Выдел земельного участка — общедолевая собственность и размежевание в 2021 году ?

Выдел земельного участка — общедолевая собственность и размежевание в 2021 году ?

В некоторых случаях лица, имеющие право собственности относительно доли на земельный надел, имеют желание распоряжаться свои имуществом самостоятельно, поэтому инициируют вынос границ земельного участка (ОPrav _ 167). Для получения желаемого результата потребуется пройти процедуру, которая установлена в законодательных актах.

Для осуществления рассматриваемой процедуры требуется понимать, из чего состоит природа типов собственности относительно совместного земельного надела. Собственность совместного типа подразделяется:

  • общую, в которой доли не подлежат выделению;
  • коллективную – ситуация, когда каждый из правообладателей наделяется конкретной долей в наделе.

Первая разновидность предоставляет каждому из собственников право использовать всю территорию надела, равно как и другие пользователи. Между владельцами достигается договоренность, закрепляемая в устной форме.

Лица, обладающие правами собственности, имеют возможность по установлению межей условного назначения, при этом они не наделяются юридической силой. Также допускается совместная обработка земли, в таком случае и полученные результаты с надела подлежат равному разделению. В данном случае можно сказать, что могут действовать любые варианты раздела, о которых достигнута договоренность.

Выделение участка в счет земельной доли

Если имеет место быть разделение участка на доли, то права каждого из владельцев подлежат конкретному установлению. В документации, носящей правоустанавливающее значение, отражается размер, принадлежащей человеку доли.

Подобный надел может быть поделен путем проведения межевания и выделением доли каждого, также проводится установление границ земельного участка (ОPrav _ 169-170). Могут выделить лишь одну долю, при возникновении такой необходимости.

Выделение доли в 2021 году

Когда речь идет о долевой собственности, то можно сказать, что она может разделяться между владельцами в одинаковых частях, также допускается неравномерное распределение. Размер земельного надела определяется в соответствии с тем, какова доля в праве на землю у человека.

В ситуации, когда собственники долей желают провести процедуру выделения своих частей – им потребуется совместно обратиться в организацию, занимающуюся геодезической деятельностью.

Определение размера ЗУ

Кадастровым инженером проводится проверка документации, носящей правоустанавливающий характер, после чего рассматривается возможность проведения межевых действий. Обращает внимание инженер на соответствующую карту.

Если надел имеет не большие размеры, то изначально требуется обратиться в администрацию муниципалитета. Это делается с целью узнать минимум, который установлен в регионе относительно размера наделов.

Каждая доля, которая получает самостоятельный статус – не должна иметь меньший размер, чем установлен законодателем. Когда лицами игнорируется данное положение и участок имеет меньшую площадь – в проведении регистрации будет отказано.

Стоит отметить, что проведение межевой деятельности не поможет получить желаемый результат. Сотрудники кадастрового органа не имеют обязанностей по проведению консультаций относительно рассматриваемых вопросов. Межевание проводятся по инициативе собственников, которая выражена в составленном заявлении, установления муниципалитета не учитываются.

Если один человек имеет право на большую часть надела, чем второй, при этом первый выступает инициатором раздела – процедура проходит аналогичным образом. В случае, когда обе части надела меньше, чем минимум, действующий в регионе – они оба не могут быть поставлены на кадастровый учет.

Поэтому данный вопрос должен быть рассмотрен правообладателя до того, как совершено обращение в геодезическую компанию. Когда выделение части планирует только один владелец доли, то ему потребуется получить согласие на это от остальных правообладателей.

Стоимость и процесс раздела в 2021 году

Цена на рассматриваемые услуги является достаточно высокой. Влияние на нее оказывают такие факторы:

  • цена на земельные наделы в общей массе;
  • статус, которым обладает компания, проводящая геодезические работы;
  • размер стоимости на рассматриваемые работы по субъекту;
  • площадь территории;
  • статус, которым обладает населенный пункт.

В качестве примера можно привести, что земли, обладающие сельскохозяйственным назначением, оцениваются ниже, чем те, что предназначены для индивидуального строительства жилья. Также работы, проводимые в ближнем и дальнем Подмосковье, отличаются по стоимости до 10 раз.

Образец заявления о разделе ЗУ

Помимо того, что заявителем требуется оплатить работы геодезической и картографической направленности, некоторые местности устанавливают в качестве дополнительной оплаты расхода на транспорт для геодезистов относительно прибытия на участок. Допускается довезти их до места самостоятельно.

Процесс раздела начинается после того, как подготовлена необходимая документация, а также оплачены работы геодезической направленности. Перед тем, как начать межевание в реале специалистами разрабатывается схема, которая является основой для проводимых работ. После подготовки предварительного проекта геодезисты посещают надел и проводят размежевания согласно тому, что указал заказчик.

Когда процедура производится между двумя и более владельцами – изначально требуется учесть несколько нюансов:

  • все наделы имеют отдельный выход к дороге;
  • участки формируются таким образом, чтобы иметь ровную форму относительно геометрии, то есть не должно быть клиньев и прочего;
  • не должно иметь место наложение наделов, также как и пересечение и смещение границ (ОPrav _ 171,).

Когда перечисленные требования не соблюдаются – межевка не может быть проведена. Результатом проведения межевания становится то, что инженеры осуществляют геодезическую съемку, выверяют, соответствует ли надел установленным размерам, после этого начинается его раздел на доли.

Сотрудниками компании устанавливаются границы, которые будет делить самостоятельные наделы. В рамках границ действует право конкретного человека. Владелец может использовать его по своему усмотрению.

Этапы межевания ЗУ

Во время проведения работ сотрудниками геодезических компаний устанавливаются межевые знаки, заключаются они в метках, которые установлены стандартами. На первоначальном этапе они выглядят в форме временных колышков, после того как разметка завершается – для них определяют постоянное местоположение. Также проводится капитальное форматирование основных точек.

Те знаки, которые установлены, запрещается изменять произвольно до того момента, когда будет проводиться новое межевание. Метки вносятся на карту надела и обозначаются в записях учетного характера.

Границы, установленные во время проведения межевых работ, обладают юридической силой и имеют подтверждение в соответствующих записях. После того, как часть доли выделена и проведены границы – собственнику остается пройти процедуру регистрации прав на надел. Для этого нужно обратиться в отделение кадастра и картографии.

В таком случае потребуется провести документальное подтверждение межевания:

  • межевой проект;
  • акт, подтверждающий достижение согласия с соседями;
  • разрешение на производство данной процедуры остальными владельцами;
  • акт, согласно которому были установлены межевые знаки.

Акт согласования местоположения пределов ЗУ

С перечисленными бумагами требуется посетить отделение кадастра и поставить надел на учет регистрационный. После получения кадастрового паспорта придется собирать новый пакет документов:

  • акты, имеющие правоустанавливающее значение на надел;
  • кадастровые документы;
  • свидетельство установления межевых знаков.

Такие документы потребуется для регистрации прав собственника. Стоит учесть, что после того, как реализована процедура выдела, на руках у заявителя останется только акт правоустанавливающего значения на старый надел. Относительно нового участка таким документом будет акт межевания.

Внимание! Файл нельзя использовать как документ. Он служит для ознакомительных целей.

Выдел доли через суд

Могут складываться ситуации, когда вопрос относительно выдела решается в судебном порядке. В число таких ситуаций включается:

  • отсутствуют документы, носящие правоустанавливающее значение;
  • не определены размеры долей в документации;
  • когда право на участок получено в результате наследственных правоотношений;
  • лица, проживающие по соседству, или остальные собственники не выразили своего согласия;
  • отсутствует соглашение о размере надела в общем праве;
  • препятствия, которые устанавливает муниципалитет;
  • спорные ситуации с соседями по поводу установленных границ.

Исковое заявление об определении доли в совместной собственности

Помимо перечисленных проблем посредством судебного заседания могут решаться и иные проблемы. В качестве основания для обращения в суд выступает нарушение прав человека, закрепленных Конституцией. Связаны эти права с правом на земельный надел.

Решение, вынесенное судом, обладает силой правоустанавливающего акта. Это значит, что с помощью данного документа можно решить все имеющиеся проблемы относительно правомочий на землю.

Обратиться потребуется в районный суд, расположенный в месте нахождения надела, относительно которого ведется спор. Потребуется собрать определенный пакет бумаг, которые будут выступать в качестве доказательств. Когда с доказательной базой возникают сложности, можно использовать показания свидетелей.

Во время составления искового необходимо обратить внимание на причину подачи заявления. Она отражается четки и корректно с юридической точки зрения. Когда дело касается выгоды, которую лицо могло бы получить, но не получило по причине возникших препятствий – нужно рассчитать точную сумму и прописать ее в иске. Также указывается, каким образом проводился расчет.

Следует помнить, что при предъявлении претензий имущественного характера – требуется уплатить дополнительную государственную пошлину, которая не выступает гарантом того, что решение будет принято в пользу истца. В связи, с чем нужно заранее продумать какие доказательства имеются.

Документы, которые будут приложены к иску, отражаются в нем отдельным перечнем. Срок, отведенный на рассмотрение заявленного иска, согласно законодательству, составляет не более двух месяцев. В случае, если суд сочтет доказательную базу неубедительной, то заседание будет переноситься и срок затягиваться.

Внимание! Файл нельзя использовать как документ. Он служит для ознакомительных целей.

Основания для межевания и специфика процесса

В качестве основания для проведения межевых действий выступает желание лица, обладающего правами собственности относительно доли в участке. При этом стоит иметь в виду, что такое право должно подтверждаться при помощи документации.

Когда доли в общей собственности не определены – процедура будет иная. Если надел находится в общей собственности, доли в котором не выделены – собственнику потребуется провести процедуру выдела. Такая доля может выделяться на добровольных началах.

Выдел ЗУ без проведения общего собрания собственников земельных долей

В такой ситуации все совладельцы должны составить заявление и подать его в местную администрацию. Далее предоставляется соглашение сторон, где указывается, какая доля принадлежит каждому собственнику. После проведения таких действий муниципальные органы выдают разрешение относительно проведения процедуры выдела. Данный акт в дальнейшем предоставляется в компанию, ведущую геодезическую деятельность.

В случае не достижения мирного решения вопроса – совладельцы могут решить его посредством обращения в судебную инстанцию. Чаще всего рассматриваемый вопрос решается относительно участков, находящихся в собственности товариществ. Устанавливается, что каждый дачник обладает правомочиями на инициирование данной процедуры.

Вопрос относительно проведения межевки решается на собрании, где участвуют все дачники. Заявление о выделе долей подается на имя председателя. Срок для подачи установлен не позднее месяца до начала производства работ геодезической направленности. Когда такие сроки пропущены – процедура может признаваться в судебном порядке незаконной.

Такие же условия соблюдаются лицами, имеющими долю в правах согласно прочим правовым прецедентам. Когда один собственник принял решение о выделе, он может это сделать, если:

  • когда после осуществления процедуры все участки соответствуют установленным нормативам;
  • если владельцы не высказываются против выдела;
  • уведомление о проведении межевых работ направлено остальным собственникам не позднее, чем за месяц до их начала.

При возникновении спорных вопросов, они легко решаются в порядке проведения судебного заседания. Суд займет позицию той стороны, которой соблюдены все правовые положения и представлены необходимые доказательства.

Особенности для выделения земель с/х значения

Рассматриваемая процедура имеет свои особенности по отношению к землям, отведенным для сельского хозяйства. Это связано, что наделы, относящиеся к этой категории, располагаются одним массивом, среди которых есть и поля и луга, и пастбища.

Процедура приватизации небольшого надела может вызвать затруднения у субъекта, который выполняет хозяйствующую деятельность. В связи с этим процесс выдела реализуется местными властями достаточно неохотно. Муниципалитет предпочтительные заключает арендные договоры.

Постановка на учет участка из состава земель с/х назначения

В большем количестве случае муниципалитетом принимается решение по выделу, продува и взвесив все нюансы. Получить право на выдел будет проще, если изначально в отношении участка оформить арендный договор. Это значит, что индивидуальными предпринимателями в определенный момент может быть инициирована процедура выдела из таких земель. После этого земля оформляется в собственности ИП.

В такой ситуации выдел производится согласно рассмотренному алгоритму, что установлен для кооперативов дачников, но потребуется получить разрешение от администрации муниципалитета. Установлен запрет относительно выдела наделов из земель, относящихся:

  • к зонам, находящимся под особой охраной;
  • заповедные зоны;
  • лесной и водный фонд;
  • плодородные почвы.

Остальные участки выделяются на усмотрение администрации.

Как выделить участок земли из общедолевой собственности

Практика, которая сложилась на сегодняшний день относительно данного вопроса, говорит о возможности его решения таким  путями:

  • заключение соглашения между собственниками (оно носит добровольный характер);
  • подача иска в судебные органы.

В таком случае стоит отметить, что добровольный порядок подразумевает решение вопроса между собственниками мирным путем, при этом не один из них не высказывается против принятого решения. Также указывается, что все совладельцы должны иметь документально оформленные права на долю участка.

Обращение в судебные органы происходит в ситуации:

  • лицо, заинтересованное в проведении процедуры, не имеет документации правоустанавливающего значения;
  • документация имеется в наличии, но при этом размер долей прописан неверно;
  • не достигнуто единое мнение между владельцами;
  • муниципалитет высказывает против раздела.

Когда в наличии имеется согласие всех владельцев, заинтересованное лицо инициирует общее собрание. После достижения согласия между всеми – составляется протокол, где это отражается. Далее происходит заказ межевых работ, в ходе которых производится согласование границ участка.

Понятие общей долевой собственности

Документация подлежит регистрации в кадастровом органе, после чего наделу присваивается номер. Также наделу выдается новый адрес. Собственник получает выписку из ЕГРН о том, что имеет права на данный участок.

Следует знать нюансы:

  • лицо, инициировавшее выдел должно оповестить остальных за 10 дней до проведения процесса;
  • на собрании подлежит рассмотрению вопрос о выделе размере, определенного согласно законодательству.

Также по решению собрания размер доли может увеличиваться или уменьшаться, когда это требуется для нормального функционирования остающегося надела. Если доля уменьшается – владельцу выплачивают компенсацию. Процесс проводится кадастровым инженером или те, кто имеет лицензию на проведения данной деятельности.

После окончания межевых работ результаты подлежат оглашению на общем собрании, где обсуждаются. Также на собрании должен присутствовать тот, кто проводил межевые работы, владельцы всех смежных наделов, владелец участка, из которого выделяется доля, собственник доли. Результат собрания выглядит в форме акта межевания, подписывается он всеми перечисленными лицами.

Законодателем установлено, что согласовывать границы не требуется, когда собственники  дали согласие на выдел доли.

Это правило относится к землям, имеющим сельскохозяйственное назначение. После согласования плана межевания инициатор обращается в кадастровый орган, предоставляя документацию:

  • протокол, который велся в ходе общего собрания;
  • акт, составленный кадастровым инженером относительно установления границ надела;
  • межевой акт;
  • документация, посредством которой подтверждается право собственности;
  • акт, удостоверяющий личность инициатора.

Законодателем отводится срок, равный двум неделям, в течение которого специалисты кадастрового органа рассматривают заявку и акты к ней приложенные. Если принято положительное решение, то инициатору выдается кадастровый паспорт, где прописаны границы надела, межа с соседними землями, а также адрес, по которому зарегистрирован надел.

В некоторых ситуациях процесс межевания имеет юридическую силу, как правоустанавливающая документация. Он является основой для автономного права владения, устанавливаемого по отношению к долевой собственности.

Выдел доли в натуре в праве общей долевой собственности на земельный участок

Любой собственник своего имущества может распорядиться им как захочет. Может выставить его на продажу, одарить им кого-нибудь, взять кредит под залог и совершать прочие любые законодательно разрешённые поступки.

Ситуация очень часто встречается такая, что один земельный надел может обрастать несколькими собственниками. Причины бывают настолько различными, при которых происходят такие события, что порой удивляться только остаётся, как современному Законодательству удаётся подобрать к каждой ситуации свой ключик.

Бывает, что невозможно прийти к обоюдному решению и разделить совместно нажитое имущество, так как очень часто, уже оформив развод, бывшие уже супруги владеют общим участком, просто визуально нарисовав границы для каждого. Это может быть и то, что кто-то из участников общей долевой собственности захотел стать владельцем своей доли. У кого-то возникает ситуация, когда нужно взять кредит под залог недвижимости. И так далее. Тогда, скорее всего, потребуется выдел собственной доли имеющегося земельного участка в натуре из общей долевой собственности.

Что подразумевается под понятием общей долевой собственности

Общую собственность разделяют на виды:

  • Совместную. Владельцев такой собственности не наделяют отдельными долями. Такой вид собственности обычно оформляют хорошо знакомые друг с другом люди (например, семья) либо в случаях, когда закон предписывает образование данного вида общей собственности (п. 3 ст. 244 ГК).
  • Долевую. В такой собственности владельцы все наделены определённым размером всего надела и каждый знает, какой размер составляет конкретно его пай.

Узнать, к какому виду собственности относится именно ваш надел можно, заглянув в регистрационные документы.

Особенности общей долевой собственности на земельный участок

В зависимости от того, к какому типу предназначения относится надел, Индивидуального Жилищного Строения или Сельскохозяйственного назначения, общая долевая собственность на земельный участок приобретает некоторые особенности.

Земельный участок Индивидульного Жилищного Строения

На надел обязательно должны существовать оформленные регистрационные документы и он должен находиться в собственности. По другим формам оформления надела невозможно будет произвести соединение или разделение участков.

Если регистрационных бумаг нет, то в первую очередь нужно сначала приватизировать его или обратится в местную администрацию по вопросу покупки надела по кадастровой стоимости.

Законодательство установило определенный порядок для выделения земельного участка из общего надела.

Земельный участок Сельскохозяйственного Назначения

Поскольку прямым назначением сельскохозяйственных земель является вести какую-либо сельскохозяйственную деятельность, то тут есть некоторые особенности. На таких землях выращивают и перерабатывают сельскохозяйственные культуры, организуют сельхозпроизводства, размещают фермерские хозяйства, создают рыболовные хозяйства, создают пастбища и луга и так далее.

Поэтому использовать такие участки некоторым владельцам не совсем удобно. Те лица, которые именно и занимаются всеми вышеперечисленными видами деятельности на этих наделах, также, бывает, испытывают огромные трудности. В результате, обычно, между участниками заключается договор долгосрочной аренды. Тут уж речи о выделении доли не идёт.

Всё-таки, если владелец решает выделить своё имущество в отдельную долю, то приходиться этот вопрос решать. Если на участок оформлен договор долгосрочной аренды, то вопрос решить достаточно легко.

Существует несколько категорий земель, которые законодательство запрещает оформлять в частную собственность.

  Это такие земли, как:

  • охраняемые наделы;
  • заповедные земли и национальные парки;
  • земли лесных и водных фондов;
  • наделы, которые различаются от иных особым плодородием грунта.
  • земли, на которых располагаются строительные объекты военного значения;
  • земли, где проводится хранение токсичных отходов ядерной промышленности;

Иные земельные наделы можно выделять в собственность.

Права собственников общей долевой собственности

Все участники общедолевой собственности имеют право распоряжаться своей долей так, как захочется, конечно же, в рамках закона.

Бывает, что в процессе применения общего надела образуется какая-то прибыль. Тогда эта прибыль становится общедолевой (ст. 248 ГК РФ) и её распределяют согласно долям, если стороны не договаривались о других вариантах.

Налоги также должны уплачиваться пропорционально размеру долей.

При отделении какой-то одной из общей, право на общую долевую собственность аннулируется у этой стороны, а при полном её разделе право на общую долевую собственность аннулируется у всех сторон.

Выдел земельного участка из общей долевой собственности или полный его раздел оформляется участниками в обоюдном соглашении или проводится процедура через суд.

Если выделение доли в натуре невозможно, собственник доли может потребовать выплату компенсации, денежной или имущественной, согласно размеру своей доли (ст.252 ГК РФ).

Способы выделения доли земельного надела из общей долевой собственности

Так всё-таки, каким же образом можно свою личную долю земельного участка обособить, выделить в натуре? Без разницы, какие причины привели к необходимости совершения данной процедуры, эту ситуацию можно решить с помощью нескольких вариантов.

Добровольное соглашение

  Если владельцы земельного надела находятся в нормальных цивилизованных отношениях, то могут спокойно договориться, как им эту проблему решить и установить какие-либо новые варианты использования общего участка. Нужно будет провести общее собрание собственников и прописать договор, в котором будут определены размеры долей каждого участника.

Такой способ будет наиболее лёгким и скоростным. В регистрационных бумагах всех владельцев будет указан точный размер надела, а не какая-то часть от целого. Если вдруг у какого-то участника размер выделенного участка окажется меньше положенного по закону местного района, то другие участники могут выплатить ему компенсацию и стать собственниками этой земли.

Судебное разбирательство

Мирного соглашения, увы, часто не получается достичь. Частенько собственники думают, в зависимости от своей точки зрения по каждому вопросу и их мнение совсем не совпадает мнением других владельцев.

Поэтому в таких ситуациях каждый собственник, изъявивший выделить долю в натуре, может обратиться за помощью в судебные инстанции. Для этого нужно оформить иск и отправить его в отделение суда по месту своего проживания.

Существуют варианты, когда у собственника в отделении суда могут иск не принять.

Причины для отказа принятия искового заявления у гражданина:

  • из-за разделения участка будет нанесён существенный ущерб совместному имуществу;
  • последствием отделения доли будет существенно снижена общая стоимость участка;
  • будет утрачена возможность использовать по назначению общее имущество из-за выделения какой-либо части надела;
  • третьи лица будут существенно ущемлены в своих правах;
  • если существует конкретный запрет на выделение части от целого надела.

Если суд удовлетворит иск собственника, то он получит право на полное индивидуальное распоряжение своей долей. Может организовать своё сельхозпроизводство, расширить участок, получить кредит под свою долю и так далее.

Порядок действий для выделения доли при обращении в суд

Если владельцы не смогли прийти к согласию по различным факторам и нельзя выделить долю в натуре без конфликтов, то гражданин, изъявивший желание стать собственником своей частички земли, должен оформить иск и отправить его в судебную инстанцию.

Чтобы иск был удовлетворён, ему необходимо подготовить следующую документацию:

  • регистрационные документы на землю, подтверждающие его права;
  • доказательные факты, что были досудебные попытки договориться об отделении доли (рукописный отказ других собственников или подтверждение свидетелей);
  • объяснительные доводы, почему необходимо провести землеустроительную экспертизу.

Именно результаты землеустроительной экспертизы и будут указывать, возможно ли выделить долю земельного надела так, чтобы не нанести серьёзный ущерб общему имуществу или такой возможности нет. Если судебная инстанция примет иск на рассмотрение, то суд будет принимать решение, основываясь на этих результатах.

Содержание искового заявления:

  • наименование судебной инстанции;
  • фамилия, имя, отчество истца и его почтовый адрес;
  • фамилия, имя, отчество ответчика, его месторасположение или почтовый адрес;
  • содержание самого иска с описанием событий, по которым истцу необходимо было пойти в суд;
  • описание того, что с ответчиком согласия достигнуть не получилось;
  • доказательная база о том, какие попытки предпринимались, чтобы решить всё мирным путём;
  • перечень документации, прилагающейся к данному иску;.
  • Конец искового заявления завершается подписью истца. Прилагается квитанция об уплате госпошлины и вся остальная документация, которая доказывает, что требования истца по выделу в натуре обоснованы.

Отличия выдела и раздела

В таблице приведены различия процедуры раздела и выдела:

Раздел Выдел
каждый из владельцев общей совместной собственности может на законных основаниях распоряжаться всеми вновь образованными участками, согласно п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ каждый владелец распоряжается только участком, который образовался из его доли
процесс раздела применяется к целым участкам, которые находятся как в долевой, так и в совместной собственности процесс выдела в натуре применяется только для участка в общей долевой собственности
сам общий надел прекращает своё существование за исключением двух случаев: Раздела территории СНТ; Раздела государственных или муниципальных земель сам общий надел сохраняется в изменённых границах
для процесса достаточно и одного собственника надела, он и становится владельцем всех новых участков для процесса должно существовать хотя бы два собственника – участники процесса

Заключение

Граждане нашей страны в 2021 году очень часто производят различные манипуляции со своими наделами. В том числе нередко возникает желание о выделе доли в натуре земельного участка из общей долевой собственности. Замечательно, когда владельцы наделов умеют все возникающие вопросы решить цивилизованным путем, с помощью переговоров и соглашений, без вмешательства с внешней стороны. Статистика, к сожалению, говорит о том, что такими мирными путями раздел общего имущества происходит очень и очень редко. В таких сложных ситуациях нужно постараться не забывать о не причинении вреда другим владельцам и пытаться решить всё с помощью переговоров до суда. Тогда вы сэкономите свои и чужие, кстати, тоже финансы, время и не нанесете вред здоровью потраченными нервами.

Как продать часть земельного участка?

Следуя предписаниям гражданского и земельного законодательства возможно без затруднений продать долю земельного участка. Перед реализацией надел подлежит размежеванию и постановлению на учет по зафиксированному алгоритму.

Что говорит закон

Основные НПА, регулирующие сферу земельных правоотношений касательно реализации участков или их долей:
  • Ст. 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право приобретения части надела другим дольщиком перед остальными посторонними приобретателями.
  • В соответствии со ст. 11.5 ЗК РФ производится выдел части из цельного земельного надела.
  • Статья 8 ФЗ №101 зафиксировала правила реализации земли сельскохозяйственного назначения, а в ст.12 оговаривается возможность реализации части участка сельхозназначения.

Если владение пребывает в общей долевой собственности, а один из владельцев решил распорядиться частью по личному желанию, то для беспрепятственного распоряжения необходимо осуществить процедуру выделения.

Оформление производится по следующему алгоритму:
  • если землевладение учтено в кадастре, другие совладельцы не выказывают сопротивления, то осуществляется межевание и деление на доли;
  • по результатам проведенных работ вносятся корректировки в кадастровый реестр;
  • если земля не зарегистрирована, то сразу проводится фиксация пределов участка, деление его на фрагменты. И уже в таком порядке сведения передаются в регистрирующее учреждение;
  • после этих процедур оформляется прерогатива владения на часть надела;
  • по завершении процесса переоформления разрешено распоряжаться имуществом.

Можно ли реализовать без разграничения

Для разрешения вопроса можно ли продать часть земельного участка без межевания в 2021 году стоит обратиться к нормам действующего законодательства. Ст. 6 ЗК РФ определяет часть земельного участка как отдельный объект правоотношений. Однако гражданское законодательство в статьях 128, 130 среди остальных объектов оборота выделяет земельные участки, но ничего не говорит о долях надела.

В то же время положения статей 549 и 554 ГК устанавливают обязательство наличия четких идентификационных параметров участка при его реализации – техническая характеристика и информация по кадастру. А ст. 37 аграрного законодательства зафиксировала, что продавать разрешено только участок, состоящий на учете.

ВНИМАНИЕ !!! ФЗ № 28 в статьях 1, 19 определяет, что любой надел при постановке на учет должен обрести персональные показатели, позволяющие его отделить от прочих земель по качеству и цене. Зарегистрировать объект возможно исключительно при предъявлении необходимой документации о факте осуществления межевых работ.

Таким образом, пройти процедуру размежевания необходимо. В результате работ надел будет поделен на некоторое количество индивидуальных долей с фиксацией точных границ каждой.

Реализация без выделения

Нормативные акты федерального уровня установили следующие полномочия касательно участка без проведения выделения:
  • Разрешено оставить в наследство по завещательному распоряжению.
  • Объявить о ремиссии.
  • Стать вкладчиком объединенных активов организации, использующей данную территорию.
  • Отдать за деньги или презентовать долю другому собственнику участка или постоянному пользователю надела.

Реализовать участок без отделения части совсем стороннему индивиду не удастся. Если такая часть была выделена из совместной собственности, то, соответственно, проведен учет и присвоены индивидуальные показатели – земля может быть продана без препятствий.

Продажа таких земель осуществляется с учетом преимущественной преференции приобретения.

Такой прерогативой обладают:
  • регионы РФ;
  • муниципалитет.

Преимущественное приобретение заключается в первоочередном предложении о покупке указанным лицам по названной сумме продавца. Если после извещений на протяжении 30 дней органы не изъявили желание приобрести угодья, то имущество разрешено продавать заинтересованным приобретателям. Но сторонним покупателям не разрешается снижать ранее озвученную цену (в противном случае сделка может быть признана недействительной).

Продажа вопреки желанию других совладельцев

Реализовать часть земельного надела без согласия других собственников допустимо в претензионном порядке. Однако перед походом в судебное учреждение следует соблюсти ряд предписаний. Совладельцы вправе первыми узнать о желании реализации части участка и приобрести его. Для этого собственник информирует о предполагаемых действиях других совладельцев, обозначая при этом стоимость. Последние на протяжении месяца после извещения оповещают о желании приобретения или отказе.

ВНИМАНИЕ !!! Если все возможные сроки были упущены совладельцами, то продавец вправе предлагать товар другим лицам. Но для успешного завершения сделки нужно заручиться одобрением других владельцев. Если второй собственник против продажи и не удается прийти к компромиссу, то следует обратиться в суд.

Помимо заявления нужно предоставить письменные доказательства обращения к совладельцам (квитанции об оплате заказного письма, скопированный текст обращения, почтовое извещение о вручении или отказе в получении).

Без нотариального удостоверения

В 2021 году были зафиксированы корректировки в правила совершения сделок по реализации части земельного участка. П. 1.ст. 24 ФЗ «О госрегистрации» в неукоснительном порядке устанавливал фигурирование нотариуса для заверения сделок по реализации доли земельного надела в совместном имуществе. Без нотариуса нельзя обойтись в случае реализации долей всеми совладельцами единовременно по одной сделке. До действия изменений в законодательстве эти предписания касались и доли в земельном наделе.

С введением в действие поправок ФЗ №351от 3.07.2016 впредь не потребуется заверение нотариусом сделок по всем видам перехода прерогативы обладания части надела.

Порядок продажи

Для реализации части земельного надела потребуется:
  • получить письменный отказ других совладельцев от привилегированного обретения части участка. Изначально нужно известить собственников о таком желании. В отправляемом запросе следует указать намерение о продаже и стоимости объекта. При назначении цены надлежит хорошо подумать, поскольку снизить ее величину впоследствии не удастся. При нарушении требования сделка может быть расценена как недействительная;
  • подготовка нужного бумажного сопровождения (выписка из реестра, правоустанавливающая документация – договор дарения, реализации, соглашение об аренде, наследственное свидетельство, кадастровый паспорт, документы на возведенные постройки, чек об оплате госпошлины);
  • фиксация соглашения. Составить текст реально самостоятельно или же обратиться в нотариальную контору.

ВНИМАНИЕ !!! Текст должен состоять из обязательных условий, при отсутствии которых документ признается недействительным – персональная информация о сторонах правоотношений, точное описание объекта – метраж доли, номер по кадастру, категория разрешенного землепользования, наличие или отсутствие строений, точный адрес, название и реквизиты управомочивающего документа, конкретная цена, вариант и период оплаты, действующие обременения и претензии третьих лиц;

  • регистрация в Росреестре или МФЦ. Для этого всем участникам необходимо посетить уполномоченное учреждение и заполнить обращение, прикрепив к нему перечень сопровождающей документации. По факту приема бумаг специалист учреждения выдает расписку о получении с указанием времени готовности выписки. В обозначенный день выписку необходимо забрать. С этого периода у нового обладателя появляется преференция собственности, предполагающая появление помимо прерогатив еще и обязательств по содержанию, ухаживанию, окультуриванию земельного надела.

Сроки

Реализация может занять разное время. Если покупателем выступает совладелец, то рассчитывать стоит на следующие периоды:
  • Ожидание ответа от других совладельцев – 30 дней.
  • Межевание (если не проводилось ранее) – до 3-4 недель.
  • Сбор необходимой документации – от 1 недели до 20 дней.
  • Удостоверение нотариусом ДКП – на протяжении суток.
  • Обработка обращения в МФЦ – от 7 до 10 дней.
  • Ожидание регистрации в Росреестре – 3-7 дней (при обращении напрямую).

Итак, продажа доли земельного надела не займет много времени. Особенно если покупателем выступает совладелец имущества. Если же другие собственники выступают против реализации и невозможно договориться в мирном порядке, то предстоит судебное разбирательство (которое соответственно затянет сроки).

Сделка с постройками

Если на предполагаемой к продаже части земельного участка располагаются возведенные здания, то реализация будет осуществлена вместе с ними. Однако это станет невозможным без должной процедуры регистрации самих построек.

Если построенные объекты не прошли регистрацию, то возможно два варианта исхода событий:
  • регистрация объектов, получение технической документации;
  • снос постройки.

Вряд ли потенциального приобретателя устроит производить действия по учету строений за свой счет. Обычно незастроенный пустой участок или его часть приобретаются с большим желанием.

Особенности продажи

Реализация доли земельного участка обладает своими особенностями, среди которых можно назвать:
  • Отчуждаемая часть земельного надела расположена по соседству с долей участка приобретателя, находится на общем с его долей участке, обладает единым кадастровым номером.
  • Реализующаяся доля находится на отдельном соседнем участке, напрямую с ним граничит, но только если отчуждаемая часть и соседняя принадлежат к общему виду разрешенного землепользования.

При таких раскладах собственнику надлежит заранее предупредить о своем желании соседа. Если по прошествии месяца после информирования сосед не выразил стремления приобрести долю участка, то продавец вправе предлагать участок другим посторонним приобретателям. Однако нельзя новым покупателям называть цену, меньшую ранее предложенной соседу. В противном случае сделка может быть расценена как не имеющая юридической силы.

ВНИМАНИЕ !!! Также рекомендуется известить потенциального приобретателя о существующих обременениях на участок. Если претензии третьих лиц будут намеренно скрыты собственником от приобретателя, то последний вправе возвратить некоторую сумму потраченных денег.

Таким образом, реализация доли земельного участка не представляет никаких сложностей. Исключением выступают ситуации не достижения компромисса с другими совладельцами и необходимость разрешения конфликта в тяжебном процессе. Для реализации доли надела обязательно прохождение межевания и выделения доли, а вот без услуг нотариуса с 2021 года можно обойтись.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: