Регистрация договора аренды земельного участка: в Росреестре 2021

Государственная регистрация договора аренды земли

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Согласно ст.609 ГК РФ договоры аренды земли, заключаемые на год и больше, подлежат обязательной регистрации в Росреестре. То же самое касается сделок, в которых одной из сторон выступает юридическое лицо. Соглашения, оформленные с нарушением этого правила, считаются недействительными. Перед заключением договора стоит узнать, в каком порядке проходит государственная регистрация, какие нужны документы и во сколько обойдется процедура.

Порядок регистрации договора аренды земли

Арендатору стоит иметь в виду, что от необходимости регистрации освобождены не только краткосрочные соглашения. Если договор заключен на неопределенный срок, его тоже не требуется зарегистрировать. Для такой сделки достаточно простой письменной формы. Каждая из сторон может расторгнуть ее в любое время, предупредив контрагента за три месяца (ч.1 ст.46 ЗК РФ).

Если регистрация все-таки необходима, сторонам предстоит выполнить следующие действия:

  • Подготовить документы по установленному списку.
  • Заплатить пошлину в бюджет государства.
  • Обратиться в региональное отделение Регистрационной палаты и подать документы. Кроме того, их можно выслать по почте заказным письмом или передать через МФЦ. Еще один вариант – отправить заявление через сайт Росреестра (раздел «Электронные услуги»), но потребуется электронная подпись.
  • В назначенный срок получить экземпляры договора аренды с регистрационной надписью. О готовности заявителя обычно информируют по электронной почте или СМС. Также отследить статус документов можно в онлайн-режиме.

С момента официальной регистрации соглашения землепользователь считается вступившим в свои права

Документы для регистрации аренды земельного участка

Список документов, предоставляемых для регистрации договора аренды, достаточно объемный. В него входит следующая документация:

  • Паспорта обоих участников сделки.
  • Если в интересах какой-либо из сторон выступает представитель, потребуется его паспорт и нотариальная доверенность.
  • Заявление на оказание услуги. Бланк заявления можно получить при подаче документов или скачать на сайте Росреестра.
  • Договор со всеми имеющимися приложениями (в двух экземплярах). Его предварительное заверение у нотариуса необязательно, но иногда стороны все-таки предпочитают обратиться в нотариальную контору.
  • Кадастровый паспорт земельного надела.
  • Чек, подтверждающий оплату пошлины. Правда, специалисты Регистрационной палаты проверяют факт внесения платежа через ГИС. Но поскольку в системе случаются технические неполадки, квитанцию лучше приложить.
  • Выписка из ЕГРП или другие документы, подтверждающие права собственности на участок и возведенные на нем постройки.
  • От юридических лиц необходима учредительная документация, свидетельство о госрегистрации и приказ о назначении руководителя.

В зависимости от ситуации могут понадобиться и другие документы. Так, стороной, которая сдает участки в долгосрочную аренду, часто являются государственные или муниципальные органы. В этом случае работники Росреестра вправе запросить копию решения о предварительном согласовании выделения надела, протокол проведения торгов или, например, доказательства публикации объявления о предстоящем аукционе.

Стоимость и сроки оформления госрегистрации аренды земли

Размеры государственной пошлины за регистрацию установлены статьей 333.33 НК РФ. Вот какие суммы придется перечислить:

  1. Если земля передается в аренду с ограничением прав использования, и физические, и юридические лица платят 350 руб.
  2. За участок, который передается в аренду без ограничения права использования, предприятия и организации платят 22 000 руб. Для граждан сумма пошлины существенно ниже – 2 000 руб.

  3. В случае регистрации допсоглашения к договору аренды земли с граждан взимается 350 руб., с юридических лиц – 1 000 руб.

Срок регистрации сделки в Росреестре составляет 7 рабочих дней. При подаче документов через МФЦ дополнительно потребуется 3-4 дня на их пересылку. Но если договор был предварительно заверен у нотариуса, срок может быть сокращен до трех дней.

Почему приостанавливают регистрацию соглашения?

Бывает, что сотрудники, отвечающие за регистрацию документов, временно приостанавливают этот процесс. Вот самые распространенные причины приостановки:

  • Заявитель допустил ошибки при подготовке документации.
  • Арендодатель запретил совершать регистрационные действия с недвижимостью. Кроме того, на участок может быть наложено обременение либо арест (кредиторами, судебными приставами).
  • Объект не был поставлен на кадастровый учет или выписка из ЕГРП содержит некорректные данные (к примеру, неправильно указана площадь участка).
  • С заявлением о регистрации обратилось лицо, не имеющее на это права.

Извещение об отказе или приостановке регистрации поступает в форме обычного либо электронного письма. Заявитель вправе обратиться в МФЦ или Росреестр за разъяснениями и консультацией. Если же он категорически не согласен с мнением чиновников – их решение можно обжаловать.

Обжалование действий сотрудников Росреестра производится в соответствии с ФЗ № 221 от 24.07.2007 г. «О кадастровой деятельности». Его нормами установлено, что жалобы на решения регистрационного органа рассматривают апелляционные комиссии на местах. Как правило, они состоят из самих сотрудников Регистрационной палаты, а также Ростехинвентаризации и БТИ. Подача жалобы сейчас возможна и через сайт «Госуслуги»

Обратиться в суд разрешается только после попытки досудебного урегулирования вопроса. Если заявитель проигнорировал обращение в апелляционную комиссию – исковое заявление просто не примут.

Регистрация договора аренды участка – процедура, которая проходит строго в рамках закона. Особой сложностью она не отличается, но подготовке документов нужно уделить максимум внимания. И, конечно, стоит учитывать сроки: в большинстве случаев задержек не бывает, но иногда у регистрационных органов возникают дополнительные вопросы.

Нужен совет специалиста в области земельного права? Задавайте свой вопрос прямо сейчас (форма обращения внизу и в правом нижнем углу сайта)

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

Статья 26. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества

Одним из распространенных правовых действий с недвижимостью является аренда недвижимого имущества. В соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору по договору аренды имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Пункт 1 комментируемой статьи указывает на то, что государственная регистрация аренды происходит посредством регистрации самого договора аренды в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Статья 609 ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Статья 651 ГК РФ уточняет, что договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в случае, если заключен на срок более одного года. Статья 26 Земельного Кодекса Российской Федерации говорит о необязательности государственной регистрации договора аренды земельного участка, в том случае, если он заключен на срок менее года.

Подать заявление и пакет необходимых документов в целях государственной регистрации договора аренды в приемную Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии может одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2021 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» все объекты недвижимого имущества подлежат постановке на кадастровый учет. Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, представляются в виде кадастровых паспортов объектов недвижимости.

Пункт 2 комментируемой статьи указывает на необходимость приложения к договору аренды земельного участка (участка недр) кадастрового паспорта этого участка с указанием на нем части, сдаваемой в аренду, а пункт 3 — на необходимость приложения к договору аренды зданий, сооружений, помещений в них или части помещений — кадастровых паспортов, соответственно, здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

Регистрация договора аренды осуществляется путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ограничении права собственности арендодателя на арендуемый объект недвижимого имущества.

Регистрация договора аренды в 2021 году

Главная » Предпринимателю »

Регистрация договора аренды в 2021 году

Статью подготовил директор по развитию предпринимательства и конкуренции ОАО «Акса» Корчагин Юлиан Андриянович. Связаться с автором

Вернуться назад на Договор аренды 2021

Срок передачи помещения в аренду не относится к существенным условиям данной сделки, однако само это условие обязательно необходимо предусмотреть в договоре аренды нежилого помещения — без него этот вид сделки считается недействительным.

Поэтому контрагенты в 2021 году могут самостоятельно согласовать пункт о продолжительности арендных отношений:

• передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий;
• долгосрочная аренда со сроком более года должна обязательно проходить регистрационную стадию;
• если аренда оформлена на неопределенный срок, регистрация будет не нужна – соответствующие разъяснения дали вышестоящие судебные инстанции.

Какие договоры подлежат государственной регистрации в 2021 году? Регистрировать договор аренды нежилого помещения следует когда срок аренды превышает один год. Регистрация договора субаренды нежилого помещения в Росреестре также необходима в случае, если он заключен более чем на один год.

Регистрация договоров аренды вспомогательных помещений требуется, когда на эти права стороны также оформляют отдельные договоры и такие помещения зарегистрированы в ЕГРН как отдельные объекты недвижимости.

Если по договору указан неопределенный срок передачи недвижимого имущества, стороны могут расторгнуть его с предварительным уведомлением. Это установлено положениями ст. 610, 651 ГК РФ, а также следует из судебной практики — такие выводы содержит Информационное письмо Президиума ВАС РФ №53.

Правила государственной регистрации аренды здания или помещения зафиксированы в ГК РФ и Федеральном законе № 218-ФЗ. Эти функции осуществляет специальное ведомство – Управление Росреестра в соответствующем регионе страны, в полномочия которого входит ведение единой федеральной базы данных ЕГРН. Где регистрируют договор аренды, заключенный в определенном месте, зависит от местонахождения объекта недвижимости, т.е. в соответствующем отделе Управления Росреестра региона Российской Федерации.

Крупные арендодатели могут вести свой реестр арендаторов. Этот документ содержит информацию о реквизитах договоров аренды, наименования арендаторов, сроки аренды и иную вспомогательную информацию о сделках.

По правилам Закона № 218-ФЗ, В 2021 году любые виды сделок с объектом недвижимости могут осуществляться только при условии постановки его на кадастровый учет или существования записи в ЕГРН об этом объекте. Если на начало 2021 года здание или нежилое помещение не имеет кадастровый номер, а сведения о нем отсутствуют в ЕГРН, в государственной регистрации аренды будет отказано.

Любой объект недвижимости подлежит постановке на учет в следующих случаях:

• непосредственно после возведения или образования нового здания или помещения;
• для ранее возведенных объектов, не учтенных в ЕГРН – по заявлению собственника или одновременно с регистрацией сделки.

Таким образом, по правилам Закона № 218-ФЗ, допускается одновременное проведение регистрационных и учетных действий на объект недвижимости. Чаще всего такая процедура предполагается при аренде или субаренде части нежилого помещения или здания.

Кадастровый учет при регистрационных действиях может осуществляться в следующих случаях:

• если часть нежилого здания или помещения, выступающее предметом по договору, ранее не проходило эту процедуру, а запись о нем отсутствует в едином реестре ЕГРН;
• если по соглашению сторон в договоре включен пункт о проведении перепланировки – арендатор может быть заинтересован со строго определенной конфигурации нежилого помещения для своей деятельности.

В каждом из перечисленных случаев, учет и регистрацию можно провести только с оформлением технического плана здания, помещения или их части. Этот документ оформляет кадастровый инженер на основании соглашения сторон по договору, а также путем фактического обследования нежилого здания или помещения. Найм части нежилого объекта недвижимости в любом случае предполагает обращение к кадастровому инженеру для подготовки технического плана и подачи его на регистрацию вместе с договором аренды. Регистрация договора найма в Росреестре на часть помещения или здания сроком более одного года, необходимая процедура, которой не стоит пренебрегать.

Регистрация происходит в порядке, регламентированном в Законе № 218-ФЗ. Для этого в Росреестр представляются следующие документы:

• заявление сторон о регистрации и/или кадастровом учете объекта;
• правоустанавливающие документы на недвижимость – с момента принятия Закона № 218-ФЗ таким документом является выписка ЕГРН;
• договор аренды, подписанный обоими контрагентами;
• передаточный акт, подтверждающие передачу имущества арендатору (иное название документа — акт приема-передачи объекта);
• технический план на здание или помещение, если необходима постановка объекта аренды на учет;
• паспорта сторон или их представителей, а также правоустанавливающие документы юридических лиц или ИП (в зависимости от того, кто является уполномоченным правообладателем объекта);
• платежное поручение о перечислении госпошлины за регистрацию.

В соответствие со ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, в 2021 году размер госпошлины за регистрацию арендных отношений составляет 2021 руб. для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц. Особенно выгодно, когда арендатором является индивидуальным предпринимателем — они учитываются налоговыми органами как физические лица и госпошлина для них составляет 2 000 рублей.

Для удобства учета существующих договоров аренды нежилых помещений арендодатели могут вести специальный реестр — реестр зарегистрированных договоров аренды. Этот документ не имеет строгой формы, он готовится с учетом потребностей собственника объекта.

Регистрация будет проводиться специалистами Росреестра на основании заявление от сторон. При этом нужно учитывать следующие нюансы регистрационной процедуры:

• одновременно с регистрацией договора, в едином госреестре делается запись о возникновении обременения права собственности – указанное обременение будет действовать до момента истечения срока договора, либо заключения соглашения о досрочном расторжении аренды, однако зачастую следует подать в Управление Росреестра заявление о прекращении обременения, иначе сам орган регистрации оставит запись о найме в ЕГРН и зарегистрировать новый договор на этот объект быстро не получится;
• если на объект зарегистрировано арендное обременение, оно сохранится даже при продаже объекта – арендатор сможет продолжить свою деятельность даже при переходе права собственности к другому лицу;
• любое заинтересованное лицо сможет узнать, что на объект зарегистрировано обременение – эти общедоступные сведения можно получить путем запроса выписки из ЕГРН.

При неопределенном сроке в договоре, в ЕГРН не будет указана предельная дата действия обременения, более того — договор аренды нежилого объекта на неопределенный срок вообще не подлежит регистрации.

При совершении сделки аренды на часть здания или помещения, будет одновременно проводиться временный кадастровый учет. У такой части объекта будет существовать временный кадастровый номер до момента прекращения арендных отношений. Если на аналогичную часть объекта будет претендовать новый арендатор, потребуется заново составлять технический план и проводить временный кадастровый учет. Это связано с тем, что основанием для учета части объекта является договор аренды нежилого помещения. Прекращается договор — прекращается учет.

Сроки регистрационных действий при совершении арендных сделок определяются в порядке, регламентированном в ст. 16 закона № 218-ФЗ. Если происходит только регистрация, срок внесения записи в ЕГРН составит 7 дней (при обращении через Росреестр) или 9 дней (через МФЦ). Если сторонам потребуется провести кадастровый учет, указанные сроки увеличатся на 2 дня.

Детское пособие 2021
Дивиденды 2021
Директор 2021
Дисциплинарное взыскание 2021
Добавленная стоимость 2021

Назад | | Вверх

Нюансы и порядок регистрации договора аренды земельного участка. Как это сделать через Росреестр?

Согласно Гражданскому законодательству РФ, заключенные сделки с недвижимостью обретают юридическую силу только после их фиксации в Федеральной службе госрегистрации, картографии и кадастра, также именуемой Росреестром. Пренебрежение этой процедурой может привести к тому, что правовые отношения будут признаны недействительными. Это касается и договора найма земельного участка.

Нужно ли регистрировать документ о найме земли?

Документ подлежит регистрации в таких случаях:

  1. Если арендные отношения будут длиться дольше 12 месяцев.
  2. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом. Срок найма при этом значения не имеет.

Порядок участия государственных органов в сделках об найме земли регулируется такими документами:

  • ЗК РФ ст. 26.
  • ФЗ «О содействии развитию жилстроительства» от 24.07.2008 г. № 161.
  • ФЗ «О банкротстве» от 26.20.2002 г. № 127 ст. 201.3.
  • ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122, который в целом устанавливает требования к порядку госрегистрации любых сделок, включая аренду.
  • ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» от 24.07.2002 г. № 101 ст. 14.
  • ФЗ «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. №145.

Когда не требуют это делать?

Согласно ст. 26 ЗК РФ, если соглашение о найме земельного участка между физическими лицами осуществляется на срок менее года, регистрировать сделку в ЕГРН не требуется. Кроме того, в письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ №59 указано, что в государственной регистрации не нуждается контракт, сроки действия которого не оговорены. Это связано с тем, что соглашение может быть прервано в любой момент в одностороннем порядке (как расторгнуть договор?).

Если договор будет продлен на период менее года, регистрировать его также не нужно.

Где регистрируется?

Рассмотрение заявки проходит по месту расположения сдаваемой в аренду земли, в отделении Федеральной службы государственной регистрации. Обратиться в Росреестр можно любым удобным способом:

  • лично;
  • отправить документы по почте с уведомлением о получении;
  • оформить на сайте электронную заявку с дальнейшим предоставлением оригиналов бумаг.

Последний способ пользуется большей популярностью в связи с простой и удобством подачи заявления в режиме онлайн.

В какие сроки?

Сроки, в которые документы должны быть поданы на регистрацию, законодательством не установлены. Поэтому стороны сделки не могут быть привлечены к ответственности за несвоевременную подачу бумаг. Отсутствие регулирования процедуры внесения данных в Росреестр связано с тем, что арендатор сам заинтересован в том, чтобы соглашение было зарегистрировано как можно скорее.

Что будет, если этого не сделать в установленный период времени?

В ст. 19.21 КоАП указано, что нарушители порядка регистрации недвижимости, предусмотренного законодательством, подвергаются наказанию:

  • для должностных лиц – штраф от 2021 до 200 руб.;
  • для организаций – от 30 до 40 тыс. руб.;
  • для гражданских лиц – от 3 до 4 тыс. руб.

Но законного основания для привлечения сторон к ответственности за несвоевременную подачу документов нет. Поэтому требование заплатить штраф можно оспорить в суде.

Несмотря на отсутствие жестких сроков, занесение данных в Росреестр стоит произвести как можно скорее.

При осуществлении найма помещения по незарегистрированному договора арендатор может столкнуться с рядом проблем:

  • налоговая не разрешит учитывать арендные платежи в расходах;
  • невозможно будет уменьшить размер налоговой базы и налог на прибыль придется платить в полном объеме;
  • лицензия на работу в помещении, построенном на земельном участке, не будет выдана, поэтому открыть салон красоты, бар и т. д. не получится.

Если собственник продаст землю или умрет, права арендатора не будут защищены. Если договор не отмечен в ЕГРН, новому владельцу не нужно соблюдать его положения. Собственник в любой момент может попросить арендатора съехать или предложить настолько невыгодные условия, что продолжать сотрудничество будет бессмысленно.

Процедура через Росреестр

Чтобы подать заявление через сайт Росреестра, потребуются электронные подписи. Каждая сторона должна самостоятельно утвердить договор, воспользоваться общей подписью нельзя. Заявка подается по следующему алгоритму:

  1. Выбрать на сайте https://rosreestr.ru раздел «Физическим лицам» или «Юридическим лицам».
  2. Перейти во вкладку «Государственная регистрация прав». Появится список с подразделами.
  3. В блоке «Регистрация сделок» нужно кликнуть мышью на пункт «Регистрация сделки об ограничении (обременении) права.
  4. Появятся дополнительные пункты. Необходимо нажать на «Договор аренды (субаренды).
  5. После этого надо спуститься вниз страницы и кликнуть на «Перейти к деталям запроса».

Далее нужно ввести информацию о предмете договора и заявителе. Потребуются такие данные:

  • вид объекта недвижимости;
  • кадастровый номер;
  • площадь;
  • точный адрес;
  • кто является правообладателем (физическое лицо, российское или иностранное юридическое лицо, субъект публичного права, орган власти;
  • информация о правообладателе: Ф. И. О., СНИЛС, дата и место рождения, пол, гражданство, паспортные данные, адрес, контакты;
  • внизу указывается адрес электронной почты, по которому будут направлены результаты рассмотрения заявки.

После этого потребуется загрузить сканы документов и подписанный договор. Нотариально заверенные оригиналы бумаги можно отправить ценным заказным письмом с обязательной описью вложений. В качестве получателя следует указать центральный отдел Росреестра или филиал, относящийся к адресу, по которому располагается земля.

Если заявку подает ветеран Великой Отечественной войны или человек с инвалидностью I и II групп, можно рассчитывать на то, что сотрудник Росреестра бесплатно приедет к нему.

Для этого достаточно подать заявку по телефону или электронной почте. Отправлять официальный запрос нет необходимости.

Какие документы нужны?

Для регистрации договора найма земельного участка требуется подготовить такие бумаги:

  1. Заполненный любой из сторон бланк заявления на проведение регистрации.
  2. Паспорт заявителя.
  3. Кадастровый паспорт земли. Если сдается только часть территории, ее границы должны быть отмечены.
  4. Два экземпляра договора найма со всеми имеющимися приложениями.
  5. Оригинал и копию документа, который подтверждает, что арендодатель является собственником возведенных на земельном участке построек.
  6. Справку об оплате госпошлины.

Если договор заключается между юридическими лицами, необходимо предоставить дополнительную документацию:

  1. Копии учредительных документов с печатью и подписью руководителя организации, заверенные нотариусом.
  2. Документ, в котором отражены полномочия юридического лица как субъекта правовых отношений. Бумагу следует заверить в нотариальной конторе.

При необходимости могут быть запрошены следующие копии документов:

  • разрешение на проведение аукциона, полученное от местной администрации;
  • подтверждение того, что новость о состоявшихся торгах была опубликована в информационных источниках;
  • протокол результатов аукциона.

Если заявление подают субъекты правовых отношений, потребуется доверенность, юридическая сила которой подтверждена нотариусом.

Сроки предоставления услуги

В ФЗ РФ №218 от 03.07.2016 г. указано, что объект недвижимости должен быть зарегистрирован в течение 7 дней с момента приема заявления и пакета документов. Если данные подаются через МФЦ, процедура завершится в течение 9 дней. Этот срок ограничивает время рассмотрения заявки, но если выяснится, что поданы не все необходимые бумаги или заявление заполнено с ошибкой, период проведения регистрации будет продлен.

Иногда Росреестр приостанавливает процедуру регистрации по следующим причинам:

  1. Арендодатель запретил регистрировать действия с его недвижимостью. В этом случае собственнику надо обратиться в Росреестр и отозвать заявление о запрете, наложенном на регистрацию.
  2. Есть недочеты в предоставленных бумагах. Исправить ошибки можно в течение трех месяцев. Если уложиться в этот срок не получается, можно написать заявление о приостановке процедуры на полгода.

Извещение об отказе или приостановке регистрации поступает в форме звонка, смс-сообщения или электронного письма. При необходимости можно сходить в МФЦ за бумагой с подробным описанием проблемы.

После успешного окончания процедуры заявитель может получить бумагу с номером и датой регистрации договора в ЕГРН. С этого момента изменить условия сделки можно только через Росреестр, заплатив пошлину в размере 350 руб. для физических лиц и 2021 руб. для организаций.

После окончания срока аренды необходимо погасить запись об обременении, подав соответствующее заявление с приложенным к нему договором найма и актом приема-передачи.

Госпошлина

Государственную пошлину платит сторона, подавшая заявление. Гражданским лицам необходимо внести 2 тыс. руб., а юридическим – 22 тыс. руб. За фиксацию дополнительных соглашений придется доплатить:

  • гражданским лицам – 350 руб.;
  • а организациям – 2021 руб.

Процедура внесения данных в Росреестр является бесплатной. Дополнительные издержки можно понести только при заверении документа у нотариуса.

Регистрация договора найма земельного участка в государственных органах – важная процедура, позволяющая избежать возникновения спорных ситуаций между Арендатором и Арендодателем. Подать заявление можно через сайт Росреестра. но перед этим нужно собрать всю необходимую документацию и скрепить бумаги электронными подписями.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: