженерные сети, то кадастровая стоимость должна отразить размер затрат на его подключение к таким коммуникациям. Участок земли считают обеспеченным:

  • инженерными коммуникациями, только в случае их подведения к его границам и наличии возможности их использования;
  • подъездными путями, только в том случае, если они примыкают непосредственно к его границам и дают владельцу возможность ими пользоваться.

Проходящие по территории участка или рядом с его границами ЛЭП, трубопроводы и т.д. не являются основанием признавать его обеспеченным инженерными коммуникациями.

Уполномоченное учреждение, опираясь на указания по проведению оценки из Приказа №226, обязано учесть:

  • вид подъездных путей (железнодорожное полотно, дорога для автомобилей и т.д.);
  • класс проходящей дороги, её значение (частная, федеральная, региональная и т.д.).

От чего зависит?

Расчёт по формулам бюджетным учреждением происходит с опорой на актуальные данные рынка и прочие сведения, связанные с характеристиками объекта в экономическом разрезе его использования. Конечный размер оценки участка будет зависеть от его количественных и качественных характеристик.

При расчёте размера КС учитывают:

  • географическое положение объекта;
  • его удалённость от населённых пунктов;
  • усреднённая рыночная стоимость в регионе;
  • вид назначения;
  • к какой категории относится земля;
  • развитость инфраструктуры;
  • площадь участка.

Как определить?

Процедура, как определяется оценка, регламентирована и состоит из 5 этапов:

  1. Орган власти Российской Федерации или её субъекта принимает решение о проведении переоценки массива земель, которое направляют в местное подразделение Росреестра.
  2. В Росреестре конкретизируют списки подлежащих оцениванию земель. Обычно они представляют собой расположенные рядом земельные участки, которые объединяют в кадастровые кварталы для простоты работы с большим массивом данных.
  3. Росреестр объявляет конкурс среди оценочных организаций, имеющих лицензию, которые смогут провести все требуемые работы по проведению оценки.
  4. Проведённые работы оформляются в отчёт и акт, которые направляются в Росреестр и далее – на утверждение органу власти, ответственному за принятие решения о проведении оценки.
  5. После утверждения установленная кадастровая стоимость вносится в ЕГРН.

Какие нужны документы?

Ниже перечислим документы, которые позволят произвести более тонкие расчёты для определения типа разрешённого использования вверенного участка. Такой расчёт даёт возможность определить незначительные, на первый взгляд нюансы, которые сильно повлияют на окончательный расчёт.

Для запуска процедуры оценки КС необходимо подготовить некоторые документы:

  • кадастровый паспорт с информацией об удельном показателе стоимости участка;
  • межевой проект с расположением застроенных зон в конкретном кадастровом квартале;
  • межевое дело с указанием назначения земли и общей площади участка;
  • техническая документация на недвижимые объекты в пределах границ участка земли;
  • градостроительный план с указанием деталей инфраструктуры кадастрового квартала.

Каждый из перечисленных документов выдаётся за определённую плату, сроки их подготовки могут сильно затягиваться, а для некоторых из них потребуется получить особое разрешение администрации.

Для целей определения КС достаточно запросить их выписки с указанием конкретных данных.

Выписку выдают на основании:

  • общегражданского паспорта;
  • документа, удостоверяющего право на ЗУ.

Формула и методика расчета земли: как рассчитывается?

В настоящее время действует несколько методов, как рассчитать:

  • сравнительный – путём сравнивания со стоимостью похожего участка;
  • затратный – путём определения себестоимости объекта;
  • доходный – путём установления всех источников дохода, их размера с оцениваемого участка.

Во внимание принимаются факторы выбранного метода, и на их основе выводится удельный показатель КС на квадратный метр земли. Если земля относится к нескольким категориям, то расчёт будет производиться по максимальной.

После расчёта величины удельного показателя в кадастровом квартале, его принимают за базовую единицу. Следующий шаг – это его произведение с площадью участка. Итоговая цифра – это искомая величина стоимости объекта.

Способ расчёта сложён и определить с его помощью конечный результат могут квалифицированные оценщики-инженеры. Для определения среднего показателя по региону, сопоставляют 2 показателя (частное):

  • общую цену земель в регионе;
  • общую площадь региональных земель.

Получается тестовый (базовый) удельный показатель для всего регионального земельного массива. Уже с его помощью производятся дальнейшие расчёты по многочисленным формулам. Коэффициенты могут прибавляться или вычитаться из базовой стоимости в зависимости от преимуществ или проблем в оцениваемой зоне.

Дальнейшие расчёты производятся по формуле:

P=S*(pn+pc)*K, где:

  • S – площадь участка;
  • pn – наличие инфраструктуры (в рублях/кВ.м);
  • pc – показатель параметров сделки (например, месторасположение);
  • K – переходный коэффициент (например, место в классификации земель в соответствии с гос.классификацией).

Порядок и процесс проведения

Процесс проведения государственной оценки КС земельных участков включает в себя несколько этапов:

  1. государственным или муниципальным органом власти Российской Федерации издаётся Приказ, в соответствии с которым составляется список ответственных исполнителей и земельных массивов, подлежащих оценке;
  2. производится раздел каждого земельного массива на несколько кадастровых кварталов;
  3. отдельным приказом привлекается лицензированная оценочная организация, принявшая участие в объявленном конкурсе;
  4. оценочная организация устанавливает усреднённую кадастровую стоимость для каждого кадастрового квартала по двум основным показателям – средней цены по рынку и виду целевого использования;
  5. выявляет КС одного квадратного метра конкретного кадастрового квартала;
  6. устанавливает кадастровую стоимость конкретного земельного участка путём перемножения его площади на цену квадратного метра;
  7. полученные данные фиксируются и оформляются отчётом.

Решение комиссии об определении

Оспорить КС земельного участка можно в том случае, если она сильно завышена. Правом оспаривания наделен любой гражданин, если его права были затронуты проведенной оценкой и ее результатами. Обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения стоимости по кадастру – один из способов оспаривания.

Обращение подразумевает одновременное предоставление пакета документов:

  • заявление;
  • копию документа, устанавливающего право, заверенную должным образом;
  • выписку о кадастровой стоимости из ЕГРН;
  • иные документы, подтверждающие факт установления стоимости по недостоверным данным.

Срок рассмотрения обращения – 30 дней. Обращение осуществляется по месту расположения земельного участка.

Если оспорить через комиссию не получилось, то следующий шаг – обращение в суд.

Подтверждающие документы

В результате проведения кадастровой оценки составляется два документа:

  • акт определения кадастровой стоимости, принятый в соответствии с Приказом № 514 Минэкономразвития;
  • отчет об определении конечной стоимости, требования к которому устанавливаются на федеральном уровне органом по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Акт и отчет определения

Отчет об определении – это документ, который отражает следующие сведения:

  • территориальное расположение объекта;
  • качественные и количественные характеристики участка;
  • описание самого участка и объектов на нем;
  • стоимость;
  • данные о комиссии.

На основании второго пункта ст.14 закона №237 «О государственной кадастровой оценке», отчет может быть составлен как в бумажном, так и в электронном виде. Акт составляется на каждый участок. В нем отражаются сведения следующего характера:

  • номер кадастрового квартала, к которому был отнесен участок земли;
  • номер земельного надела в пределах кадастрового квартала;
  • общая площадь участка;
  • наименование, номер, дата документа, который послужил основанием проведения оценки;
  • исходный номер участка, в случае проведения оценки для ранее неучтенного участка;
  • к какой категории относится участок земли, а также реквизиты документов, которые послужили основанием установления данной категории;
  • к какому виду использования принадлежит земельный участок, а также реквизиты документов, которые послужили основанием установления данного вида;
  • цена за квадратный метр земли в конкретном кадастровом квартале;
  • итоговая цена земельного участка.

Завершает документ подпись, фамилия, имя, отчество ответственного составителя.

Срок действия

Срок действия оценки стоимости определен в 5 лет.

Как узнать по номеру или адресу?

Любому участку земли, поставленному на учет в Росреестре, присваивается уникальный номер, который можно найти в документах на землю. Официальный портал Росреестра https://rosreestr.ru/site/ предлагает широкому кругу пользователей воспользоваться сервисом для того, чтобы узнать КС на участок.

Для определения следуйте инструкции ниже:

  1. после перехода на ресурс вверху необходимо выбрать пункт «Проверка участка»;
  2. в появившемся окне ввести кадастровый номер (если он известен) или адрес;
  3. нажать кнопку «Найти объект»;
  4. в появившихся результатах выбрать нужный объект.

Или произвести поиск по соседней вкладке «Поиск по адресу (расширенный)», заполнив вкладки:

  • субъект РФ, в котором расположен ЗУ;
  • район и населенный пункт;
  • тип улицы;
  • название улицы;
  • номера дома, строения, квартиры.

В конце нажать кнопку «Найти объект». Система произведет поиск по заполненным данным и выдаст результаты, в которых будет отражена стоимость объекта, дата ее утверждения и внесения в базу, форма собственности, площадь.

На сайте Росреестра есть несколько вкладок, по которым можно определить КС земельного участка. Чтобы воспользоваться услугой необходимо:

  1. зайти на сайт Росреестра https://rosreestr.ru/site/;
  2. перейти по вкладке «Физическим лицам»;
  3. в правом меню из списка электронных сервисов выбрать «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки»;
  4. в открывшемся окне ввести в поисковую строку кадастровый номер объекта;
  5. нажать кнопку «Найти»;
  6. откроется ссылка на вкладку об известной информации о запрашиваемом объекте или ее отсутствии.

Все сведения предоставляются в режиме реального времени бесплатно.

Еще один способ – использование сервиса «Публичная кадастровая карта» https://pkk5.rosreestr.ru/#x=11554711.454933215&y=10055441.59923289&z=3:

  1. перейти по ссылке;
  2. нажать на инструмент «Лупа» в левом меню;
  3. ввести кадастровый номер участка в строку поиска;
  4. при его внесении в базу данных, система отобразит результаты поиска (стоимость, категорию, вид разрешенного использования, площадь).

О том, как узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру, читайте тут, а о том, какими еще способами и по каким данным можно выяснить этот показатель, рассказывается в этой статье.

Установление КС участка земли – обязанность государственных и муниципальных органов власти. Для ее определения учреждения привлекают независимые лицензированные организации оценщиков на конкурсной основе. Суть процесса – определение средней стоимости одного квадратного метра кадастрового квартала, и в дальнейшем – определение КС конкретного земельного участка.

Оценка земельной собственности играет большое значение в жизни государства, ведь от ее размера в итоге будут зависеть налоговые поступления в бюджет.

Иногда оценка проводится по недостоверным данным. При несогласии с кадастровой стоимостью участка любой гражданин может обратиться в специальную уполномоченную комиссию и обжаловать ее. В случае отсутствия результата, следующий шаг – обращение в суд.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: