Пошаговая инструкция для регистрации договора аренды земельного участка в Росреестре и необходимые документы

Пошаговая инструкция по регистрации земельного участка

Согласно российскому гражданскому законодательству, земельный участок в качестве недвижимого имущества является объектом права собственности и других вещных прав.

Права на землю возникают по основаниям, установленным Гражданским, Земельным кодексами, федеральными законами и должны быть зарегистрированы в соответствии с ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Госрегистрация прав на земельный участок является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на него определенного лица. Госрегистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на участок земли. Зарегистрированное право на землю может быть оспорено только в судебном порядке.

Участники отношений при госрегистрации

Регистрацию осуществляют лица, являющиеся собственниками или обладателями иных прав на земельный участок, другие лица в предусмотренных ФЗ № 218 случаях, с одной стороны, и государственный орган регистрации прав — с другой.

Госрегистрация прав на земельные участки проводится в отделениях федеральной службы Росреестра или через многофункциональные центры на местах.

Основания для госрегистрации

Регистрация прав на земельный участок проводится на основании заявления лица и представленных в законном порядке в орган регистрации прав документов.

Действующее законодательство предусматривает следующие виды прав на земельные участки:

  • право собственности;
  • право постоянного (бессрочного) пользования;
  • право пожизненного наследуемого владения;
  • право аренды;
  • право безвозмездного срочного пользования;
  • право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

В список возможных оснований, по которым может быть проведена госрегистрация прав на землю, входят:

  • акты органов государственной или местной власти, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение (обременение) права на земельный участок;
  • договоры, подтверждающие совершение гражданских сделок в отношении участка земли (например, купли-продажи и т. п.);
  • нотариальные свидетельства о праве на наследство;
  • вступившие в законную силу решения суда;
  • акты о правах на земельный участок, выданные уполномоченными органами власти в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
  • межевой план, выполненный кадастровым инженером по результатам кадастровых работ;
  • иные документы, предусмотренные ФЗ № 218.

Необходимые документы

Госрегистрация прав на землю может быть осуществлена только на основании заявления и прилагаемых к нему необходимых документов.

При одновременной постановке земли на кадастровый учет подается единое заявление.

Заявление и документы могут быть представлены в орган регистрации прав:

  • на бумажных носителях при личном обращении заявителя в любое территориальное отделение Росреестра или МФЦ, независимо от нахождения земельного участка;
  • в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью и отправленных по сети интернет на единый портал госуслуг.

Перечень необходимых документов:

  • заявление о проведении госрегистрации прав (и кадастровом учете);
  • гражданские паспорта участников правоотношений;
  • нотариальная доверенность на представителя, которому правообладатель поручил проведение регистрации;
  • документы, служащие основанием для проведения госрегистрации прав;
  • межевой план земельного участка;
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины;
  • иные, предусмотренные законом документы.

В зависимости от особенностей конкретной ситуации перечень документов может варьироваться.

Основные сведения, необходимые для регистрации, должны содержаться в договоре на гражданскую сделку и межевом плане участка.

Для подготовки межевого плана необходимо выбрать кадастрового инженера и представить ему необходимые документы на земельный участок. В ходе кадастровых работ будут определены характерные точки границ участка, которые необходимо согласовать с владельцами смежных земельных наделов. Акт согласования должен прилагаться к межевому плану.

При совершении гражданских сделок с землей сторонам необходимо согласовать все условия. В договоре должна содержаться следующая информация:

  • дата и место составления договора;
  • необходимые сведения о сторонах договора;
  • подробное описание предмета договора (кадастровый номер участка, площадь, категория и вид разрешенного пользования и т. д.);
  • основания для заключения сделки;
  • цена договора и порядок расчета между участниками (в случае возмездной сделки);
  • порядок перехода прав на землю;
  • наличие ограничений и обременений, сохраняющихся при переходе права собственности.

Все условия договора должны отвечать требованиям законодательства. Это будет проверено в процессе регистрации.

Сроки регистрации

По условиям ФЗ № 218 продолжительность процедуры регистрации установлена следующим образом:

  • семь рабочих дней — при представлении документов в отделение Росреестра;
  • девять рабочих дней — в случае подачи документов в многофункциональный центр;
  • три и пять рабочих дней соответственно, когда на регистрацию представляются нотариально удостоверенные документы по сделке.

После приема заявления регистратор вручит заявителю расписку, в которой будет указана дата получения итоговых документов.

Процесс регистрации прав на земельный участок делится на следующие этапы:

  • прием от заявителя документов;
  • проверка полноты состава поданных заявителем документов, их соответствия установленным требованиям оформления и содержания;
  • проведение правовой экспертизы документов (проверка действительности поданных заявителем документов, наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица и наличия ранее зарегистрированных (ранее заявленных) прав на подлежащий регистрации земельный участок;
  • выявление оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
  • при отсутствии каких-либо оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав на земельный участок — внесение соответствующих сведений о нем в ЕГРН. Он содержит информацию о существующих прекращенных правах на объекты правообладателей. Идентификация земельного участка в ЕГРН осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом кадастрового учета;
  • подготовка и выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на земельный участок, посредством совершения на представленных заявителем правоустанавливающих документах надписей о произведенной государственной регистрации прав.

Случаи отказа в госрегистрации

Отказ в регистрации прав на участок земли может произойти по следующим основаниям:

  • право не подлежит государственной регистрации;
  • акт госоргана или органа местного самоуправления признан недействительным;
  • в процессе правовой экспертизы представленных документов выявлены противоречия между уже зарегистрированными правами и заявленными правами на земельный участок;
  • правоустанавливающий документ о земельном участке свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на него;
  • документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют установленным требованиям закона;
  • правообладатель не представил заявление, а также иные необходимые документы на регистрацию ранее возникшего права на земельный участок;
  • с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.

Регистрация официально закрепляет право собственности на землю в государственной базе данных ЕГРН.

Для подтверждения этого факта собственник земельного участка может получить в отделении Росреестра или МФЦ выписку из ЕГРН, а также удостоверенный договор с регистрационной отметкой.

В выписку из ЕГРН включается полное содержание кадастрового паспорта на земельный участок, в том числе его графическая схема с указанием площади и границ.

После регистрации собственник получает законную возможность защищать свое право от посягательств третьих лиц и распоряжаться землей (при соблюдении правил категории земель и вида разрешенного пользования участков).

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Зачем регистрировать договор аренды

Гражданский кодекс, статья 651: договор аренды на срок от года подлежит регистрации

По закону договоры аренды со сроком больше двенадцати месяцев нужно регистрировать в Росреестре. Но нигде не прописаны сроки, в которые нужно уложиться с регистрацией. Можно прийти в Росреестр даже через год после заключения договора, и никто за это не оштрафует.

Но не стоит думать, что раз сроков нет, то можно тянуть с регистрацией. Незарегистрированный договор описывает права и обязанности для арендатора и арендодателя. Если у них воникнет спор, суд рассмотрит такой договор. Но стоит в деле появиться третьим лицам, договор не поможет.

Третьи лица — это не кто-то абстрактный. Это новый собственник помещения, налоговая и лицензирующие органы. Если снять помещение по незарегистрированному договору:

налоговая не разрешит арендатору учесть арендные платежи в расходах и уменьшить налоговую базу при расчете налога на прибыль;

лицензирующий орган не выдаст лицензию на работу в чужом помещении. Не получится открыть салон красоты или магазин с алкогольным отделом.

Статья 617 ГК РФ: если договор зарегистрирован, он действует даже при смене сторон

Собственник может продать помещение или умереть. С юридической точки зрения для нового владельца — покупателя или наследника — незарегистрированный договор аренды не существует. Раз о договоре нет записи в Едином государственном реестре недвижимости и права арендатора нигде не отражены, то и соблюдать такой договор новому собственнику не нужно.

Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз.

Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.

Новый собственник обратился в суд, чтобы освободить свое помещение. Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили.

История из информационного письма Высшего арбитражного суда

Не получится сказать новому владельцу или налоговой: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.

Документы для регистрации

Заявление о регистрации договора аренды может подать и арендатор, и арендодатель. Главное — предоставить в Росреестр необходимый пакет документов.

Точно понадобится паспорт того, кто подает заявление, договор аренды, акт передачи помещения арендатору и документ об оплате госпошлины. Остальное — зависит от того, кто участвует в сделке.

От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.

На регистрацию отправляют несколько экземпляров договора аренды: по одному на каждую сторону сделки и один для Росреестра. К договору прикладывают акт приема-передачи недвижимости, по которому арендатор принял помещение.

Читать в Деле

Как проверить договор аренды

Пошлину оплачивает тот, кто подает заявление на регистрацию. Подавать может любая сторона — арендодатель или арендатор. Размер пошлины разный для ИП и юрлиц:

  • 2 000 ₽ — для ИП;
  • 22 000 ₽ — для юридического лица.

ИП может оплатить пошлину через расчетный счет или по квитанции в банке, а юридическое лицо — только через расчетный счет. Оплату подтверждает квитанция или платежное поручение.

Проверка законности сделки

Перед регистрацией договора Росреестр проверяет не только то, что арендодатель и арендатор заключили договор, но и законность сделки. Вот ситуации, в которых заявителю придется предоставить дополнительные документы:

  • договор аренды подписал представитель, а не арендатор или арендодатель лично;
  • арендодатель сдает часть помещения или здания;
  • арендодатель ИП сдает недвижимость, которую купил в браке;
  • сделка аренды для компании считается крупной;
  • объект аренды в залоге.

Договор аренды подписал представитель. Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.

Лучше на всякий случай проверить доверенность на сайте Нотариальной палаты:

Сдается часть помещения. Бывает, что сдают не целое помещение, а часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план.

ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании. Росреестр не может зарегистрировать такой договор: офисное здание целиком в реестре недвижимости есть, а трех кабинетов с отдельным кадастровым номером — нет.

В этом случае арендодатель должен заказать технический план на часть помещения у кадастрового инженера. Такого специалиста можно найти через интернет. Главное — проверить, чтобы он был в официальном реестре кадастровых инженеров.

Инженер возьмет документы на помещение и договор. В договоре часть помещения должна быть описана текстом и показана на плане. Инженер готовит технический план, а Росреестр бесплатно ставит часть помещения на временный кадастровый учет одновременно с регистрацией аренды. Обычно на подготовку технического плана уходит от пяти до пятнадцати дней.

Арендатор сдает недвижимость, которую купил в браке. Если помещение купили в браке, оно считается общей собственностью супругов. Чтобы сдать его в аренду, придется получить согласие супруга. Такой документ оформляет нотариус.

Не надо делать согласие, если по брачному договору недвижимость принадлежит арендодателю. Если арендодатель купил недвижимость до брака, ему нужно указать это в примечании к заявлению на регистрацию договора.

Сделка аренды считается крупной для компании. Если платежи за весь срок аренды больше 25% от cтoимocти имyщecтвa юрлица, сделка считается крупной. Ее должны одобрить участники на общем собрании или заседании совета директоров компании.

ООО «Калейдоскоп» сдает часть помещения ООО «Терпсихора». Всё имущество «Терпсихоры» стоит 750 000 ₽.

Срок аренды — 24 месяца, ежемесячный платеж — десять тысяч ₽.

Всего «Терпсихора» заплатит 240 000 ₽.

240 000 ₽ — это 32% от стоимости всего имущества компании.

Значит, для аренды офиса участники «Терпсихоры» должны провести общее собрание или совет директоров, принять решение и описать его в протоколе. Вот тогда снимать помещение можно.

Если крупную сделку не одобрит совет директоров или заседание участников, любой участник ООО сможет обратиться в суд, чтобы договор аренды признали недействительным.

Помещение в залоге. Если арендодатель купил помещение в ипотеку или взял кредит под залог этого помещения, необходимо получить письменное согласие банка на сделку.

Как подать заявление на регистрацию договора

Арендодатель или арендатор может подать заявление на регистрацию любым удобным способом: прийти в МФЦ или отправить документы сразу в Росреестр — через сайт или по почте.

Срок регистрации договора — 9 рабочих дней. Если перед регистрацией часть помещения ставят на кадастровый учёт — 12 рабочих дней.

Записаться в МФЦ

В МФЦ нужно взять оригиналы всех документов и одписанные договоры: по одному для каждой стороны и один экземпляр для Росреестра. МФЦ можно выбрать любой, главное, чтобы отделение было в одном регионе с помещением.

Сервис для поиска отделения Росреестра с экстерриториальным приемом

Если помещение находится не в том районе, где арендатор и арендодатель, заявление подают в Росреестр. Например, арендатор из Москвы арендует помещение под кафе в Туле. Чтобы не ехать в Тулу, нужно выбрать отделение Росреестра, которое регистрирует сделки независимо от расположения помещения. На языке Росреестра это называется «отделение с экстерриториальным приемом».

Найти отделение можно на сайте Росреестра:

Подать заявление через сайт

Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, арендодателю и арендатору нужны электронные подписи. Каждый должен подписать свои документы сам: воспользоваться одной подписью для обоих нельзя.

Первый шаг на сайте выглядит так:

Онлайн-сервис, на котором можно подать заявление

Дальше потребуется ввести информацию об объекте и заявителе, загрузить и подписать электронные версии или сканы документов.

Скачать форму заявления о кадастровом учете и регистрации аренды на сайте Росреестра

Заявление и нотариально заверенные копии можно отправить через Почту России. Бумаги нужно пересылать ценным заказным письмом с описью вложений. Получатель — отделение Росреестра по району, где находится помещение, или центральное отделение.

Если подает заявление ветеран Великой Отечественной войны, инвалид I и II групп, сотрудник Росреестра приедет сам. Это бесплатно. Чтобы договориться о выездном приеме заявления, нужно подать заявку в Росреестр по телефону или электронной почте. Официальный запрос не нужен.

Росреестр приостанавливает регистрацию

Бывают случаи, когда Росреестр отказывается принимать документы или приостанавливает регистрацию. Вот почему так бывает:

Росреестр приостанавливает регистрацию, потому что арендодатель запретил регистрацию действий с его имуществом без своего личного участия.

Собственник отзывает заявление о невозможности регистрации. Для этого ему нужно подать заявление в Росреестр.

Росреестр прислал уведомление о приостановке государственной регистрации.

Ознакомиться с причинами приостановки. Устранить недочеты в трехмесячный срок.

Не получается исправить недочеты в документах за три месяца.

Подать заявление о приостановке регистрации на шесть месяцев и спокойно исправлять недочеты.

Если Росреестр приостановит регистрацию или откажет, сотрудники ведомства соощат электронным письмом, позвонят или отправят смс. Какой способ выберет Росреест, предугадать сложно, в разных регионах сотрудники действуют по-разному. Поэтому лучше сходить за бумажным уведомлением с причинами отказа или приостановки, его в МФЦ.

Что делать после регистрации

После регистрации Росреестр возвращает заявителю договор, на котором есть запись с номером и датой регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. С этого момента стороны должны сообщать в Росреестр, если захотят разорвать сделку раньше срока или изменить условия.

Чтобы изменить условия договора или расторгнуть его, арендатор и арендодатель оформляют дополнительное соглашение и регистрируют его в Росреестре. Пошлина в этом случае меньше: для ИП — 350 рублей, для юрлица — 2021 рублей.

Когда срок аренды истечет, арендатору нужно зарегистрировать прекращение договора — на языке Росреестра «погасить запись об обременении». Для этого подают заявление, документ, который подтверждает прекращение договора аренды, и акт приема-передачи, по которому арендатор передал помещение арендодателю.

Какие документы нужны для аренды земельного участка

Список бумаг при оформлении чего-либо – это то, что нужно уточнять в первую очередь. Порой для сбора нужных справок и выписок требуется много времени. Читайте, какие документы нужны для аренды земельного участка и где их взять.

Как правило, перечень бумаг для оформления сделки зависит от статуса сторон. Если одна из них является юридическим лицом, пакет документации будет внушительнее.

Документы для заключения договора аренды участка

Если стороны сделки являются физическими лицами, договор аренды земли заключается на основании общегражданских паспортов. Однако арендатору следует удостоверится в юридической чистоте.

Для этого у арендодателя нужно запросить:

  • правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования, о приватизации и т.п.;
  • правоподтверждающий документ – свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Реквизиты этих документов прописываются в тексте договора. Без предоставления вышеуказанных бумаг оформление невозможно.

Если один из участников сделки – юридическое лицо, у него следует запросить:

  • свидетельство о постановке на учет в органах ФНС;
  • ИНН;
  • копию устава;
  • доверенность с правом подписи договоров;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • приказ о назначении, если от организации выступает генеральный директор.

В отношении арендуемого участка необходимо потребовать предоставления кадастровой документации, технического плана и выписку из ЕГРН на имеющиеся строения (если они есть).

При аренде участка у государства необходимо оформить также заявление с просьбой передать нужный участок в пользование. Вполне вероятно, что будут проводится торги, по результатам которых заявление удовлетворят или откажут в предоставлении земли.

Для участия в торгах потребуется написать еще одно заявление и внести задаток.

Документы для регистрации договора аренды земли

Договоры аренды земельных участков подлежат государственной регистрации в Росреестре. Это значит, что подписать его недостаточно для того, чтобы сделка вступила в законную силу.

Государственной регистрации подлежат все сделки по аренде недвижимого имущества, срок действия которых превышает один год или одним из участников является юрлицо.

Чтобы не регистрировать договор стороны-физлица иногда идут на хитрость. Договор заключается на срок менее года, а затем пролонгируется на тот же срок. В этом случае обязанности прохождения госрегистрации по закону не возникает.

Для регистрации можно обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ по месту нахождения земельного участка. Потребуется предоставить следующие документы:

  • общегражданский паспорт – для физических лиц;
  • учредительные и регистрационные документы – для организаций;
  • договор аренды в трех экземплярах – по одному для сторон и Росреестра;
  • разрешительные бумаги из муниципалитета, если участок находится в их собственности;
  • правоустанавливающие бумаги для участков в частной собственности;
  • кадастровая документация;
  • межевой план;
  • правоустанавливающие документы на все строения, расположенные на участке;
  • квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию.

От сторон потребуется также оформить заявление на регистрацию. Бланк предоставляет сотрудник Росреестра. В зависимости от ситуации перечень бумаг может варьироваться.

Какие документы нельзя требовать при аренде земли

Действительность такова, что часто муниципальный или государственный орган намерено тянет время и умышленно создают препятствия для потенциального арендатора. Как правило, сотрудники начинают требовать предоставления справок и выписок, которые на деле оказываются не нужны.

Чтобы избежать подобных ситуаций лучше сразу же запросить акт с перечнем необходимых бумаг. Если запрашиваемой бумаги в списке нет, гражданин имеет право оспорить требование или вынесенный отказ. Для этого нужно пожаловаться вышестоящему руководству или обратиться в суд.

Еще одна особенность касается государственной регистрации права в Росреестре. Сотрудники не имеют права требовать заверения копий бумаг у нотариуса, если заявление подается сторонами лично.

Помимо этого, в Росреестре не может запрашиваться акт приема-передачи участка. Обязанность по передаче имущества возникает у арендодателя после государственной регистрации.

Как и где получить документы для оформления аренды участка?

Большинство документов имеют общеустановленную форму, поэтому выдаются в уполномоченных органах. Расскажем, где можно получить некоторые бумаги.

Заявление для регистрации можно получить в отделении Росреестра или МФЦ. Если документы направляются по почте, то допускается обращение за получением бланка заявления в ближайшее отделение.

Для получения кадастровой документации и межевого плана необходимо обращаться в Росреестр с заявлением. К нему прилагается паспорт и квитанция об оплате государственной пошлины. Срок выдачи после проведения технической работы – пять рабочих дней.

При оформлении в аренду участка, принадлежащего администрации, потребуется получить разрешение. Оно выдается в муниципалитете после рассмотрения заявления в течение 14 дней.

Выписку из ЕГРН необходимо заказывать в Росреестре. Она выдается на основании заявления после оплаты государственной пошлины. Размер госпошлины:

  • за бумажный документ – 750 рублей для граждан и 2021 рублей для организаций;
  • за документ на электронном носителе – 300 рублей для граждан и 600 рублей для организаций.

Выписку из ЕГРН можно заказать дистанционно. Для этого необходимо зарегистрироваться на официальном сайте Росреестра.

Документы для иных случаев

Арендные отношения имеют и иные ситуации, кроме оформления, для которых требуется предоставить документы. Рассмотрим эти случаи.

Для продления аренды земли с муниципалитетом

Чтобы продлить договор аренды нужно предоставить:

  • общегражданский паспорт заинтересованного лица и его копию;
  • доверенность, если действует представитель, заверенная нотариально;
  • кадастровую документацию и технический план, оформленный не позднее трех месяцев назад;
  • документ-подтверждение отсутствия задолженности по арендной плате;
  • акт согласования построек, если они были возведены за время аренды.

Этот перечень может варьироваться в зависимости от ситуации. Уточнять список нужно в муниципалитете.

Для участия в аукционе

Чтобы принять участие в торгах необходимо предоставить:

  • заявку на участие с указанием банковских реквизитов;
  • копия документа, удостоверяющего личность (для граждан);
  • квитанция, подтверждающая внесение задатка.

Без внесения задатка участие в аукционе невозможно.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Если ваши права нарушаются, рекомендуем незамедлительно проконсультироваться с юристом. Своевременно данный правовой совет поможет избежать дополнительных проблем и недоразумений.

Регистрация договора аренды земельного участка в Росреестре

Что такое госрегистрация аренды земельного участка

Законодательство о госрегистрации аренды

Когда требуется зарегистрировать договор аренды земли в Росреестре

Документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды земли

Процедура госрегистрации

Что такое госрегистрация аренды земельного участка

Гражданское законодательство России среди прочих вариантов оформления сделок предусматривает необходимость регистрации заключенных договоров в специальной организации — Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Это означает, что сторонам по сделке, если она заключена на срок более одного года, недостаточно просто оформить договор и подписать его. Чтобы наступили правовые последствия, предусмотренные соглашением между контрагентами, необходимо совершить ряд действий, заключающихся в дополнительной фиксации принятых решений.

Собственно, госрегистрация представляет собой внесение данных о договорных отношениях в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

В КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе о том, нужна ли госрегистрация договора аренды жилья.  Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете оформить пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+. 

Законодательство о госрегистрации аренды

Комплекс законодательных актов о госрегистрации аренды земли представлен Гражданским кодексом РФ, который и устанавливает требования к форме договора (ст. 609), а также приводит случаи, когда такая регистрация необходима.

Кроме ГК РФ к нормативной базе, регулирующей порядок и процедуру участия государства в учете сделок об аренде земли, можно отнести такие документы:

  1. Земельный кодекс РФ (ст. 26);
  2. Закон «О госрегистрации регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, который в целом устанавливает требования к порядку госрегистрации любых сделок, включая аренду.

Практику судов по спорам о порядке регистрации упорядочило постановление пленума Высшего арбитражного суда России «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24.03.2005 № 11.

Когда требуется зарегистрировать договор аренды земли в Росреестре

В соответствии со ст. 609 ГК РФ письменно договор аренды должен быть оформлен в следующих случаях:

  • если длительность арендных отношений составляет более года;
  • если хотя бы один из контрагентов является организацией (независимо от срока арендных отношений).

Согласно же ст. 26 Земельного кодекса РФ пройти процедуру госрегистрации договор аренды земляного надела должен, если срок арендных отношений составляет год или более.

При этом судебная практика идет по тому пути, что арендный договор на землю, подписанный на период меньше года, и последующий точно такой же договор с теми же контрагентами, заключаемый меньше чем на 12 месяцев, не подлежат регистрации. То есть стороны, у которых нет желания собирать документы и обращаться в Росреестр, имеют право подписать соглашение сроком на 11 месяцев, а далее продлить эти отношения опять же на 11 месяцев.

Документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды земли

Для проведения процедуры госрегистрации аренды земельного участка в отделение Росреестра нужно предоставить пакет документов, состоящий из следующих бумаг:

  1. Паспорт для граждан или комплект учредительных и регистрационных документов для организаций (свидетельство о регистрации, ИНН, устав, документ о назначении директора, выписка из налоговой, доверенность, если организацию представляет не директор). 
  2. Если одну из сторон договорных отношений представляет доверенное лицо, то предъявляется доверенность (оригинал, сдается вместе с документами для проведения госрегистрации).
  3. Непосредственно договор аренды в 3 экземплярах.
  4. Заявление.
  5. Документы о собственности на земельный надел от арендодателя.
  6. Если арендодатель в браке, то согласие супруга на передачу участка в аренду. 
  7. Кадастровый паспорт на участок.
  8. Если на участке находятся какие-либо строения — правоустанавливающие документы на них.
  9. Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию (не обязательный документ, если вы его не представите, то уплату пошлины проверят и без квитанции).

Перечень документов, предъявляемых для проведения госрегистрации, может варьироваться в зависимости от конкретной ситуации. 

Процедура госрегистрации

Для того чтобы зарегистрировать арендную сделку, сторонам соглашения лично или через представителей можно обратиться в отделение Росреестра либо в один из многофункциональных центров.

Кроме того, можно подать документы в электронной форме через сайт Росреестра. 

Если стороны арендных отношений уверены в комплектности регистрационного пакета документов, то для осуществления процедуры регистрации можно отправить документы почтовым отправлением.

Отправляясь на регистрацию очно или пересылая документы одним из перечисленных способов, не забудьте уплатить госпошлину за регистрацию, которая составляет 2 000 рублей для граждан и 22 000 рублей для организаций. Ознакомиться с реквизитами и сформировать квитанцию можно на сайте Росреестра.

Срок регистрации — 7 дней. Отсчет срока начинается на следующий день после подачи документов. 

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор». 

Регистрация договора аренды земельного участка в Росреестре

В соответствие с действующими законодательными нормами, органы Росреестра ведут учет объектов недвижимости и земельных участков, а также осуществляют государственную регистрацию имущественных прав недвижимого имущества. В статье разберем, как осуществляется регистрация договора аренды земельного участка в Росреестре, какие документы для этого необходимы, а также выясним, в каких случаях регистрация арендного соглашения участка не производится.

Критерии обязательной госрегистрации договоров аренды земли

Порядок кадастрового учета и госрегистрации недвижимости и земельных участков регламентируется законом ФЗ-218 от 13.07.2021 года. Согласно нормативному акту, обязательной государственной регистрации подлежат договора аренды земельных участков, заключенные сроком на 1 год и более. Также обязательна регистрация дополнительный соглашений о продлении срока действия аренды более чем на 12 месяцев.

В случае если срок действия договора составляет менее 1-го года, регистрация документа в органах Росреестра не требуется. Также не нужно регистрировать дополнительные соглашения к договорам аренды земли в следующих случаях:

  1. Срок продления аренды согласно дополнительному соглашению составляет менее 1-го года. В случае если стороны заключили дополнительное соглашение о продлении договора аренды на срок до 12-ти месяцев, то обращаться в Росрестр для регистрации такого соглашения не нужно.
  2. Договор аренды пролонгируется автоматически на срок до 1-го года. Если условия договора аренды предусмотрена автоматическая пролонгация срока его действия до 1-го года, то регистрация такого допсоглашения не требуется.

Отметим, что в вышеперечисленных случаях собственнику земли не нужно обращаться в Росреестра для регистрации допсоглашения как в случае, когда первоначальный договор был заключен сроком на год и более, так и в ситуации, когда срок договора аренды составляет менее 1-го года. В первом случае первоначальный договор подлежит госрегистрации, а допсоглашение – нет, во втором случае ни договор, ни допсоглашение регистрировать не нужно.

Описанная позиция подтверждено информационным письмом Президиума ВАС №59 от 16.02.2001 года.

Читайте также статью ⇒ “Письмо арендодателю о проведении ремонта“.

Регистрация договора аренды земельного участка: пошаговая инструкция

Регистрация договора аренды земельного участка в Росреестре

На основании ст. 15 ФЗ-218 «О госрегистрации недвижимости», регистрация договора аренды земли осуществляется на основании обращения собственника земли в территориальный орган Росреестра.

Ниже представлен алгоритм действий, согласно которому осуществляется госрегистрации земли.

Шаг #1. Подготовка документов

На первом этапе собственнику следует подготовить документы, необходимые для обращения в Росреестра. Таким документами являются:

  • паспорт заявителя;
  • договор аренды земельного участка, подлежащий регистрации;
  • документы, подтверждающие права собственности на участок;
  • кадастровый паспорт земельного надела;
  • заявление;
    бланк ⇒ Заявление о госрегистрации договора аренды земли_бланк
    образец ⇒ Заявление о госрегистрации договора аренды земли_образец

Если договор аренды земли заключается с лицом, в собственности которого находятся размещенные на участке объекты недвижимости (здания, объекты незавершенного строительства, т.п.), то дополнительно к вышеперечисленному перечню документов заявителю следует приложить правоустанавливающие документы на объекты строительства.

В случаях, когда в Росреестр обращается на собственник земли, а его представитель, то дополнительно к основному пакету бумаг, заявителю следует предоставить документ, подтверждающий право на представление интересов собственника (доверенность, судебное решение).

Шаг #2. Оплата госпошлины

Регистрация договора аренды земельного участка в Росреесте облагается госпошлиной в следующем размере:

Собственник земельного участка Объект регистрации
Договор аренды земельного участка Дополнительное соглашение к договору аренды земли

Юридические лица

22.000 руб. 1.000 руб.
Физические лица 2.000 руб.

350 руб.

Реквизиты для оплаты госпошлины можно получить в территориальном органе Росреестра.

При оплате госпошлину заявителю необходимо сохранить оригинал квитанции и приложить его к комплекту документов, подготовленных для регистрации.

Читайте также статью ⇒ “Как прописать в договоре арендные каникулы“.

Шаг #3. Обращение в Росреестр

Подготовив необходимые документы, заявитель обращается в территориальный орган Росреестра для госрегистрации договора аренды любым удобным способом:

  • личное обращение в Росреестр;
  • отправка документов почтой в виде письма с уведомлением и описью вложений;
  • оформление электронной заявки на сайте Росрееста с последующим предоставлением оригиналов документов.

На основании ст. 16 ФЗ-219, специалистам Росреестра предоставляется 7 рабочих дней на обработку документов и вынесения решения о госрегистрации договора. В случае, если для регистрации договора аренды заявитель обратился в МФЦ (Многофункциональный центр по оказанию административных услуг), то срок обработки документов в таком случаев продлевается до 9-ти рабочих дней.

Если все документы предоставлены в полном объеме, оформлены верно, не содержат ошибок и исправлений, специалист производит госрегистрацию договора аренды земли в ЕГРН. Срок внесения информации о договоре аренды в ЕГРН – в течение 7-ми рабочих дней с момента обращения заявителя.

По истечении 7-ми рабочих дней заявитель может обратиться в Росреестр с паспортом и копией заявления и получить выписку из ЕГРН, подтверждающую госрегистрацию договора аренды.

Как зарегистрировать дополнительное соглашение к договору аренды земли

Если собственник и арендатор заключили допсоглашение о продлении договора аренды сроком на 1 год и более, либо основным договором предусмотрена автоматическая пролонгация на срок более года, то в таких случаях арендодателю необходимо обращаться в общем порядке обращаться в Росреестр для регистрации продления договора.

При обращении в Росреестр заявитель подает стандартный пакет документов – паспорт, заявление, кадастровый паспорт земли, квитанцию об оплате госпошлины, договор и дополнительное соглашение.

Срок регистрации допсоглашений о продлении договора аренды земли соответствует общему порядку:

  • 7 дней – при подаче документов в Росреест;
  • 9 дней – при регистрации через МФЦ.

Госрегистрация не осуществляется в случаях когда, срок пролонгации (в том числе автоматической) договора составляет менее 1-го года.

Ответственность за отсутствие госрегистрации договора аренды земли

Договор аренды земли сроком более 1-го года подлежат обязательной госрегистрации. В случае нарушения данного требования статье 19.21 КоАП предусмотрены следующие меры взыскания:

  • штраф в размере от 1.500 руб. до 2.000 руб. предусмотрен для физлиц-собственников земельных участков, которые не зарегистрировали договора аренды в установленном порядке;
  • штраф в размере от 3.000 руб. до 4.000 руд. взыскивается с должностных лиц организации, которые признаны виновными в нарушении порядка регистрации договора аренды земельного участка;
  • при отсутствии госрегистрации договора аренды земли, собственником которой является организация, сумма штрафа составляет от 30.000 руб. до 40.000 руб.

Вышеперечисленные меры взыскания предусмотрены при отсутствии регистрации как договора аренды, так и дополнительного соглашению к нему.

Читайте также статью ⇒ “Аренда помещений у физического лица: документальное оформление, налогообложение, страховые взносы“.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: