Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения

Преимущественное право покупки у субъекта РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения

Паршин А., компания «Миэль», отд. «Юго-Западное».

1. Преимущественное право покупки у субъекта РФ в отношении земель сельскохозяйственного назначения. Понятие, правила применения, последствия несоблюдения

Субъект РФ, а в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеют преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Указанное право содержится в ст. 8 Федерального закона РФ от 24 июля 2021 г. N 101-ФЗ (ред. от 18 июля 2021 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее по тексту — Федеральный закон N 101). Следует отметить, что данное право преимущественной покупки не относится к земельным участкам, которые были предоставлены из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями (ст. 1 Федерального закона N 101).

В соответствии со ст. 8 Федерального закона N 101 продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случае, установленном законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть произведен взаимный расчет. В соответствии с изменениями от 18 июля 2021 г., внесенными в ст. 8 Федерального закона N 101, срок для произведения расчетов не может быть более чем девяносто дней. Однако в Законе не указано, с какого момента должен течь этот предельный срок: с момента получения надлежащего извещения, с момента заключения договора или с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Также в Законе указано, что извещение должно быть вручено под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Таким образом, продавцу недостаточно просто известить высший исполнительный орган субъекта РФ, он должен позаботиться о том, чтобы у него остались доказательства того, в какой день данное извещение было получено высшим исполнительным органом власти субъекта РФ.

В случае если субъект РФ откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести указанный земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец имеет право продать земельный участок третьему лицу. Однако и срок для продажи продавцом земельного участка ограничен сроком в один год, причем цена продаваемого земельного участка не должна быть ниже цены, указанной в извещении.

Если цена продаваемого участка меньше ранее заявленной в извещении цены или изменились другие существенные условия, продавец обязан направить новое извещение по правилам, указанным в ст. 8 Федерального закона N 101. В этом случае все сроки, указанные в ст. 8, начинают течь снова.

Также в Законе указано последствие нарушения права преимущественного права покупки субъектом РФ земельного участка — это ничтожность сделки. (До внесения изменений 18 июля 2021 г. сделки, проведенные с нарушением данного преимущественного права покупки, являлись оспоримыми.)

2. Уклонение органа государственной власти от заключения договора купли-продажи в случае принятия им предложения о покупке земельного участка

2.1. Возможность уклонения органа государственной власти от заключения договора купли-продажи в случае принятия им предложения о покупке земельного участка

Прежде всего необходимо выяснить, является ли согласие субъекта РФ о приобретении земельного участка акцептом и возможно ли осуществить понуждение субъекта РФ к приобретению земельного участка.

На первый взгляд извещение продавцом субъекта РФ о намерении продать земельный участок очень похоже на оферту, а уведомление субъектом РФ продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок — на акцепт. Более того, в извещении продавец обязан указать фактически все существенные условия сделки купли-продажи земельного участка: цену, размер, местоположение земельного участка и даже срок, до истечения которого должен быть произведен расчет, а субъект в своем уведомлении (согласии) фактически принимает все условия, указанные в извещении. Согласно ст. 433 ГК РФ договор вроде бы заключен, однако особенностью сделок купли-продажи недвижимости является то, что согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости составляется в простой письменной форме и только путем составления одного документа. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора купли-продажи недвижимости. Таким образом, невозможно заключение договора купли-продажи земельного участка путем направления оферты и акцепта, и соответственно, нельзя рассматривать уведомление (согласие) субъекта РФ о приобретении земельного участка как акцепт.

Также нельзя рассматривать извещение продавца и уведомление субъекта РФ о намерении приобрести земельный участок как предварительный договор купли-продажи, т.к. согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен быть составлен в той же форме, что и основной договор, т.е. в нашем случае — в простой письменной форме путем составления одного документа.

Таким образом, как продавец, сделавший извещение о продаже, так и субъект РФ, давший свое согласие на приобретение земельного участка, вправе до заключения предварительного договора купли-продажи и (или) основного договора купли-продажи отказаться от продажи объекта, причем нет законных оснований для понуждения любой из сторон к заключению указанных договоров.

Рассматривая ст. 8 Федерального закона N 101, можно смело сказать, что законодательное закрепление права преимущественной покупки субъекта РФ земель сельскохозяйственного назначения — это не что иное, как желание государства исправить положение с землями сельскохозяйственного назначения, которое сложилось после повсеместной передачи в собственность в 90-е гг. гражданам и юридическим лицам указанных земель. Из анализа законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения следует, что государство не готово к полноценному гражданскому обороту земель сельхозназначения. В настоящий момент ст. 8 представлена в Федеральном законе N 101 в третьей редакции, однако, несмотря на поверхностную видимость регламентации права преимущественной покупки, субъект РФ все-таки может фактически «заморозить» на неопределенный срок сделку купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. Например, рассмотрим следующую ситуацию: продавец направляет субъекту РФ извещение о продаже земельного участка с указанием цены, размера, местоположения и срока, в течение которого должен быть осуществлен взаимный расчет, субъект РФ, в свою очередь, уведомляет продавца о намерении приобрести земельный участок. продавец готовит документы для сделки купли-продажи, готовит проект договора купли-продажи, обращается с ними в высший орган исполнительной власти субъекта РФ. Однако у субъекта РФ не заложены в бюджете денежные средства на выкуп данного земельного участка или по иным основаниям субъект РФ не выкупает земельный участок, но и не хочет, чтобы его приобрело третье лицо. И начинаются бесконечное хождение продавца по кабинетам государственной власти, письма и переписка, причем самое интересное в этой ситуации то, что продавец не может продать земельный участок третьему лицу, т.к. в этом случае сделка будет являться ничтожной, а также у него нет законных оснований для понуждения субъекта РФ к заключению договора купли-продажи. Что же делать добросовестному продавцу в этой ситуации? По моему мнению, выход один — обращаться в суд с жалобой о бездействии высшего органа исполнительной власти субъекта РФ.

Еще одна проблема, которая может возникнуть у продавца при соблюдении права преимущественной покупки субъектом РФ, — это ситуация, когда уведомление о намерении приобрести земельный участок субъект РФ отправил при помощи организации связи в срок, указанный в ч. 3 ст. 8 Федерального закона N 101, и с соблюдением требований ст. ст. 190 — 194 ГК РФ, однако оно пришло к продавцу не в тридцатидневный срок со дня поступления извещения продавца субъекту РФ, а после сделки купли-продажи земельного участка продавцом третьему лицу. С одной стороны, продавцом совершены все действия для соблюдения права преимущественной покупки субъектом РФ, и только после этого он совершил сделку купли-продажи с третьим лицом, с другой стороны, субъект РФ также выполнил все действия для уведомления продавца и реализации своего права преимущественной покупки. Решение возможного спора является неоднозначным. По моему мнению, для того чтобы суд не применил последствия ничтожной сделки, у продавца есть только один выход — доказать, что субъект РФ должен в течение тридцати дней не просто направить уведомление о намерении приобрести земельный участок, но и убедиться в получении данного уведомления продавцом в срок, указанный в ч. 3 ст. 8 Федерального закона N 101.

2.2. Заявление (иск) о признании бездействия органа исполнительной власти субъекта РФ незаконным, правовые основания

Как указывалось выше, в случае уклонения субъектом РФ от приобретения земельного участка при условии, что он уведомил продавца о намерении приобрести земельный участок, возможна подача продавцом заявления (иска) в суд для признания бездействия высшего органа исполнительной власти субъекта РФ, в результате которого нарушены права гражданина, созданы препятствия к осуществлению его прав, незаконным истребованием устранения нарушения права и препятствий для его осуществления. Правовые основания для данного заявления (иска) содержатся в ст. ст. 254 — 255 ГПК РФ, ст. 2 Закона РФ от 27 апреля 2021 г. N 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан». Также возможность подачи такого заявления указана в Определении Конституционного Суда РФ от 12 мая 2021 г. N 187-О. Юридическое лицо также имеет право обратиться с подобным заявлением (иском) в суд на основании ст. ст. 197, 198 АПК РФ. Нарушенные права продавца заключаются в том, что, во-первых, уведомление субъекта РФ о намерении приобрести земельный участок и одновременно уклонение от заключения субъектом РФ договора купли-продажи фактически лишают его права продажи земельного участка третьим лицам под страхом ничтожности сделки. Более того, своим бездействием субъект РФ создает препятствия для продажи и получения денежных средств продавцом за продаваемый земельный участок. Предполагается, что в суде при рассмотрении данного дела будет вынесено решение об устранении нарушенных прав и об устранении препятствий для осуществления продавцом права продажи. Однако мне не удалось найти судебную практику по данным основаниям, а также выяснить, какое же все-таки выносят решение судьи в РФ.

3. Судебная практика по спорам, связанным с реализацией субъектом РФ преимущественного права покупки в отношении земель сельскохозяйственного назначения

К сожалению, в связи с тем что в настоящий момент ч. ч. 2, 3, 4 ст. 8 Федерального закона N 101 действуют в редакции от 18 июля 2021 г., нет сложившейся судебной практики. Однако мне удалось найти два решения Арбитражного суда Московской области, заслуживающих не меньшего внимания.

14 июля 2021 г. Арбитражным судом Московской области рассмотрено дело N А41-К1-7527/04 по иску (заявлению) Правительства Московской области к: 1) М.М.М.; 2) ООО «Строй Медия»; третьи лица: 1) Минимущество Московской области; 2) МОРП, в которой Правительство МО просило перевести на истца права и обязанности покупателя по трем договорам купли-продажи, заключенным 8 октября 2021 г. между гражданином М.М.М. (продавцом) и ООО «Строй Медия» (покупателем) в отношении трех земельных участков: площадью 52200 кв. м, кадастровый номер 50:20:006:04:14:0015, расположен по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Шараповский, в районе дер. Белозерово, крестьянское хозяйство «Колос»; площадью 17400 кв. м, кадастровый номер 50:20:006:04:14:0014, расположен по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Шараповский, в районе дер. Белозерово, крестьянское хозяйство К.Ю.А.; площадью 17400 кв. м, кадастровый номер 50:20:006:04:14:0016, расположен по адресу: Московская область, Одинцовский район, с/о Шараповский, в районе дер. Белозерово, крестьянское хозяйство «Роща». В обоснование исковых требований истец заявил, что указанные сделки по купле-продаже земельных участков были совершены гр. М.М.М. в нарушение требований п. п. 2, 3 ст. 8 Федерального закона N 101. Согласно указанным нормам продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ о намерении продать земельный участок, а в случае, если субъект РФ откажется от покупки такого земельного участка либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ.

По утверждению истца, извещение о намерении продать три земельных участка поступило от гр. М.М.М. в Правительство Московской области 10 сентября 2021 г., тогда как договоры купли-продажи этих земельных участков были заключены гр. М.М.М. с ООО «Строй Медия» 8 октября 2021 г., то есть до истечения месячного срока.

Между тем это утверждение истца, как установил суд, противоречило фактическим обстоятельствам дела. В судебном заседании арбитражным судом была исследована поступившая из МОРП копия извещения гр. М.М.М., в которой имеются регистрационный штамп «Правительство Московской области» и дата получения этого извещения отделом писем от гр. Н.В.В., действовавшим от имени М.М.М. по доверенности N 1-2296 от 27 августа 2021 г. В материалах регистрационного дела, которые обозревались арбитражным судом, имеется и копия доверенности на имя Н.В.В., в которой указаны кадастровые номера земельных участков.

Приложенная истцом к исковому заявлению копия извещения от гр. М.М.М. аналогична представленной МОРП копии этого же извещения, однако в копии, представленной истцом, отсутствовали подпись Н.В.В., а также номер и дата его доверенности. Кроме того, имелся регистрационный штамп Правительства Московской области иной формы, в котором содержатся дата регистрации — 10.09.2003 и N ОП-51/14549.

Принимая во внимание, что в соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ истец должен доказать обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований, а также учитывая, что истцом и третьим лицом — Минимуществом Московской области — не были представлены подлинные извещения от гр. М.М.М., которые были зарегистрированы 29 августа 2021 г. и 10 сентября 2021 г., арбитражный суд в соответствии с п. 2 ст. 71 АПК РФ счел представленную истцом копию извещения недостоверным доказательством, поскольку в ходе судебного разбирательства не были устранены сомнения в ее действительности.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства было установлено, что право собственности ООО «Строй Медия» — покупателя трех земельных участков — было зарегистрировано МОРП 13 октября 2021 г., что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права серии 50АД N 673238, 673229, 673242, зарегистрированное право собственности ООО «Строй Медия» на эти земельные участки в судебном порядке не признано недействительным.

На основании изложенного арбитражный суд счел исковые требования безосновательными и неправомерными и вследствие чего в иске отказал.

21 мая 2021 г. Арбитражным судом Московской области рассмотрено дело N А41-К2-5924/04 по иску конкурсного управляющего АОЗТ «Федорцово-Агро» к Московской областной регистрационной палате (третьи лица: ООО «Сокол»), в котором истец обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании отказа Управления Московской областной регистрационной палаты в Сергиево-Посадском районе в государственной регистрации договоров купли-продажи от 19 декабря 2021 г. земельных участков общей площадью 197600 кв. м, кадастровый N 50-05-0080502-001, площадью 353000 кв. м, кадастровый N 50-05-0080-110-0002, площадью 729400 кв. м, кадастровый N 50-05-0080503-0002 от 11 марта 2021 г. N 70 недействительным и требованием обязать Московскую областную регистрационную палату зарегистрировать договоры купли-продажи указанных земельных участков общей площадью 197600 кв. м. Суд установил, что МОРП мотивировала отказ в государственной регистрации тем, что при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, заявителем не представлены документы, подтверждающие выполнение требований ст. 8 Федерального закона N 101. Однако 22 октября 2021 г. конкурсным управляющим ОАО (АОЗТ) «Федорцово-Агро» в адрес губернатора Московской области на основании ст. 8 Федерального закона N 101 было направлено извещение о предстоящей продаже земельных участков, принадлежащих АОЗТ «Федорцово-Агро» на праве собственности и относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. В ходе судебного разбирательства установлено, что в течение месяца со дня поступления извещения о продаже — 23 октября 2021 г., о чем свидетельствует штемпель на извещении (л. д. 16), субъект РФ не уведомил продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок.

Документы, подтверждающие направление извещения о предстоящей купле-продаже земельных участков, были представлены в регистрирующий орган, о чем свидетельствуют расписки в получении документов (л. д. 10 — 12).

Отсутствие сведений об отказе субъекта РФ от покупки земельных участков не является основанием для отказа в государственной регистрации договоров купли-продажи земельных участков.

Таким образом, заявителем соблюдены требования Закона, в связи с чем отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договоров купли-продажи указанных земельных участков от 19 декабря 2021 г. неправомерен.

Из рассмотренной выше судебной практики можно сделать следующий вывод: продавцу крайне необходимо сохранять и в случае возникновения спора предоставлять в суд доказательства, свидетельствующие о соблюдении им преимущественного права покупки субъекта РФ, а именно — оригинал уведомления о получении субъектом РФ извещения о продаже земельного участка.

В заключение хотелось бы отметить, что необходима дальнейшая более четкая правовая регламентация права преимущественной покупки субъектом РФ земель сельскохозяйственного назначения. В противном случае возможно злоупотребление органами государственной власти субъектов РФ своим правом по отношению к другим участникам гражданского оборота.

Литература

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Гражданский процессуальный кодекс РФ.
  3. Арбитражный процессуальный кодекс РФ.
  4. Федеральный закон от 24 июля 2021 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 18 июля 2021 г. N 87-ФЗ).
  5. Закон РФ от 27 апреля 2021 г. N 4866-1 «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан» (в ред. Федерального закона от 14 декабря 2021 г. N 197-ФЗ).
  6. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (постатейный) / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юридический Дом «Юстицинформ», 2003.
  7. Настольная книга нотариуса (в двух томах). Том 1. Издание 2-е, исправленное и дополненное / Б.М. Гонгало, Т.И. Зайцева, П.В. Крашенинников, Е.Ю. Юшкова, В.В. Ярков. М.: Волтерс Клувер, 2004.
  8. Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями) / Н.И. Калинин, А.А. Удачин. Международная академия оценки и консалтинга, 2004.
  9. Дьяков А.П. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков в новом земельном законодательстве Российской Федерации // Современное право. 2003. N 3.
  10. Кузнецова Л.В. Преимущественное право: понятие и правовая природа // Журнал российского права. 2004. N 10.
  11. Можаровский В.В. Сделки с земельными участками // Право и экономика. 2003. N 1.
  12. Тарасова Л. Тяжелое бремя собственности // Эж-Юрист. 2004. N 38.

Материал предоставлен

компанией «Миэль»

Как происходит продажа земли сельскохозяйственного назначения?

Покупка и продажа земли сельскохозяйственного назначения имеет множество правовых нюансов и особенностей. Этот вид территории страны находится под особым государственным надзором, так как представляет определенную ценность. Расскажем о тонкостях оформления сделок с такими землями.

Какие земли считаются сельскохозяйственными?

Земли сельхозназначения могут использоваться только так, как того требует действующее законодательство. К примеру, на таких участках нельзя возводить строения жилого или промышленного назначения. Это ограничение не единственное.

К землям сельхозназначения можно отнести любые территории, предназначенные для нужд сельского хозяйства. Это могут быть:

  • поля;
  • сенокосы;
  • пастбища;
  • пашни;
  • вспомогательные объекты – дороги, коммуникации и т.д.;
  • территории с расположенными постройками.

Таким образом, к сельхоз категории могут принадлежать целые поселки, растянувшиеся на километры. Везде будет действовать особый режим, который следует соблюдать.

Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначения

Главная особенность купли-продажи земли сельскохозяйственной категории – наличие преимущественного права покупки. Им обладают муниципалитеты.

Это значит, что при намерении собственника продать землю сельхоз назначения, он обязан направить уведомление в местную администрацию. В уведомлении прописываются все существенные условия будущей сделки (характеристики участка, цена и т.д.). Если муниципалитет будет согласен приобрести участок, собственник не вправе предлагать его кому-либо еще или размещать объявление о продаже в свободном доступе.

Такое уведомление всегда направляется письменно. Если проигнорировать положения законодательства о преимущественном праве покупки, сделка может быть в дальнейшем признана недействительна в судебном порядке. Местная администрация вправе подать в суд в течение года и потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя.

У муниципалитета есть ровно месяц для принятия решения. Если по прошествии этого срока продавец не получил оповещения о согласии на покупку, он вправе продать землю третьему лицу. При этом важно учесть, что цена продажи не может быть ниже той, что указана в первоначальном уведомлении.

К слову, преимущественное право покупки – это не единственный нюанс, связанный с землей, относящейся к такой категории. Можно выделить и иные особенности:

  1. Покупатель не может купить с/х землю и использовать ее не по назначению. Он обязан следить за сохранностью всех полезных свойств участка. В противном случае государство может изъять земельный надел у нового собственника.
  2. Возможно изъятие участка государственными органами при несоблюдении сторонами правил и законодательных норм, касающихся правового статуса и использования земли, в момент оформления сделки.
  3. Заключая договор купли-продажи, стороны вправе установить право выкупа участка продавцом на определенный срок.

При оформлении сделки продавец обязан предоставлять достоверную и полную информацию о земельном участке и ограничениях и обременениях, действующих на него. Если выявится, что собственник утаил какую-либо существенную информацию, договор купли-продажи будет признан недействительным.

Как найти участок для покупки?

Собственниками земли могут быть физические лица, организации, муниципальные образования или государство. Граждане часто приобретают сельскохозяйственную землю в надежде решить и жилищный вопрос. Однако нужно понимать, что застройка таких территорий допускается не всегда.

Строительство разрешено только при оформлении крестьянско-фермерского хозяйства. Без этого застройка не допускается.

Прежде чем искать участок, необходимо определиться с ключевыми характеристиками:

  • цель использования;
  • условия пользования наделом;
  • допустимый размер земельного налога;
  • необходимое качественное состояние земли;
  • уровень почв.

Перед оформлением сделки следует убедиться, что продавец имеет все необходимые документы для реализации. С этой точки зрения лучше всего покупать землю у государства или муниципалитета.

Процесс купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения

Процедура оформления купли-продажи будет различаться в зависимости от того, кто выступает продавцом. Рассмотрим ситуации заключения сделки с государством и физическим лицом.

С государством

Алгоритм покупки сельскохозяйственной земли у государства следующий:

  1. Подача ходатайства в местную администрацию о предоставлении земель этой категории. В заявлении указывается намерение приобрести участок в собственность, а также желаемые размеры и местоположение.
  2. Муниципальный орган рассмотрит ходатайство и вынесет решение о заключении сделки или об отказе.
  3. В случае положительного решения заключается договор купли-продажи.
  4. На основании договора осуществляется государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Отрицательное решение выносится посредством издания постановления главы муниципалитета. В этом документе должно содержаться обоснование принятого решения. Если по мнению заявителя отказ неправомерен, он вправе обжаловать его в судебном порядке.

Цена на сельскохозяйственные наделы формируется исходя из нескольких критерий. Учитываются плодородные качества, размеры и расположение. Итоговая стоимость устанавливается в нормативно-правовых актах местной администрации.

Необходимо учитывать, что при выявлении фактов неправомерного использования территории, она может быть изъята у собственника. Использование такой земли не по целевому назначению категорически запрещено.

С физическим лицом

Покупка земли у частного собственника будет отличаться. В первую очередь необходимо удостовериться, что он вправе ее продавать. Для этого нужно проверить все правоустанавливающие документы, а именно:

  • выписку из ЕГРН;
  • свидетельство о праве собственности (если есть, не выдается с 2021 года);
  • документ-основание для возникновения права собственности – договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.д.;
  • техническая документация из БТИ.

На официальном сайте Росреестра можно получить справочную информацию о любых объектах недвижимости в режиме онлайн. Кроме того, любой желающий может заказать сокращенную выписку из ЕГРН. Сделать это можно в Росреестре или МФЦ. Стоимость документа на бумажном носителе составляет 200 рублей.

Сделка заключается посредством оформления договора купли-продажи и акта приема-передачи, который подтверждает факт перехода надела от продавца к покупателю. Для расчетов граждане часто пользуются банковскими ячейками.

Следует понимать, что на вторичном рынке высок риск совершения мошеннических действий. Лучше всего совершать сделку в сопровождении юриста. Специалист сможет проверить «чистоту» объекта и серьезность намерения продавца.

Нюансы договора купли-продажи земли сельхоз назначения

В договоре купли-продажи указываются следующие сведения:

  • полные данные сторон договора;
  • идентификационные сведения об участке;
  • данные правоустанавливающих документов;
  • цена сделки;
  • сведения о целевом назначении надела;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок передачи участка;
  • порядок расчетов.

В тексте указывается, что продавец обязан передать участок, который не имеет каких-либо обременений и не был подарен другому лицу.

Особенности покупки доли сельскохозяйственной земли

Если планируется покупка доли сельскохозяйственного участка, следует помнить о предусмотренных ограничениях:

  • участники долевой собственности вправе продать долю без выделения в натуре только своим сособственникам или члену крестьянско-фермерского хозяйства;
  • в случае с продажей доли преимущественного права у муниципалитета не возникает.

Таким образом, реализация доли земли, принадлежащей к этой категории, невозможна без ее выделения из общей долевой собственности в самостоятельный объект. Однако следует учесть, что после определения границ, необходимо направить уведомление о продаже в муниципалитет. Если они откажутся от покупки, можно продавать участок кому угодно.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Продажа земли сельскохозяйственного назначения имеет множество нюансов и особенностей. Зачастую без помощи юриста не обойтись. Получите бесплатную консультацию эксперта по земельно-имущественным отношениям на нашем сайте.

Преимущественное право покупки при продаже земли сельхозназначения. Для начинающих риэлторов

Главной особенностью является преимущественное право покупки участков. Это правило регламентирует ФЗ-101 от 24.07.2002 ст.1,п.3 « Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В этой статье  государство установило, что преимущественное право покупки таких участков принадлежит субъектам РФ или муниципальным образованиям, которым принадлежит конкретный участок. Это значит, что в пакет документов для продажи участка сельхозназначения надо приложить Отказ от преимущественного права покупки земельного участка или Согласие на продажу третьим лицам. Это обстоятельство надо учитывать риэлторам, без этого документа переход права собственности не будет зарегистрирован.

Отказ или Согласие выдается в КУМИ (комитет управления муниципальным имуществом) или КУГИ (комитет управления государственным имуществом). Эта процедура очень напоминает получения согласия от соседей по коммунальной квартире. Например, в Ленинградской области таким органом является  областной КУГИ, на это его уполномочил областной закон» Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ленинградской области» от 23.11.2005 ( с изменениями на 17 марта 2021 года). В каждом регионе есть свой уполномоченный орган по распоряжению землей сельскохозяйственного назначения.

Алгоритм получения такого документа:

  1. Заполнить Извещение или Уведомление в КУМИ в письменном виде
  2. Подать Извещение лично с входящим номером или выслать по почте РОССИИ с уведомлением и описью вложения
  3. Срок ответа 30 дней, отсчет идет с даты приема документа или с даты получения Уведомления по почте

Краткое содержание Извещения: кому, от кого, предложение собственника о продаже своего участка, реквизиты участка, кадастровый номер, цена и условия продажи. Подать должен сам собственник или риэлтор по доверенности.

К Извещению надо приложить следующие документы:

  1. Свидетельство о регистрации права собственности (заверенная копия)
  2. Кадастровый паспорт или Выписка из кадастрового паспорта (копия)
  3. Копия паспорта гражданина
  4. Копия доверенности ( если надо)
  5. Выкопировка (ситуационный план)

Ответы из КУГИ могут быть разными:

  1. Положительный, то есть КУГИ соглашается приобрести участок земли сельхозназначения на своих условиях, это безналичный расчет в течение 90 дней (по факту может быть и более 6 месяцев), могут предложить рассрочку.

Иногда случается, что продавцу вовсе не хочется продавать государству, у него есть свой покупатель, с которым он уже договорился, риэлтор должен знать, что делать в таких случаях, например, можно послать новое Извещение с изменением цены, условий, можно предложить купить за наличные и срочно, и ждать нового ответа. Иногда приходится высылать несколько раз пока не придет Отказ.

ВАЖНО! Нельзя продавать земельный участок ниже той цены, которую предложили  в Извещении, могут сделку признать недействительной. В договоре купли-продажи должна быть указана цена не ниже той, которая указана в Извещении.

  1. Отрицательный ответ, то есть КУГИ отказывается от покупки вашего участка.

Такой Отказ действителен в течение года, надо успеть продать за этот срок, иначе потом надо заново получать Отказ от преимущественного права покупки.

Самый верный и законный способ продажи участка сельхозназначения – это получение Отказа от преимущественного права покупки от КУГИ или КУМИ.

Но есть способы реализации участка сельхозназначения, не получая данного документа:

  • Первый способ Дарение — закон не запрещает подарить участок любому лицу, при сделке дарения Отказ получать не требуется. Каждая вторая сделка на участки сельскохозяйственного назначения проходит по дарению, особенно на очень хорошие ликвидные участки. Дарение – это скрытая продажа, ее можно оспорить в суде, если кому-то захочется доказать притворность такой сделки и расстроить ее. В этом случае приобретатель участка сельхозназначения может лишиться и денег и участка, ведь дарение – это безвозмездная сделка. Налог на дарение 13% от кадастровой стоимости оплачивает одаряемый.
  • Второй способ — внесение земельного участка сельхозназначения в Уставной капитал ООО. Такую сделку тоже можно оспорить в том случае, если продавец не получает взамен акции предприятия или организации на основании притворности сделки.
  • Третий способ — продажа участка по долям, но не более пяти! Сначала продать и зарегистрировать  ½ долю, например, а потом, вторым этапом, купить остальную часть участка, на правах совладельца, имеющего преимущественное право.

Эти три способа позволяют экономить время  сделки, не ждать 30 дней ответа из КУГИ. Сейчас этот срок уменьшили до 15 дней по закону, но по факту, увы, чиновники никогда не делают ничего во —  время.

Так как рынок земли сельхозназначения активизируется в  связи с продуктовым эмбарго и импортозамещением, то у наших продавцов и собственников участков сельхозназначения встает вопрос о документах на продажу участков.

Преимущественное право относится только к земле сельскохозяйственного назначения, к участкам с разрешенным использованием – для ведения садоводства и для дачного строительства это право не применяется.

Преимущественное право покупки земельного участка сельхозназначения

Поделиться:

05.09.2021

Одной из причин для приостановления регистрации прав в отношении земельных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, является непредставление на государственную регистрацию документа, подтверждающего извещение высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации о продаже земельного участка.

На территории Тульского региона таким органом является Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, которое имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

При этом следует учитывать, что действие Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ  «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: